Immo : ces villes où il fait bon investir en 2020

Orienter son investissement sur la seule foi de la rentabilité locative serait une erreur. Car il ne faut pas ignorer l’autre versant de la colline: le risque locatif. Le problème, c’est que ce dernier est plus difficile à quantifier. Le journal Les Echos dévoile un palmarès des villes où il fait bon investir à partir de ces deux critères.

Rendement et risque locatif, jamais l’un sans l’autre

Le rendement locatif, on l’obtient en croisant le prix d'acquisition du bien et les recettes locatives annuelles qu’on peut en obtenir via les loyers. Mais le risque locatif est une notion plus abstraite… que MeilleursAgents a couché sous la forme d’un algorithme qui aboutit à un scoring sur une échelle de 1 à 5. Le spécialiste de l’estimation immobilière prend en compte le taux de vacance évidemment, mais aussi le rapport locataires/propriétaires de la commune ainsi que les éléments qui permettent de mesurer le risque de dépréciation immobilière (évolution de la démographie et des prix de l’immobilier, dynamisme économique). Ici, le taux du crédit immobilier n’est évidemment pas un critère, d’autant que les intérêts sont déductibles des revenus fonciers pour les investisseurs ayant fait le choix du régime réel d'imposition.

Bourges et Saint-Étienne, rentables mais risqués

À partir des données compilées par MeilleursAgents et révélées par Les Echos, chaque profil d’investisseur peut choisir sa ville de prédilection. Les plus joueurs se dirigeront vers celles affichant la plus forte rentabilité locative : Saint-Étienne (9,8%), Mulhouse (9,7%), Bourges et Sarcelles (9,3%) ou encore Béziers (9,1%). Des performances qui ne sont pas sans risque avec un scoring compris entre 3,5 dans la préfecture ligérienne et 4,13 dans celle du Cher. Un 2 pièces de 60 m² s’affiche à moins de 60 000€ à Saint-Étienne et un peu plus de 75 000€ à Bourges. Les mensualités d’un prêt immobilier peuvent couvrir les loyers sur une durée d’emprunt de 12 ans dans le premier cas, de 15 ans dans le second.

Le 9-3, valeur sûre

Pour un investissement locatif en "bon père de famille", cap sur la région parisienne et sa faible propension au risque compte tenu de la forte demande. En Seine-Saint-Denis, le couple rendement-risque est en effet très intéressant : 5,6%/2 pour Saint-Denis,6,1%/1,63 à Aubervilliers, 6,3%/2,25 à Bobigny. A Aubervilliers, un appartement ancien de 60 m² se facture 220 000€. Il faudra tabler sur un crédit immobilier de 20 ans pour que les loyers couvrent les mensualités.

Posté le 03 Février 2020 © Guide du crédit