Puis-je faire un investissement locatif en loi Pinel sans apport ?

Comment faire un investissement locatif en Pinel sans apport ?

L'investissement locatif Pinel sans apport est tout à fait possible à condition d’adopter la bonne stratégie d’acquisition. 

Le choix du bon logement

Pour cela, le choix du logement sera déterminant et devra être minutieusement étudié en amont. C’est notamment à partir des critères relatifs au bien que les banques seront plus ou moins ouvertes à financer intégralement le montant de l’achat.

Plusieurs éléments permettront en effet d’impacter positivement la perception de l’organisme de crédit par rapport à votre projet : 

• L’emplacement du bien : la localisation dans certaines zones porteuses à haut rendement dont les grandes agglomérations (Paris, Rennes, Lyon, Nantes etc.) ou l’achat de petites surfaces rapidement rentabilisées notamment dans les logements groupés (résidence étudiante, résidences service).
• L’éligibilité du bien au dispositif Denormandie afin de bénéficier de déductions fiscales
• L’attractivité du secteur et son potentiel de développement
• La proximité des commerces et toutes autres commodités
• Les charges relatives au bien (charges de copropriété, impôts fonciers, travaux à prévoir) dont l’importance peut annihiler les possibilités de financement intégral par l’établissement bancaire.

L’ensemble de ces éléments, qui devront être présentés dans un dossier de financement, serviront à l’appréciation de la capacité de l’emprunteur potentiel à honorer ses mensualités tout au long du crédit. Ils seront notamment utilisés pour évaluer la probabilité que le bien fasse l’objet d’une vacance locative plus ou moins longue qui pourrait mettre en péril le calendrier des échéances de remboursement.

L’étude du bien sera bien évidemment complétée par l’analyse poussée du profil de l’investisseur (revenus, profession, charges fixes, emprunts en cours, taux d’endettement etc.). 

Etre attentif aux conditions d’emprunt

Si les banques peuvent accepter de financer intégralement un investissement locatif (on parle dans ce cas de financement jusqu’à 110% du prix du bien), elles le font bien souvent en contrepartie de conditions souvent moins avantageuses pour l’emprunteur. Même si celui-ci n’est alors pas toujours dans la meilleure position pour négocier, il devra néanmoins être attentif aux conditions de l’emprunt dont notamment le taux d’intérêt du prêt. D’autres éléments seront à prendre en considération et entreront en compte dans la négociation. C’est le cas par exemple des frais de dossier, des frais de garantie ou encore de l’assurance emprunteur qui peuvent être revus à la hausse compte tenu des facilités de financement accordées. Pensez donc bien à faire jouer la concurrence et à solliciter différentes demandes de financement.

Simuler son achat sans apport en Pinel 

Il est plus simple d’obtenir un prêt immobilier sans apport dans le cadre d’un investissement locatif plutôt que pour un achat de résidence principale. L’achat d’une maison ou d’un appartement destiné à la location ne constitue pas uniquement une charge liée à la mensualité du crédit. Celle-ci est en effet partiellement ou totalement compensée par les loyers dégagés qui peuvent même se révéler supérieurs au prix du remboursement et constituer un revenu complémentaire. Dans le cadre d’un investissement locatif, le calcul du revenu locatif net par la banque lui permettra d'accorder un crédit avec des risques beaucoup plus limités lorsque celui-ci présentera un solde positif ou a minima équilibré.

Il est donc important d’effectuer une simulation avant de réaliser sa demande de financement. Voici un exemple de simulation pour l’achat d’un studio de 13m² à 125 000€ sans apport, avec un loyer de 750€ (charges comprises) à Paris et un remboursement d’emprunt de 700€ par mois.

Revenus fonciers

Type de revenu	Détail en chiffres
Loyer mensuel x 12	700 x 12 = 8 400 €
Charges locatives mensuelles x 12	50 x 12 = 600€
Avantage fiscal Loi Pinel annuel	2 350 €
Total revenus fonciers	11 350 €

Charges foncières

Type de charge	Détail en chiffres
Remboursement d’emprunt mensuel x 12	700 x 12 = 8 400 €
Taxe foncière	400 €
Charges de copropriété	600 €
Charges d’entretien du logement	300 €
Total charges foncières	9700 €
Bénéfice Foncier Net : Total des revenus - Total des Charges	11 350 - 9 700 = 1 650 €

Le projet de ce potentiel emprunteur présente donc un effort de financement négatif qui devrait lui permettre d’obtenir un financement sans apport assez facilement après vérification de son profil et de sa situation personnelle et financière par les différents établissements bancaires.

Loi Pinel sans apport : suis-je obligé de souscrire un prêt ?

L’investissement en loi Pinel ne nécessite pas obligatoirement la souscription d’un prêt. Il est donc tout à fait possible de procéder à un achat au comptant. L’investisseur n’a toutefois pas spécialement intérêt à mobiliser son épargne, tout particulièrement dans la situation actuelle où les taux d’intérêt sont depuis un certain temps au plus bas et alors même qu’il est plus facile d’obtenir un prêt sans apport dans le cadre d’un investissement locatif. Il pourra en effet utiliser les revenus perçus par ses loyers pour capitaliser et investir dans un nouveau bien par la suite.

Par ailleurs, la souscription d’un prêt permet de diminuer son bénéfice foncier imposable. La base d’imposition se calcule en effet en déduisant des loyers perçus certaines charges de propriété et d’entretien dont notamment : 

• La taxe foncière
• Les charges de copropriété
• Les charges d’entretien du bâti

Les réductions d’impôts du dispositif Pinel viendront également en diminution de ce bénéfice foncier imposable. À ces charges pourront, dans le cas d’un emprunt être également soustraits les intérêts de l’emprunt. Les intérêts remboursés sont en effet déductibles des revenus nets fonciers et permettent donc de diminuer le montant de ses ressources déclarées et in fine de son imposition.

Quelles sont les possibilités de financement ?

L’investissement en Loi Pinel sans apport peut être réalisé selon plusieurs mécanismes : 

• Un achat intégralement au comptant : il peut notamment être réalisé par des profils bénéficiant de liquidités importantes, par des profils considérés comme particuliers par les banques (revenus irréguliers ou contrats ponctuels) ou encore pour l’achat de petites surfaces afin de bénéficier immédiatement de revenus complémentaires. Comme nous l’avons vu plus haut, il ne s’agit pas forcément de la meilleure stratégie si l’on souhaite multiplier les achats immobiliers et faire fructifier son capital.

• Un achat intégralement à crédit : l’investissement locatif en Pinel permet plus facilement de faire financer intégralement son achat immobilier par la banque sans avoir à mobiliser son épargne. C’est la solution généralement utilisée par un profil jeune ou primo-accédant souhaitant se constituer un patrimoine en mobilisant les ressources de la banque, tout particulièrement dans un contexte où les taux d’intérêt sont au plus bas.

• Un achat mêlant apport et crédit permettant aux profils disposant d’une surface financière assez confortable d’acheter des biens plus grands et plus chers en utilisant fonds propres et emprunt tout en déduisant les intérêts. C’est également l’occasion de bénéficier de réductions d’impôts avec la défiscalisation immobilière.

Les avantages de faire un investissement locatif en loi Pinel

L’investissement locatif en loi Pinel procure certains avantages substantiels aux potentiels investisseurs dont notamment : 

• La possibilité de réduire ses impôts chaque année pendant une longue période. Le dispositif prévoit notamment une réduction potentielle maximale de 63 000 €. Celle-ci exige en contrepartie la location du bien pour une certaine durée (6, 9 ou 12 ans) auxquels correspondent respectivement les pourcentages de déduction fiscale suivants (12 %, 18 % ou 21 %).
• Comme nous l’avons vu, la loi Pinel permet de devenir propriétaire et d’emprunter de l’argent sans apport à condition que le projet immobilier soit cohérent et le montage financier rentable sur le long terme.
• La constitution d’un patrimoine : après la fin du remboursement de l’emprunt, le bien pourra permettre de percevoir des revenus réguliers (le loyer pourra même être augmenté ne faisant plus l’objet d’un plafonnement dû au Pinel) ou pourra être revendu si besoin. Il pourra même être transmis aux enfants de l’emprunteur par la suite. La pierre constitue donc un investissement fiable, stable, beaucoup plus rentable que les autres produits financiers classiques et permettant de mettre à l’abri sa famille.
• L’opportunité de préparer sa retraite : au terme des dispositions prévues par l’obligation légale de location du dispositif Pinel, l’emprunteur pourra utiliser le bien pour y vivre (ou y faire vivre ses enfants), le louer plus cher pour se constituer un complément de retraite ou le revendre pour réaliser une belle plus-value.