SCPI Pinel : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Au fil du temps, les gouvernements successifs ont instauré différentes solutions d’investissement pour les particuliers afin de concilier l’incitation fiscale avec le développement du parc immobilier national. Prolongé jusqu’en 2024, le Pinel est un dispositif très intéressant pour les investisseurs dans le domaine de l’immobilier neuf, également étendu à l’ancien depuis 2017 en échange de travaux dans l’immobilier ancien. Le dispositif Pinel consiste à mettre un bien immobilier en location pendant 6, 9 ou 12 ans afin de bénéficier de réductions d’impôts proportionnelles à la durée de mise en location (12, 18 ou 21 % du montant de l’achat selon la durée choisie). L’instauration de ce dispositif dans les grandes villes et les périphéries vise ainsi à réduire la tension locative et à répondre aux besoins de logements toujours plus prégnants dans le pays. 

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une forme de placement financier visant également à investir dans l’immobilier mais au sein d’une structure de placement collectif. Elle permet ainsi d’investir dans la pierre sans les barrières à l’entrée traditionnelles de l’immobilier (il est possible d’investir avec seulement quelques milliers d’euros) et sans les contraintes de gestion inhérentes.

La SCPI Pinel octroie les mêmes avantages qu’un investissement dans un bien immobilier classique. Elle offre la possibilité de bénéficier du même système de défiscalisation. Avec les SCPI Pinel, les investisseurs n’ont en revanche pas à se préoccuper de leur patrimoine immobilier. Cette responsabilité revient à la société de gestion qui s’occupe ainsi de toutes les démarches locatives moyennant un pourcentage sur les loyers perçus.

Comment investir dans une SCPI Pinel ?

L’investissement en SCPI Pinel doit concerner des biens immobiliers neufs ou rénovés. La réduction fiscale obtenue va dépendre de la durée d’investissement. 

Ce qu’il faut savoir durant les trois premières années d’investissement 

La durée de la souscription va de 30 à 36 mois. Durant ce délai, la SCPI va recueillir les fonds des investisseurs. La société va dénicher les biens dans lesquels investir et chercher des locataires. Jusqu’à ce que la totalité des fonds soit collectée, les cotisations vont être investies dans des investissements à capital garanti.

La durée de l’investissement : 6, 9 ou 12 années

L’investisseur peut opter pour un investissement locatif pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Durant cette période, le parc immobilier va être mis sous la gestion de la SCPI et non de l’investisseur. Ce dernier va percevoir des loyers tout au long de la durée de l’investissement.

Une fois que le placement arrive à son terme, la société de gestion va se charger de revendre le parc immobilier. La SCPI va alors procéder à l’évaluation de la valeur qualitative des parts. Les souscripteurs sont alors libres de revendre leurs parts et de reprendre le capital équivalent au nombre de parts détenues. Ils percevront ainsi la valeur de revente des biens immobiliers comme pour un investissement immobilier classique mais à proportion de leurs actifs détenus dans les biens.

SCPI Pinel : avantages et inconvénients

En comparaison de l’investissement Pinel traditionnel, le placement en SCPI Pinel offre plus de souplesse et de simplicité. Il offre en revanche des perspectives de rendement plus limitées du fait notamment de frais de gestion relativement importants.

Les principaux avantages de ce dispositif 

En choisissant la SCPI Pinel, les risques locatifs et fonciers sont mutualisés. Dans ce type d’investissement, l’argent est placé dans plusieurs biens ce qui implique la perception de plusieurs loyers. En cas de défaillance d’un des locataires ne pouvant pas s’acquitter de sa part du loyer, les autres locataires continuent à payer le leur. Les risques de vacance locative sont alors somme toute très limités. 

Ce système permet de plus de profiter d’une défiscalisation immédiate. Dès la première année, il est ainsi possible de bénéficier d’une réduction d’impôt immédiate à l’inverse d’un placement immobilier traditionnel dans le neuf pour lequel il est nécessaire d’attendre jusqu’à 3 ans pour pouvoir défiscaliser. 

Avec la SCPI Pinel, la gestion locative est enfin totalement déléguée. La société va en effet gérer tout ce qui relève de la gestion des locataires, de la collecte des loyers ou de l’entretien des biens.

Les inconvénients de ce système 

L’investisseur doit garder ses parts jusqu’à la fin de la durée d’engagement de la location. Le propriétaire des biens est tenu d’attendre la liquidation du parc par la société de gestion. Ce processus peut s’étendre entre 2 et 3 ans. 

Ce placement n’offre de plus qu’un rendement assez limité, de l’ordre de 2,5 %. Les investisseurs ne vont par ailleurs accéder à leurs dividendes qu’entre la troisième et la cinquième année. L’investisseur ne possède également pas de droit de regard sur le type de biens dans lequel il va investir. La SCPI Pinel engendre enfin le paiement de certains frais assez élevés. Il faut en effet compter de 8 à 12 % du montant investi pour les frais de souscription. Les frais de gestion annuels s’élèvent eux à 8 %.

A qui s’adresse la SCPI Pinel ? 

Ce type de placement immobilier est accessible à tous les potentiels investisseurs. Il s’avère en effet particulièrement intéressant pour protéger les membres de la famille en cas de décès. C’est aussi un moyen de générer un revenu complémentaire en prévision de la retraite. Ce système facilite en outre la transmission du patrimoine aux héritiers et constitue également un investissement utile pour les personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine ou le diversifier.

Acheter des parts en SCPI Pinel : quelles sont les conditions à respecter ? 

Le ticket d’entrée pour ce type de placement est assez faible. Il suffit en effet généralement d’investir 5.000 euros pour la souscription, soit bien moins qu’un investissement Pinel classique. Les épargnants qui ont recours au SCPI Pinel sont par ailleurs soumis à un plafond annuel limité à 300.000 euros. Le propriétaire est également tenu de calculer le loyer du bien immobilier en fonction de l’indice au mètre carré. Pour l’année 2022, le prix du m2 varie de 17,55 euros pour la zone A Bis à 9,17 euros pour les zones B2 et C.

Si l’investisseur décide de se lancer dans un placement de 6 ans, il va alors profiter d’un abattement fiscal de 12 % du montant investi dans la limite de 36.000 euros. S’il choisit de s’engager pour 9 ans, il va bénéficier d’un abattement fiscal de 18 % du montant investi. Il est cette fois soumis à une limite de 54.000 euros. S’il s’engage enfin pour une durée de 12 ans, il profite d’un abattement de 21 % sur le montant investi dans la limite de 63.000 euros.