Le prêt à taux zéro (PTZ)

Lancé en 1995, le Prêt à taux zéro (PTZ, appelé également PTZ+) constitue un coup de pouce destiné aux ménages souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale.

Il s'agit d'un prêt gratuit pour l'emprunteur. Le paiement des intérêts est en effet à la charge de l'État. Son obtention dépend néanmoins de plusieurs critères d'attribution.

Le PTZ peut-il financer toute une opération ?

Le PTZ couvre une partie de votre acquisition immobilière. Il doit être complété par le prêt immobilier et, le cas échéant, un apport personnel ou d'autres prêts aidés (le prêt d'accession sociale, le prêt conventionné, le prêt issu d'un PEL, le prêt Paris logement 0 %, etc.).

Quelles conditions dois-je remplir ?

Ne pas avoir été propriétaire les 2 années précédant l'achat

Vous devez certifier ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les 2 années qui précèdent votre demande de PTZ. Des exceptions sont toutefois prévues pour :

• les possesseurs d'une carte d'invalidité et ne pouvant exercer une activité professionnelle ;
• les emprunteurs disposant de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH) ;
• les propriétaires qui ont vu leur bien devenir inhabitable suite à un sinistre. La demande de prêt à taux zéro doit être effectuée dans un délai de 2 ans après publication de l'arrêté reconnaissant l'état de catastrophe.

Des revenus à ne pas dépasser

Pour bénéficier du PTZ, les revenus des emprunteurs ne doivent pas dépasser un certain niveau. Ce plafond varie en fonction de la zone d'habitation et de la taille du foyer.

Plafond des ressources

Pour déterminer si vous êtes éligible ou non, l'administration s'appuie sur le plus élevé des 2 montants suivants :

• l'ensemble des revenus fiscaux du foyer pour l'année n-2. Par exemple, pour l'année 2021, ce sont les revenus perçus en 2019 qui sont pris en considération ;
• le coût total de l'acquisition divisé par 9.

*Rappel des zones
Zone PTZ A bis : Paris sa proche banlieue ;
Zone PTZ A : la partie agglomérée de la région parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois ;
Zone PTZ B1 : les grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral, la Corse, les DOM... ;
Zone PTZ B2 : les communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants ;
Zone PTZ C : le reste du territoire.

Acquisition d'une résidence principale

Le prêt à taux zéro doit financer l'achat d'une résidence principale ou la construction d'un logement destiné à le devenir. Dans le second cas, l'emprunteur dispose d'un délai d'1 an après travaux ou acquisition pour effectuer sa demande de PTZ.

Ce délai peut être prolongé jusqu'à 6 ans pour les biens destinés à devenir une résidence principale lors du passage de la retraite.

Acquisition d'un logement neuf

Le prêt à taux zéro peut financer l'acquisition ou la construction d'un bien immobilier neuf.

Le législateur prévoit toutefois certaines exceptions :

• La transformation d'un local neuf ou ancien en bien habitable ;
• L'achat d'un logement dont les futurs travaux (travaux d'économies d'énergie, nouvelles surfaces habitables, modernisation desdites surfaces...) constituent 25 % du coût total de l'opération ;
• L'acquisition d'un logement social. Ce dernier doit être vendu par le bailleur social à ses locataires.

À quel montant ai-je droit ?

Pour calculer le montant du prêt à taux zéro auquel vous avez droit, un pourcentage est appliqué au coût total de l'opération (incluant le coût d'achat et les frais d'agence, mais pas les frais de notaire). Ce pourcentage varie en fonction de la zone d'habitation.

Pourcentages pour calculer le montant du PTZ

Dans le neuf jusqu'en 2019 :

Dans l'ancien :

Le prêt à taux zéro a été remanié en 2018. Ainsi, pour l'octroi d'un PTZ dans le neuf, la quotité ne pourra pas dépasser 20% en zones B2 et C avant la suppression du dispositif en 2019 dans ces deux zones.

Dans l'ancien, c'est-à-dire pour un PTZ avec travaux, les zones A et B1 ne sont plus éligibles. Il reste en vigueur dans les zones B2 et C avec une quotité de 40%.

Exemple : votre ménage est constitué de 4 personnes et vous souhaitez acquérir un bien d'une valeur de 200 000 € à Saint-Malo, ville située en zone B1. Le montant du PTZ s'élève à :
200 000 x 40 % = 80 000 €

Attention, le coût total de l'opération ne peut pas dépasser un certain plafond.

Coût maximal pour calculer le montant de l'opération

Exemple : reprenons celui plus haut, mais avec une opération relevée à 300 000 €. Le coût est donc supérieur à la tranche indiquée sur le tableau ci-dessus (270 000 €). Le montant du PTZ s'élève donc à :
270 000 € x 40 % = 108 000 €

Vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt avec notre simulateur.

Quelle est la durée de remboursement du prêt à taux zéro ?

La durée de remboursement du PTZ varie entre 12 et 25 ans, en fonction du revenu fiscal de référence des ménages, de leur composition et du lieu d'acquisition.

Le calcul de la durée de remboursement s'effectue en 3 étapes.

Le coefficient familial

Vous devez diviser votre revenu fiscal par le coefficient familial correspondant au nombre de personnes présentes dans le foyer.

Exemple : un couple avec 2 enfants achetant dans le neuf en zone A avec 28 000 € de revenus obtient un montant de 14 000 € (28 000/2).

La tranche de revenus

Avec le résultat obtenu, vous devez ensuite déterminer la tranche dans laquelle vous vous situez :

La durée de remboursement du PTZ

Vous savez dans quelle tranche vous vous situez ? Il ne vous reste plus qu'à déterminer votre durée de remboursement en fonction de votre tranche.

Comment calculer votre mensualité ?

Le calcul est simple. Vous prenez le montant du PTZ auquel vous avez droit (dans l'exemple cité plus haut, 80 000 €) et vous le divisez par la durée de remboursement, exprimée en mois.

Mensualité = montant de votre PTZ / durée de remboursement en mois

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Et si je vends mon bien pour en racheter un autre ?

La vente d'un bien immobilier pour en acheter un autre implique 2 choses :

• si vous avez souscrit un PTZ, vous devrez rembourser le capital restant dû ;
• vous ne pourrez pas souscrire un nouveau PTZ car le prêt est réservé aux primo-accédants.

En revanche, il est possible, sous couvert de l'accord de la banque, de demander un transfert de votre prêt à taux zéro. La nouvelle acquisition doit toutefois respecter les conditions d'obtention du PTZ.

Comme pour un prêt immobilier classique, le prêt à taux zéro donne lieu à l'établissement d'un tableau d'amortissement.