Immobilier locatif : plus c'est neuf, moins le loyer est cher !

L’immobilier neuf, c’est plus cher à l’achat. C’est logique. Et c’est pourtant moins cher à la location d’après une étude de l’Anil. Car une autre logique entre en jeu : celle des dispositifs de défiscalisation, qui conditionnent la déduction d’impôt à des loyers plafonnés. Explications.

Investir dans le neuf, un choix gagnant fiscalement

L’effet papillon a encore frappé. Le mécanisme spécifique de l’investissement locatif qui permet d’investir à crédit conduit les particuliers à préférer la pierre aux placements boursiers pour faire fructifier leur patrimoine. Puis la conjonction attractivité des grandes métropoles/avantages fiscaux favorise l’investissement dans l’immobilier neuf. Ajoutez à cela les taux bas du crédit immobilier et la montée effrénée des prix dans les secteurs tendus, vous obtenez un terreau très favorable aux particuliers désireux de réduire leurs impôts avant de réaliser une belle bascule à la revente grâce à une plus-value conséquente.

L’effet plafonnement des loyers

Ils se sont appelés Scellier, Duflot puis Pinel mais ont pour point commun d’inciter les investisseurs à choisir l’investissement locatif en VEFA pour réduire leurs impôts. Avec toujours la même mécanique : une période minimale de mise en location (6 à 12 ans actuellement), un secteur géographique précis (les grandes métropoles et les secteurs où le marché locatif est en tension) et des plafonds à respecter, notamment les ressources des locataires et le montant du loyer. C’est cette dernière donnée qui explique la statistique étonnante révélée par l’Agence nationale de l’information pour le logement (Anil) : les loyers des logements construits depuis 2005 sont moins élevés que ceux sortis de terre entre 1991 et 2004 ! En effet, la plupart des biens récents actuellement sur le marché locatif dans les zones tendues sont soumis aux loyers plafonnés, au contraire des logements de plus de quinze ans qui ne permettent plus à leurs propriétaires bailleurs de réduire leurs impôts. L’écart est faible toutefois, de l’ordre de 3%.

Les difficultés de la VEFA depuis la crise sanitaire

L’Anil apporte une autre explication à ce phénomène : l’emplacement des résidences les plus récentes, de plus en plus situées en périphérie faute de foncier disponible dans les centres-villes. En toute logique, le prix de l’immobilier y est mécaniquement moins important. Il faut toutefois noter que la période était moins porteuse pour l’immobilier neuf malgré des taux de prêt immobilier toujours aussi attractifs car la crise sanitaire a mis un coup d’arrêt aux chantiers et à la commercialisation des logements en VEFA. Mais la machine de l'immobilier s'est remise en marche et les établissements bancaires proposent aujourd'hui un taux à 1,30% sur 20 ans en moyenne. Il faut tout de même garder à l'esprit que les recommandations du HCSF sont toujours d'actualité. Emprunter sans apport, dépasser un taux de 33% d'endettement et souscrire un crédit sur plus de 25 ans ne sont pratiquement plus possibles depuis décembre dernier. Par ailleurs, les banques sont davantage regardantes étant donné le contexte actuel afin de se prémunir des risques d'impayés. C'est là que faire appel à un courtier spécialisé dans le crédit immobilier permet d'augmenter ses chances d'être financé. Il négocie les meilleures conditions de crédit et accompagne le futur emprunteur jusqu'au déblocage des fonds. 

Posté le 17 Septembre 2020 © Guide du crédit