La loi Scellier

La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation immobilière entré en janvier 2009. En contrepartie de la mise en location du bien acheté, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt.

Pourquoi instaurer la loi Scellier ?

Instaurée en 2009, la loi Scellier – du nom du député François Scellier – répond à un double objectif :

• Primo, le dispositif se destine à relancer un marché de la construction mis à mal par la crise financière de 2008 ;
• Deuxio, la loi Scellier répond à une problématique de simplification de la défiscalisation immobilière. Elle remplace en effet deux autres dispositifs défiscalisant : la loi Robien et la loi Borloo.

La loi Scellier, comment ça marche ?

Les investisseurs-contribuables se portant acquéreurs d'un logement neuf ou en Véfa (Vente en l'état futur d'achèvement) peuvent bénéficier avec la loi Scellier d'une réduction d‘impôt. Elle peut représenter jusqu'à 21 % du prix de revient du logement. Le gain fiscal est étalé sur l'ensemble de la période de location.

L'intérêt du dispositif est donc double : vous diminuez le niveau de votre imposition tout en vous constituant un patrimoine.

Qu'est-ce que le Scellier BBC ?

Pour bénéficier d'une réduction fiscale maximale, vous devez investir dans un bien BBC (bâtiment basse consommation), c'est-à-dire un logement écologique. Un bien non BBC ouvre néanmoins droit à un gain fiscal mais il sera moins important. Attention, après le 1er janvier 2012, il n'est pas possible de bénéficier du dispositif Scellier en cas d'investissement dans un bien non conforme aux normes écologiques.

Quelles conditions sont nécessaires pour investir en loi Scellier ?

Pour prétendre à la loi Scellier, un certain nombre de critères doivent être respectés :

• Un dispositif limité dans le temps. L'opération doit avoir lieu entre le 1er janvier 2009 et 31 mars 2013 ;
• Un logement neuf et vert. Comme vu plus haut, le bien dans lequel vous investissez doit être neuf et économe en énergie (ou BBC, bâtiment basse consommation), c'est-à-dire conforme à la norme RT2005. À noter que les logements réhabilités ou non habités mais ayant été transformés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 sont considérés comme neufs. Sont exclus en revanche les logements classés monuments historiques ;
  Les biens non BBC ouvrent droit également à la réduction fiscale, mais elle sera moins importante. Leur permis de construire doit toutefois avoir été déposé avant le 1er janvier 2012 ;
• Vivre en France. L'investisseur doit être domicilié dans l'Hexagone ;
• Une opération plafonnée. Le montant de l'investissement ne peut pas excéder 300 000 €. Avec une réduction fiscale de 21 %, un investisseur peut économiser jusqu'à 63 000 € (300 000 € x 21 %) sur son imposition ;
• Une location d'une durée minimale. L'avantage fiscal est accordé à condition que le logement soit loué nu pour une durée minimale de 9 ans. La mise en location doit intervenir dans un délai maximum de 12 mois après la date d'achèvement de l'immeuble ;
• Des loyers plafonnés. Ces derniers sont règlementés et ne peuvent pas dépasser une certaine limite :

Plafonds mensuels de loyers en €/m²

Investissements réalisés en 2011 et 2012

Investissements réalisés en 2009 et 2010

Zone A bis : Paris et certaines villes en petite couronne parisienne ;
Zone A : le reste de la petite couronne parisienne, le Genevois français et la Côte d'Azur ;
Zone B1 : la grande couronne parisienne, les agglomérations de plus de 250 000 habitants, les DOM, la Corse, le pourtour de la Côte d'Azur, certaines villes chères telles que Saint-Malo ou Bayonne ;
Zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières, littorales ou celles à la limite de la région parisienne ;
Zone C : le reste du territoire, sauf une commune bénéficie d'un agrément.

• Un locataire ni ascendant, ni descendant. Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire-bailleur, ni être un membre de sa famille ;
• Haro sur le cumul des réductions fiscales. Vous ne pouvez pas cumuler l'avantage fiscal Scellier avec d'autres dispositifs.

Le dispositif Scellier social

Un investissement en loi Scellier implique la location du bien durant 9 ans. Au-delà, il est possible de prolonger l'engagement de location avec, à la clé, une réduction fiscale supplémentaire annuelle de 1.33 %.

La prolongation s'effectue en 2 x 3 ans. Si vous vous engagez sur 15 ans, votre réduction fiscale s'élève au bout de cette période à 21 %.

En résumé :

Peut-on investir dans une SCI ?

Vous vous demandez s'il est possible d'effectuer un investissement Scellier via une SCI (société civile immobilière) ? La réponse est oui, à la condition que la SCI ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés.

Ai-je besoin d'un apport pour investir dans un bien Scellier ?

Généralement, les banques n'exigent pas d'apport personnel dans le cadre d'un investissement locatif. Elles sont moins regardantes à ce niveau-là car les loyers que vous percevez couvrent les mensualités que vous déboursez pour votre crédit immobilier.