Investissement immobilier : comment calculer la rentabilité locative ?

L’investissement locatif est un excellent placement car il est le seul à pouvoir bénéficier de l’effet levier du crédit immobilier. Sa concrétisation est fonction de la capacité de financement de l’investisseur, et sa performance de la rentabilité locative du bien. Explications. 

Le choix du type de logement

Investir dans un studio dans une ville universitaire n’aura pas la même rentabilité qu’une maison à louer à la campagne, et ce d’autant que rentabilité et rendement sont deux notions totalement différentes. La rentabilité d’un bien immobilier se calcule en effet sur le long terme en tenant compte de la plus-value dégagée au terme de l’amortissement. Le rendement tient compte du cash-flow mensuel. Si les dépenses de gestion sont supérieures au loyer, cela ne voudra pas dire que l’investissement n’est pas rentable mais qu’il sera sans doute difficile à soutenir. Pour le calculer, on divise le loyer brut mensuel hors charges par le prix d’achat et on multiplie le résultat par douze mois. Néanmoins, cet indicateur n’est pas le plus fiable. 

Intégrer les dépenses et non les revenus seuls

Un investissement locatif engendre des frais de gestion qu’il faut intégrer au rendement au même titre que les charges. Si certaines d’entre elles sont déductibles – les trois quarts sont payés par le locataire – d’autres non, au même titre que les taxes et impôts sur les revenus fonciers. La manière d’investir et de déclarer ses revenus fonciers influence aussi la rentabilité de l’investissement. Le dispositif Pinel par exemple permet de faire du déficit foncier et de payer moins d’impôts sur le revenu. Les mensualités du prêt immobilier doivent aussi apparaître dans le calcul du rendement pour savoir si elles sont amorties par le loyer et les charges. Notons au passage que le financement d'un investissement locatif peut éventuellement se faire sous forme d'un prêt in fine, dont vous pouvez effectuer une simulation gratuite ici.

Le crédit immobilier : un effet de levier

Le crédit immobilier est au cœur d’une stratégie d’investissement locatif car il permet de se constituer un patrimoine sans capital de départ. Avec un taux immobilier attractif, voire le meilleur taux selon votre profil d'emprunteur, comme ce que proposent les établissements prêteurs actuellement, son niveau est inférieur au taux de rendement brut ! De plus, les dispositions fiscales sont intéressantes : les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers, ce qui contribue à diminuer la base imposable et l’assurance de prêt sécurise l’investissement. Cerise sur le gâteau, les intérêts ne sont pas plafonnés ni limités dans le temps, ils peuvent même créer du déficit foncier imputable aux revenus globaux. Enfin, dans le cas d’une location meublée, le régime forfaitaire autorise un abattement de 50% sur les recettes et la déduction des charges au même titre que les intérêts d’emprunt

Posté le 02 Octobre 2020 © Guide du crédit