Quel est l'impact du taux d'usure sur les crédits immobiliers en 2022 ?
Le taux d’usure indique le seuil maximal d’intérêt qu’un établissement de crédit ne peut pas dépasser lors d’un montage financier. Ce plafond est établi par la Banque de France chaque trimestre.
Sachez que le taux d’usure :
- a un rôle de régulateur : le dispositif a été mis en place pour protéger les emprunteurs de taux excessifs ;
- se calcule à partir des taux d’intérêt moyens du trimestre précédent augmenté d’un tiers ;
- est en hausse pour le dernier trimestre 2022 ce qui impacte les demandes d’emprunts immobiliers (les taux d’intérêts immobiliers augmentant plus vite que le taux d’usure, il existe un décalage qui bloque certains projets) et les dossiers de crédits à la consommation (les organismes prêteurs achètent les fonds plus chers et doivent alors diminuer leur marge ou rejeter des candidatures) ;
- pourrait être modifié en 2023 pour être plus proche de la réalité des marchés financiers.
Taux d’usure : qu’est-ce que c’est ?
Le taux d’usure désigne le taux d’intérêt maximum légal que les établissements financiers peuvent accorder lors d’une demande de crédit. Ce seuil existe afin de protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts démesurées. Il permet d’éviter les situations financières à risques.
Bon à savoir
Il existe en fait plusieurs taux d’usure car des seuils sont établis pour les différents types de prêts, à savoir les crédits immobiliers, à la consommation, renouvelables…, ainsi que les découverts bancaires.
Le taux d’usure correspond concrètement au taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal. Celui-ci englobe les éléments suivants (variables selon les projets, les profils et les organismes prêteurs) :
le taux d’intérêt nominal ;
- les assurances obligatoires ;
- les frais divers (dossier, intermédiaires…).
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Si le TAEG de l’emprunt est supérieur au taux d’usure, on parle alors de “prêt usuraire”. Or les établissements financiers ne peuvent pas accorder un crédit à taux usuraire. Le projet de financement sera donc refusé.
À noter
Un établissement financier qui accepte un taux usuraire s’expose à un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et/ou d’une sanction financière de 300 000 €
Qui fixe le taux d’usure ?
Les taux d’usure sont définis par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour les trois mois suivants. Ils sont publiés au Journal Officiel pendant la quinzaine du dernier mois de chaque trimestre et ils sont consultables également sur le site de la Banque de France.
Le taux d’usure d’un prêt correspond au taux effectif moyen pratiqué lors du trimestre précédent augmenté d’un tiers.
Pour fixer les taux d’usure, la Banque de France procède de la manière suivante :
- elle recense auprès des établissements de financement les TAEG pratiqués pour chaque famille de prêt ;
- elle calcule les TAEG moyens ;
- puis elle détermine les taux d’usure.
Pourquoi le taux d’usure en 2022 est-il problématique pour les prêts immobiliers ?
Les taux d’usure en 2022 atteignent pour les crédits immobiliers à partir du 1er octobre 2022 les seuils suivants :
|
Durée et type de prêt immobilier |
Taux effectif moyen pratiqué au troisième trimestre 2022 |
Taux d’usure pour le dernier trimestre 2022 |
|---|---|---|
|
Crédit à taux fixe d’une durée de moins de 10 ans |
2,27 % |
3,03 % |
|
Crédit à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans |
2,27 % |
3,03 % |
|
Crédit à taux fixe de 20 ans et plus |
2,29 % |
3,05 % |
|
Crédit à taux variable |
2,19 % |
2,92 % |
|
Prêt relais |
2,55 % |
3,40 % |
Comme les taux d’usure pour les prêts immobiliers sont calculés à partir des taux pratiqués lors du dernier trimestre, il existe un décalage avec les taux d’emprunt actuels. Décalage qui peut être problématique notamment quand les taux d’intérêt immobiliers augmentent fortement, comme c’est le cas, en 2022.
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Le taux d’usure se basant sur des indices inférieurs, cela peut freiner et bloquer certains projets immobiliers. On parle alors d’”effet ciseau”.
À savoir
Le taux immobilier moyen en novembre 2022 est de 2,35 % pour un crédit à taux fixe sur 20 ans. Or le taux d’usure lui a été calculé sur un indice de 2,29 %.
Dans les crédits immobiliers, plusieurs paramètres viennent grever le taux d’usure, tels que l’assurance emprunteur et les frais annexes. Le plafond légal peut donc être vite atteint. Nous vous conseillons alors de jouer sur ces variables, en sollicitant par exemple une assurance emprunteur externe.
Comme le phénomène de hausse, la baisse du taux d’usure a aussi des conséquences sur les emprunts immobiliers car elle rend plus difficile l’accès au crédit pour certains foyers. Les demandes des candidats qui présentent des profils à risque ont alors tendance à être refusées.
Peut-on espérer une hausse du taux d’usure en 2023 ?
Il est fort probable que le taux d’usure soit en hausse en 2023 car il se basera sur des taux d’intérêt plus importants.
Cependant, de nombreux professionnels du crédit contestent la méthode de calcul du taux d’usure, réclamant une modification. Ils ont d’ailleurs alerté et interpellé à ce sujet le gouvernement. Des échanges avec la Banque de France sont envisageables au cours des prochains mois.
Une révision mensuelle et non trimestrielle pour coller à la réalité des marchés financiers, une augmentation de deux tiers au lieu d’un tiers… font notamment partie des pistes de réflexion.
Posté le 23 Novembre 2022 © Guide du crédit
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