Immo : 4 choses à savoir avant de vendre pour racheter

Selon une étude Homeloop publiée le 25 mai dernier, 44% des futurs acquéreurs aujourd’hui doivent revendre leur bien pour financer un nouveau projet immobilier, une situation peu évidente en cas de coup de cœur ! Des solutions permettent d’acheter malgré tout avant d’avoir revendu son ancien logement.

1. Un prêt immobilier spécifique pour les secundo-accédants

Le prêt relais permet de financer un nouveau bien sans attendre de vendre l’ancien. Souscrit pour une durée de 12 à 24 mois, l’emprunt peut atteindre entre 60 à 80% du montant de l’ancien bien. Le remboursement débute après la vente de ce dernier. Plusieurs formules sont proposées :

• Le prêt relais sec est le meilleur choix si la vente du bien suffit à payer la nouvelle acquisition. L’emprunteur a le choix entre un remboursement avec un différé total, c’est-à-dire que le capital et les intérêts sont remboursés en une seule fois. S’il opte pour un différé partiel, il ne rembourse que les intérêts et l’assurance de prêt.
• Le prêt relais adossé à un prêt immobilier classique pour le cas où une rallonge est nécessaire.
• Le prêt achat-revente ou relais-achat/acquisition ou encore le crédit global. La banque rachète le capital restant dû de l’ancien bien et l’ajoute au capital qui servira à financer le nouveau. L’emprunteur a 2 ans pour effectuer la vente de son bien. Le fruit de la vente sera réinjecté dans le crédit pour rembourser le relais. L’avantage de cette solution est qu’elle permet de moduler les nouvelles mensualités en fonction de la situation de l’emprunteur. 

2. Bien vendu loué = décote

La vente d’un logement loué subit une décote de 10 à 20%. Il faut donc en tenir compte lors de l’élaboration de son budget. De plus, le droit de préemption par le locataire n’existe que pour les logements vides. Dans ce cas, le propriétaire doit signifier le congé 6 mois avant le terme du bail. Le prix proposé au locataire ne doit en aucun cas être surévalué au motif de décourager le locataire et lui faire quitter les lieux plus vite. Le propriétaire doit donc attendre obligatoirement la fin du bail si le locataire n’est pas acquéreur. 

3. Et pourquoi ne pas mettre en location plutôt que vendre ?

La vente d’un logement sert d’apport personnel à l’achat du nouveau bien. Mais avec les taux bas actuels du crédit immobilier, il peut aussi être pertinent de le conserver pour le mettre en location ! Le loyer servira à financer tout ou partie du nouveau prêt immobilier. Il faut cependant avoir du temps pour gérer la location ou la confier à un professionnel et consentir à payer les frais (honoraires de l’agence, fiscalité, etc.). La question est aussi de savoir si sa localisation répond à une demande et si le rendement est à la hauteur des attentes. 

4. La location-accession, un dispositif méconnu

La location-accession est une autre solution pour vendre le bien. Elle consiste à le céder de manière progressive : le locataire paie dans un premier temps un loyer, ce qui lui permet de baisser le montant de son prêt immobilier, puis acquiert le bien au terme du contrat, en général trois ans. Il doit toutefois verser au propriétaire un apport initial correspondant à 5% du prix. Attention : le locataire a le droit de ne pas lever l’option d’achat.

Posté le 04 Juin 2021 © Guide du crédit