Le déficit foncier

Entre les prélèvements sociaux (15.5 %) et la tranche marginale d'imposition (TMI, le taux maximal auquel vos revenus sont imposés), les revenus fonciers (ou revenus locatifs) sont particulièrement taxés. C'est la raison pour laquelle il est intéressant de défiscaliser ses revenus locatifs.

Les gouvernements ont mis en place plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière permettant d'obtenir des déductions fiscales dans l'investissement locatif : les lois Pinel et Pinel outre-mer, la loi Malraux, la loi Censi-Bouvard, la loi Borloo ancien et la loi Monuments historiques.

Indépendamment de ces dispositifs, il est également possible de réduire ses impôts en générant un déficit foncier.

Le principe du déficit foncier

En calculant la différence entre vos loyers et vos charges, vous êtes susceptible de générer un résultat négatif (en clair, les charges sont supérieures aux loyers). On parle alors de déficit foncier.

Ce déficit est ensuite déduit de votre revenu imposable, à hauteur de 10 700 €. En cas de dépassement, l'excédent est reporté durant 10 ans (le plafond reste identique chaque année).

Quelles charges entrent en compte pour la défiscalisation ?

Sont concernés :

• les dépenses liées à des travaux de rénovation et d'entretien ;
• les intérêts d'emprunt du prêt immobilier. À noter que ceux-ci ne peuvent être déduits des revenus, mais ils contribuent au calcul du déficit foncier ;
• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété non prises en charge par le locataire ;
• les primes d'assurance, par exemple celles versées dans le cadre d'une garantie sur les loyers impayés ;
• les frais de gestion liés au temps consacré à remplir ces documents. Vous bénéficiez d'une somme forfaitaire de 20 € par logement ;
• éventuellement les honoraires de gestion si l'on passe par une agence.

Un exemple de défiscalisation immobilière via le déficit foncier

Pour plus de clarté, voici 1 cas de figure :

Un investisseur perçoit 15 200 € de revenus fonciers. Le montant des intérêts d'emprunt s'élève, lui, à 5 000 € ; le coût des travaux, à 11 000 € ; et la taxe foncière, à 650 €.

Étape 1 : calcul des revenus nets des intérêts (revenus – intérêts d'emprunt)

15 200 - 5 000 = 10 200 €

En cas de résultat négatif, celui-ci aurait été imputé sur les revenus fonciers des années suivantes.

Étape 2 : calcul du déficit foncier (revenus nets des intérêts – charges [coût travaux – taxe foncière]

10 200 - 11 650 = -1 450 €

En cas de résultat positif, ce dernier est imputé sur le revenu net foncier imposable de l'année.

Étape 3 : imputation du déficit foncier

Le montant des revenus nets étant inférieur au plafond légal de 10 700 €, le déficit foncier est imputé sur le revenu imposable.

En cas de dépassement du plafond, le solde de défiscalisation immobilière est imputé sur les revenus fonciers des exercices ultérieurs suivants.