Où et comment acheter des parts de SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) vous permettent d’acquérir de l’actif immobilier proportionnellement à votre investissement :

• les SCPI sont accessibles aux particuliers et permettent d’accéder à divers actifs immobiliers tels que bureaux, commerces, logements, etc. ;
• ce placement est souvent appelé pierre papier, car l’immobilier est détenu sous forme de parts ;
• avec une SCPI, vous investissez dans un parc immobilier et mutualisez ainsi avec d’autres investisseurs les risques locatifs ;
• les revenus locatifs sont proportionnels au nombre de parts que vous détenez.

Acheter des parts de SCPI : comment ça marche ? 

C’est l’intérêt principal des SCPI : elles permettent à un particulier avec un budget limité d’investir dans l’immobilier à hauteur de ses moyens. Il est en effet possible de trouver une part de SCPI dès 150 €.

La SCPI collecte les placements des différents investisseurs afin d’acquérir et gérer de l’immobilier locatif. La société se charge ensuite des tâches suivantes :

•  acheter des biens immobiliers ;
•  mettre les biens en location ;
•  effectuer l’état des lieux ;
•  réaliser les travaux ;
•  payer les charges ;
•  établir les quittances de loyer ;
•  récupérer les revenus locatifs.

En tant qu’investisseur, vous êtes rémunéré par le biais de dividendes. Le montant des dividendes va dépendre du nombre de parts que vous détenez ainsi que des loyers encaissés par la SCPI.

5 manières d’acheter des parts de SCPI 

La SCPI vous permet :

•  de diversifier vos placements ;
•  mais aussi de mutualiser le risque entre l’ensemble des investisseurs, puisqu’il s’agit d’un placement collectif.

Voici cinq différentes façons d’acheter des parts de SCPI.

1.En souscrivant un crédit

Si vous n’avez pas d’épargne disponible pour investir en SCPI, vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit. Ce type de financement peut, dans certains cas, permettre :

•  de payer une partie des mensualités du crédit grâce aux revenus fonciers ;
•  de bénéficier d’un avantage fiscal puisque les intérêts d’emprunts peuvent être déduits de vos impôts,
•  de constituer un patrimoine immobilier.

Pour financer des SCPI à crédit, les établissements bancaires peuvent vous proposer des solutions adaptées.

La banque peut évidemment refuser votre demande de crédit pour l’achat de parts en SCPI. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en crédit immobilier.

2.En paiement comptant

Si vous souhaitez investir en SCPI, vous pouvez acheter les parts au comptant, notamment pour :

•  la création de la SCPI ;
•  ou l’augmentation de capital de la SCPI.

Par la suite, il faut attendre généralement un ou deux trimestres avant de percevoir ses premiers revenus fonciers.

3.Au travers d’une assurance-vie

Il est aussi possible de souscrire des SCPI en les logeant dans un contrat d’assurance-vie (comme une unité de compte). Grâce à cette méthode, les frais de souscription sont généralement allégés et il n’y a pas de délai de carence, contrairement à l’investissement en direct.

Idem pour une cession. La vente est immédiate au sein d’un contrat d’assurance-vie. Surtout, cela permet de bénéficier du cadre fiscal avantageux en matière de succession et de plus-values.

En revanche, cette formule réserve souvent quelques inconvénients, par exemple :

•  un choix de SCPI limité et des loyers ponctionnés de 10 %, voire 15 % ;
•  des frais de contrat d’assurance-vie qui s’ajoutent aux frais SCPI.

4.En nue-propriété

En achetant des parts de SCPI, vous êtes imposés sur vos revenus fonciers. Il existe toutefois un moyen de réduire sa fiscalité :  l’achat de parts de SCPI démembrées. Il s’agit de séparer la nue-propriété de l’usufruit. Autrement dit, en n’achetant que la nue-propriété d’une part de SCPI  :

•  vous profitez d’une décote du prix d’achat ;
•  vous n’avez pas de fiscalité sur votre investissement pendant toute la durée du démembrement.

Grâce à cette formule, vous devenez provisoirement nue-propriétaire des parts, l’usufruit appartenant à une autre personne. Seul l’usufruitier touche des dividendes. De son côté, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et son impôt reste stable. Un atout non négligeable notamment pour les contribuables soumis à une fiscalité lourde.

5.Sur le marché de la seconde main

Il est possible d’investir en SCPI en passant par le marché secondaire dans lequel la revente des parts de SCPI s’effectue soit :

•  par l’intermédiaire du marché secondaire
•  ou par un accord de gré à gré.

Ce marché de secondes mains permet selon les cas d’acheter des parts à un prix inférieur à leur valeur. Toutefois, le nombre de parts SCPI en vente est souvent réduit si l’on souhaite investir des montants importants.

Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI ?

L’investissement en SCPI ne nécessite pas toujours des sommes importantes. Comme nous l’avons expliqué précédemment, l’achat de parts SCPI est accessible à de nombreux particuliers. Certaines parts sont disponibles dès 150 €.

À qui faire appel pour acheter des SCPI ?

Pour acheter des parts SCPI, vous pouvez :

• choisir un intermédiaire comme un organisme bancaire, d’une plateforme internet ou d’un conseiller de gestion de patrimoine ;
• contacter directement une société de gestion SCPI ;
• faire appel à un courtier pour bénéficier de ses conseils en matière d’investissement immobilier.

En cas de doute sur un organisme de placement, n’hésitez pas à vous rapprocher de l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Posté le 04 Avril 2023 © Guide du crédit

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