Prix immobiliers : quelle influence ont les métropoles sur leurs périphéries ?

Depuis 2008 et la crise des subprimes qui a profondément secoué l’immobilier en Europe, les prix des logements anciens ont surtout augmenté dans les vingt-deux métropoles que compte l’Hexagone, tandis que les taux du prêt immobilier reculaient en parallèle. Selon une étude publiée par Notaires de France, la tendance n’est pas toujours la même entre une métropole et sa périphérie.

Un recul de plus d’une décennie

L’étude menée par Notaires de France analyse l’évolution des prix sur les dix dernières années, à compter de la crise immobilière de 2008-2009. Elle porte sur les vingt-deux métropoles françaises : des villes de plus de 400 000 habitants qui sont soit au cœur d’une zone urbaine de plus de 650 000 habitants, soit des chefs-lieux de région, soit au cœur d’un bassin d’emplois. Deux aspects sont analysés : tout d’abord l’évolution des prix de l’immobilier entre 2008 et 2018 dans ces métropoles. Ainsi, l’étude montre que, alors que des villes comme Rennes, Strasbourg, Nantes ou Lyon affichent des montants bien supérieurs à ceux pratiqués il y a dix ans, d’autres métropoles comme Dijon, Toulouse ou Brest ont au contraire vu baisser leurs prix. Ensuite, elle met aussi en lumière la corrélation entre cette évolution et celle constatée dans les zones périphériques qui entourent ces grandes villes. 

Plus les métropoles sont dynamiques, plus l’écart de prix est vérifié

Les métropoles qui connaissent les progressions de prix les plus importantes sont également celles où l’on trouve les plus grands écarts entre la métropole et sa périphérie : à Bordeaux par exemple, les prix des maisons anciennes ont augmenté de 42% intra-muros entre 2008 et 2018, contre 21% en périphérie, soit moitié moins. À l’inverse, une ville en perte de dynamisme comme Grenoble ces dernières années a vu ses prix baisser presque autant en métropole qu’en périphérie au cours de la dernière décennie : 7% de moins pour une maison ancienne intra-muros contre 6% de moins en périphérie. Pour rappel, la moyenne des taux du crédit immobilier a chuté sur la même période de près de 4% depuis le pic mesuré fin 2008 au-delà de 5%, et le niveau actuel de 1,25% d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. 

Des hausses moins flagrantes en périphérie

L’écart entre une métropole et sa périphérie est par ailleurs moins visible lors des périodes haussières. Ce fut le cas entre 2009 et 2011 puis entre 2015 et 2018. Ainsi, entre 2009 et 2011, la hausse est de 13% dans la ville de Rennes contre 5% pour sa périphérie, soit un écart de huit points. En revanche, pendant la période baissière qui va de 2011 à 2015, Rennes connaît une baisse de prix de 9% contre 8% pour sa périphérie. L’influence des prix pratiqués dans les métropoles sur ceux de leurs périphéries est donc limitée : elle est surtout vérifiable lorsque la tendance est à une baisse des prix. À noter qu’aujourd’hui, si les prix restent élevés dans la plupart des métropoles, le niveau actuel très bas des taux du crédit immobilier favorise l’accession. Malgré la crise économique provoquée par la Covid-19, ainsi que les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière visant à durcir les conditions d’accès au crédit, il est toujours possible de concrétiser son projet immobilier. Un courtier expert dans le crédit immobilier peut aider à optimiser son dossier d’emprunteur pour dénicher le financement au meilleur taux.

Posté le 11 Aout 2020 © Guide du crédit