Freiner le crédit immobilier : 3 pistes du gouvernement

Les taux historiquement bas du crédit immobilier ont ouvert les vannes de l’accès à la propriété grâce à un emprunt de moins en moins coûteux. Ce phénomène, s’il fait le bonheur des acquéreurs et par ricochet des vendeurs, inquiète le ministère des Finances qui planche sur des mesures pour freiner l’emballement.

 L’encours a explosé

Moins le prêt immobilier coûte cher, plus les particuliers en profitent pour "charger" le montant emprunté et augmenter l’encours. Il approche en effet les 1 200 milliards d’euros, deux fois plus qu’en 2007 ! Mais ce qu’observe le ministère des Finances, c’est le taux d’endettement moyen qui augmente : il dépasse 5 années de revenus pour les nouveaux emprunts immobiliers depuis 2018, alors qu’il était inférieur à quatre ans il y a une dizaine d’années. La durée moyenne des crédits immobiliers a également augmenté pour approcher les 20 ans, ce qui renforce le risque d’endettement des ménages.

Pour anticiper cette problématique, Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) – qui dépend de Bercy – a consulté en octobre les établissements prêteurs, les promoteurs et les consommateurs pour réfléchir à des mécanismes qui réduiront la sinistralité des emprunteurs… sans nuire à l’activité et la rentabilité des banques. Trois leviers ont été identifiés par ces différents acteurs : le taux d’effort, le taux d’usure et le rachat de crédit immobilier.

Changer les règles du jeu

Avec les taux bas du crédit immobilier et la forte concurrence entre établissements, les banques tolèrent de plus en plus un taux d’endettement supérieur à la limite couramment admise (33%). Le journal Les Echos révèle en effet que dans un cas sur quatre, ce taux d’effort dépasse 35%. Le HCSF propose donc de faire du plafond des 33% une contrainte inscrite dans la loi, comme cela avait été appliqué au financement des entreprises en 2018.

La Banque de France dispose d’un levier pour jouer sur le coût du prêt immobilier : le taux d’usure. Il s’agit du taux maximal auquel les banques peuvent prêter et il n’a jamais été aussi bas (2,77%). Pour le relever, le HCSF songe à retirer l’assurance emprunteur du taux annuel effectif global (TAEG). Son autre piste serait de plafonner par le bas le taux du crédit immo.

Dernier territoire à explorer pour calmer le jeu, limiter les rachats de crédit immobilier. Les taux bas incitent en effet les ménages ayant déjà souscrit un emprunt à le faire racheter pour bénéficier de meilleures conditions, quitte à régler les indemnités de remboursement anticipé qui correspondant à 3% du capital ou six mois d’intérêt maximum. L’idée serait donc d’augmenter ce plafond des IRA. Affaire à suivre.

Posté le 12 Novembre 2019 © Guide du crédit