Immobilier : oui ou non, faut-il attendre avant d'acheter ?

Dans le contexte actuel de baisse des prix, ne vaut-il pas mieux reporter son projet immobilier ? Au regard des différentes études récemment publiées qui tablent sur une baisse comprise entre -2 % et -5 % en moyenne pour 2014, on serait tentés de répondre par l’affirmative. Pourtant, la réalité n’est pas si simple, c’est ce que démontre la dernière enquête publiée par le courtier Empruntis.com.

Le facteur taux entre en jeu

Car le coût d’un crédit ne dépend pas que du seul prix. Il y a un autre paramètre qui entre en jeu : le taux d’intérêt. « L’attente [avant d’acheter un bien immobilier] peut être une option intéressante dans le cas où les taux se maintiendraient à des niveaux totalement équivalents […] », explique Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis.com. Le hic, c’est que les taux devraient plutôt évoluer à la hausse cette année. Le contexte économique actuel (taux directeurs européens qui ne peuvent pas descendre plus bas, dette française qui augmente, critères de solvabilité imposés aux banques par les accords de Bâle 3...) le laisse croire en tout cas.

Selon Empruntis.com, le rebond des taux s’effectuera néanmoins en douceur. Printemps immobilier oblige, le premier trimestre devrait être marqué par des taux moyens stables. Au-delà, ces derniers devraient remonter doucement.  

Combien coûte la baisse des taux ?

Reste que, même limitée, une baisse des taux ne sera pas sans conséquences dans le budget des ménages. Elle risque même d’annihiler le gain induit par la baisse des prix. « Pour une hausse de 50 points de base, il faut une baisse des prix de 4 % pour rester sur le même nombre d’acquéreurs finançables ; et parallèlement une hausse des taux de 50 points de base malgré une baisse des prix de 3 % exclurait 3 % de finançables », analyse Maël Bernier. Et de joindre deux exemples, l’un pour un bien de 150 000 €, l’autre de 300 000

Pour un montant de 150 000 € :

Montant du bien	Taux de crédit actuel	Durée du prêt	Mensualité déboursée	Coût total du crédit	Montant total de l’opération
150 000 €	3.50 %	20 ans	870 €	58 800 €	208 800 €

 

Avec une baisse des prix de 3 % et une hausse des taux de 50 points : 

Montant du bien	Taux de crédit actuel	Durée du prêt	Mensualité déboursée	Coût total du crédit	Montant total de l’opération
145 500 €	4 %	20 ans	881 €	66 024 €	211 524 €

 

Résultat, la mensualité augmente de 11 €, le coût total du crédit de 7 224 € et le montant de l’opération (somme du montant du bien et du coût total du crédit) de 2 724 €.

 

Pour un montant de 300 000 € :

 

Montant du bien	Taux de crédit actuel	Durée du prêt	Mensualité déboursée	Coût total du crédit	Montant total de l’opération
300 000 €	3.50 %	20 ans	1 740 €	111 300 €	411 300 €

 

Avec une baisse des prix de 3 % et une hausse des taux de 50 points,

 

Montant du bien	Taux de crédit actuel	Durée du prêt	Mensualité déboursée	Coût total du crédit	Montant total de l’opération
291 000 €	4 %	20 ans	1 764 €	132 288 €	132 288 €

 

La mensualité progresse de 24 €, le coût total du crédit de 20 988 € et le montant de l’opération de 11 988 €.

Pour Maël Bernier, le constat est clair : « miser sur une baisse des prix avec un hypothétique maintien des taux des crédits aux particuliers peut donc s’avérer un pari risqué ». Attendre que les prix baissent n’est pas forcément la meilleure option.

Tout dépend du lieu d’acquisition en fait. Dans les zones où les prix peuvent baisser jusqu’à -10 %, il est conseillé d’attendre. En revanche, dans les zones tendues comme à Paris où l’offre est inférieure à la demande, il est inutile d’espérer un recul significatif des prix. Traduction de Maël Bernier : dans ces zones, « il faut foncer pour profiter des taux encore exceptionnellement bas ».  

 

Posté le 31 Janvier 2014 © Guide du crédit