Immobilier : acheter ou louer ? Neuf ou ancien ?

Aujourd’hui, les candidats à l’achat se trouvent confrontés à un arbitrage difficile entre la hausse des loyers et la hausse du taux du crédit immobilier. Que vaut-il mieux faire ? Louer à prix élevé ou acheter à prix élevé ?

A priori, on gagne de l’argent dès que la somme intérêts du prêt + assurance emprunteur + charges de copropriété est inférieure au loyer charges comprises que l’on paierait en location.

Avec l’allongement de la durée de chaque prêt immobilier (il n’est plus rare de voir des crédits octroyés sur 25 ou 30 ans), il est devenu, en quelques années seulement, logique d’acheter un logement plus tôt pour se constituer un patrimoine. Cela permet aussi de se forcer à épargner un peu chaque mois.

Vu le niveau toujours attractif des taux de crédit immobilier, la balance penche aujourd’hui en faveur de l’achat. Cependant, les spécialistes estiment que cela ne sera plus le cas si les taux prennent un point de hausse car les loyers ont eux tendance à stagner. Les taux ont déjà pris plus d’un demi point depuis le début de l’année, ce qui pèse sur le coût total d’un emprunt… 

L’impact d’un retournement du marché, moins nocif qu’il n’y paraît ?

Les prix sont élevés, et c’est le spectre d’une moins-value en cas de revente qui fait le plus peur aux acheteurs. Une vigilance toute particulière est donc de mise dans l’évaluation de la qualité du bien acheté. Il convient de repérer les quartiers pour lesquels la cote est susceptible de grimper (attention donc à vérifier la présence de commerces, de bonnes écoles ou encore d’un réseau de transports bien implanté). On sera également particulièrement attentif aux éventuels travaux prévus par la copropriété pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Les charges de copropriété doivent à ce titre attirer autant votre attention que le coût de votre crédit immobilier, de votre assurance emprunteur ou de votre assurance habitation. Evitez à tout prix l’achat coup de cœur.

Mais inutile de dramatiser ! La moins-value à la revente n’a d’impact que si on ne rachète pas d’appartement ensuite ou si lors de la revente le prix de vente est inférieur au capital restant dû (ce risque est d’autant plus important que la durée de prêt est longue). En effet, si on vend plus cher que l’argent restant à rembourser à la banque et que l’on réinvestit l’épargne dans de l’immobilier, l’opération est neutre (peut-être aurait-on pu faire un placement plus rentable, mais on ne perd pas d’argent, même si on a l’impression d’en perdre ! Et sur le long terme, l’immobilier reste un placement intéressant, et essentiel à la constitution d’un patrimoine. Attention donc aux prêts immobiliers sur des durées très longues, si vous n’êtes pas certain de conserver quelques années le bien immobilier financé. 

Attention au divorce !

Avec la multiplication des mariages se soldant par un échec, de plus en plus de couples ayant emprunté à deux se retrouvent dans des situations des plus délicates vis-à-vis de leur logement, logement parfois revendu dans l’urgence à un prix trop bas. Or, il faut solder le crédit, ou, pour conserver le logement, racheter la part de son conjoint (rachat de soulte) et assumer seul un montant et des mensualités de crédit immobilier beaucoup plus élevés. Ce qui s’avère particulièrement délicat pour rester dans des normes d’endettement tolérées par les banques (33%). Et seule condition : rallonger encore la durée du crédit immobilier.

Heureusement, tous les couples ne finissent pas par divorcer ! Et l’immobilier reste le placement idéal pour assurer l’avenir de ses proches. D’autant plus qu’en cas de décès de l’emprunteur, la famille ne se retrouvera pas à la rue. L’assurance emprunteur prend à sa charge le remboursement du prêt en cas d’ITT (Incapacité Temporaire de Travail) ou de décès : en cas de coup dur, votre famille sera assurée d’avoir un toit, puisque l’assurance rembourse votre crédit immobilier à votre place (selon la quotité que vous aurez choisie). Attention donc à prendre une assurance de qualité, qui couvre un maximum de risques : il vous faut comparer attentivement les assurances et leurs exclusions, pour les comparer à votre style de vie. 

Neuf ou ancien ?

Avant l’achat et l’arbitrage entre loyers et mensualités, il faut également faire le choix entre neuf et ancien. Le neuf, qui plait beaucoup car les promoteurs immobiliers rivalisent d’ingéniosité pour proposer des biens adaptées aux nouvelles structures familiales, est toujours 20% plus cher que l’ancien à l’achat. Cependant, dès que le bien est occupé, il perd 10% de sa valeur. Il ne reprendra de la valeur que quelques années après. On ne réalise donc pas de plus-value immobilière rapide dans le neuf, malgré bien des atouts pour ce type d’acquisition.

Pour beaucoup, l’ancien - et en particulier les appartements - conserve une part de charme. Mais cette part de charme de la pierre de taille se paie au prix fort, avec bien souvent des travaux à prévoir. Dans le neuf en revanche, pas de travaux avant longtemps si vous avez sélectionné un bon programme.

Posté le 19 Septembre 2006 © Guide du crédit