Immobilier : les risques d'un investissement sur le littoral
Le réchauffement climatique pèse sur les marchés immobiliers du bord de mer. Pour prévenir le risque lié à la montée du niveau de la mer, au moins 126 communes du littoral sont amenées à prendre des mesures plus ou moins contraignantes.
Érosion du littoral, l’impact sur les marchés immobiliers
Tous les ans, les villes impactées par la montée du niveau de la mer s’activent à lutter contre l’érosion du littoral. Une fois les intempéries passées, les tractopelles s’invitent sur les plages pour recharger en sable. C’est en particulier le cas pour les 126 communes les plus exposées au risque. À l’image de Biarritz, Lannion, Saint-Brieuc, Pornichet ou encore Arcachon, selon le décret publié le 29 avril 2022. En France, selon les données du Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema), l’érosion est responsable de la perte de 30 kilomètres carrés de terre en un demi-siècle.
Tous les neuf ans, un décret établit la liste des communes où le risque d’érosion du littoral est le plus important. Ainsi, ces villes sont appelées à agir pour adapter leur politique d’urbanisme. Par ailleurs, la loi Climat et Résilience votée en 2021 leur donne des outils juridiques supplémentaires comme de nouveaux droits sur les logements construits en bord de mer.
Cartographie des zones exposées et inconstructibilité
La loi climat permet, en premier lieu, de dessiner une cartographie des zones du littoral soumises aux risques. Cette cartographie doit être annexée au plan local d’urbanisme (PLU) dans un délai de 4 années. Cette mesure va permettre de distinguer les zones du littoral les plus menacées. Autrement dit celles qui seront situées en zones inconstructibles dans les 30 années à venir et à horizon 30 à 100 ans. Pour les zones concernées par le risque à plus longue échéance, « de nouvelles constructions peuvent être autorisées qui devront toutefois être démolies à terme aux frais des propriétaires », explique Anne-Sophie Leclere de l’Association nationale des élus du littoral (Anel).
Droit de préemption des zones soumises à l’érosion
La cartographie permet de définir non seulement l’inconstructibilité de certaines zones, mais aussi la possibilité pour les établissements publics des collectivités, les municipalités ou encore les intercommunalités de se saisir et préempter les biens côtiers. Ce droit de préemption s’applique à l’immobilier menacé sur le long terme, à horizon 30 ans. En pratique, le propriétaire doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie pour l’informer de sa volonté de vendre. La municipalité pourra alors exercer son droit de préemption. Par la suite, des experts fonciers sont en charge de déterminer la valeur du bien.
Décote des biens exposés à des risques
Pour évaluer la valeur du logement préempté, la collectivité doit en premier lieu procéder par comparaison. Il s’agit donc de relever les transactions récentes concernant des biens similaires avec un niveau d’exposition identique. S’il n’est pas possible de comparer, l’évaluation s’appuiera sur des cessions récentes après avoir appliqué une décote. Si la cartographie prévoit que le bien devient submersible dans un délai de 10, 20 ou 30 ans, la commune pourra préempter à un prix d’autant plus abaissé en comparaison au logement de référence. Plus on se rapproche de l’échéance, plus la décote est élevée. Par ailleurs, le Cerema comptabilise entre 5 000 et 50 000 biens qui sont concernés par l’érosion d’ici à 2100. Le coût estimé oscille entre 0,8 et 8 milliards d’euros. « Une fourchette large qui démontre que le risque est encore difficile à appréhender », souligne Anne-Sophie Leclere.
Pour les acquéreurs, la prudence s’impose avant de s’engager dans un achat en bord de mer. L’aide d’un courtier en crédit immobilier peut être utile. Ce professionnel grâce à son réseau et sa connaissance est informé des spécificités du secteur et des risques. Il sait conseiller le candidat à la propriété et trouver la meilleure solution de financement au meilleur taux.
Posté le 24 Juin 2022 © Guide du crédit
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