La SCI - société civile immobilière, comment ça marche ?
La société civile immobilière (SCI) a pour objet la propriété et la gestion des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu'elle achète. L'objectif ? Profiter d'un bien immobilier à plusieurs, avec des membres de sa famille par exemple ; ou le mettre en location pour en tirer des revenus complémentaires.
Dans le cadre de la SCI, c'est la société qui est l'acheteur, et non l'un de ses membres. La SCI constitue également un mode d'administration et de transmission souple pour ses associés. Il s'agit d'un outil adapté dans le cadre d'une transmission familiale. Lorsque la SCI est créée par des membres ayant un lien de parenté, on parle de SCI familiale. Les modalités de fonctionnement sont identiques à celles d'une SCI classique.
Quels sont les avantages de la SCI ?
La société civile immobilière offre plusieurs avantages :
- Elle évite les aléas de l'indivision et permet la transmission du patrimoine ;
- Elle permet de partager les risques d'exploitation ;
- Elle confère des possibilités de défiscalisation.
Comment est gérée une SCI ?
La gestion d'une SCI est assurée par un seul ou plusieurs gérants qui, en fonction des statuts, peuvent agir seuls ou conjointement.
Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts. Les décisions importantes sont prises en assemblée selon les règles de majorité fixées par les statuts de la SCI.
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Comment constituer une SCI ?
La création d'une SCI repose sur le même principe qu'une société « classique » : des associés apportent des fonds afin de constituer une société. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales au prorata de leurs apports respectifs.
La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé. La société est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, immatriculation qui est obligatoire.
Associés et apport personnel
La SCI peut être constituée de deux à plusieurs associés. Il peut s'agir de personnes physiques ou de personnes morales. Il n'y a pas de capital minimum exigé. Il peut s'agir d'apports en nature (immeubles) ou numéraires (espèces).
A l'égard des tiers, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital.
L'établissement des statuts
L'un des avantages de la SCI, c'est sa souplesse au niveau des statuts. C'est simple : vous les rédigez en fonction de vos objectifs. Vous pouvez par exemple y préciser l'ensemble des activités de la société, les conditions de cession des parts ou le principe de nomination du gérant.
Les statuts doivent être signés par tous les associés et mentionner entre autres les points suivants :
- les apports de chacun des associés ;
- la forme de la société ;
- son objet ;
- le capital social ;
- la durée sociale (maximum 99 ans) ;
- le siège social ;
- les modalités de fonctionnement ;
- le système de répartition du résultat.
La nomination d'un gérant
Comme pour toute société, il faut un gérant. Le mode de nomination est défini par les statuts.
La cession des parts
En cas de départ de l'un des associés, la cession des parts sociales s'effectue auprès des autres membres de la société souhaitant garder le logement.
Quelle différence entre la SCI familiale et l'indivision ?
Lors d'une succession, il arrive que plusieurs membres d'une même famille soient propriétaires d'un même bien immobilier. Cette situation juridique est appelée « indivision ». Le hic, c'est que les décisions doivent être prises à l'unanimité, ce qui est généralement source de blocages ou de conflits.
Prenons un exemple un peu extrême, celui d'un propriétaire souhaitant vendre sa quote-part et quitter l'indivision. Les autres propriétaires ne peuvent s'y opposer, et s'ils ne trouvent pas d'acheteur, ils devront céder le bien. À noter que les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption sur les parts vendues.
C'est toute la différence avec la SCI familiale. Celle-ci fonctionne sur le même principe qu'une SCI classique, avec le système des statuts, d'un gérant, etc.
En comparaison avec l'indivision, la SCI permet de gérer et transmettre plus facilement son patrimoine. C'est en effet la société qui est le propriétaire du bien. Et l'un des associés souhaitant se séparer de ses parts ne pourra pas contraindre les autres associés à mettre en vente le logement.
La SCI familiale facilite également la transmission du patrimoine. Les enfants héritent des parts, et non du bien. Cette cession peut se faire progressivement, en procédant à des donations de parts sociales.
Impôts sur les revenus (IR) ou impôts sur les sociétés (IS), quel régime fiscal se rapporte à la SCI ?
Les revenus générés par la société civile immobilière (SCI) sont, pour chaque associé, soumis à l'impôt sur le revenu.
Plusieurs types de frais sont déductibles de ces revenus : frais de constitution de garantie, d'entretien et de réparation, dépenses d'amélioration, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière...
Les associés peuvent opter pour un autre type de fiscalité : l'impôt sur les sociétés. La société civile immobilière (SCI) peut amortir une partie de l'immeuble.
Par ailleurs, en cas de revente du bien immobilier, les associés sont imposés sur la plus-value réalisée. L'impôt appliqué est celui sur les plus-values immobilières. Les plus-values réalisées sur les cessions de parts sont également concernées par ce régime.
SCI et SCPI, quelles sont les différences ?
Vous souhaitez investir dans l'immobilier sans avoir à gérer la location du bien ? Il existe une solution appelée la société civile de placement immobilier (SCPI). Ce mode d'investissement fonctionne sur le principe du placement financier. Vous achetez des parts d'une SCPI qui se charge d'administrer un parc immobilier locatif à votre place. Vous n'êtes donc pas concerné par la gestion de la défiscalisation. La SCPI collecte les loyers et les redistribue généralement chaque trimestre. Votre rémunération dépendra, elle, des loyers encaissés ainsi que des frais d'exploitation qui sont déduits du rendement avant distribution. Afin que votre rentabilité soit assurée, il est important de choisir une SCPI qui gère un parc locatif situé dans une zone attractive.
Opter pour une SCI ou une SCPI dépend du degré d'implication que vous pouvez accorder à votre investissement immobilier.
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