Défiscalisation : comparaison des lois Robien et Borloo

Cet exemple est volontairement simplifié pour faciliter la compréhension des deux systèmes et il est nécessaire d'affiner les chiffres au travers de logiciels professionnels de simulation d'investissement. 

Sur une durée de 9 ans, la différence de gain fiscal ne compense pas la perte de loyers, la loi Robien est donc plus avantageuse.
On constate que la différence de loyers perçus est de 1332€ alors que la différence d'économie d'impôt sur une TMI à 30% n'est que de 833€ en faveur du Borloo.

Restez attentifs aux prix du marché locatif :

Très souvent, vous pourrez constater que les prix du marché locatif libre se situent plus près des plafonds Borloo que Robien. Le bailleur doit donc tenir compte du marché locatif local s'il veut trouver un locataire, et aura intérêt à louer dans le cadre du régime Borloo Populaire pour profiter des avantages fiscaux qui sont plus importants.
En effet la loi Robien recentré peut être plus intéressante puisque les revenus fonciers générés sont plus importants, encore faut ‘il être sûr de louer son bien et de ne pas surestimer le marché locatif de la région.

Pour compenser cette perte de revenus, l'état considère que le surplus de déficit permet de rentabiliser l'opération. Cependant pour calculer la différence d'économie d'impôt et donc la loi qui est la plus avantageuse selon votre situation fiscale, il faut prendre en compte différents points :

•  La tranche marginale d'imposition sur laquelle se calcule l'économie d'impôt.

•  Les loyers du marché libre local.

•  L'existence de revenus fonciers antérieurs à l'opération et qui permettent de réaliser une économie plus importante et donc d'avoir une meilleure rentabilité.

Si vous avez des revenus fonciers pré existants, votre économie d'impôts sera d'autant plus intéressante. En effet le déficit constitué par l'investissement en Robien recentré ou Borloo Populaire vous permet de gommer le bénéfice foncier résultant de vos précédents investissements et sur lesquels vous êtes également imposables au titre des prélèvements fonciers. 

Sur une durée de 15 ans, c'est le dispositif Borloo Populaire qui est le plus avantageux, il permet de conserver l'abattement de 30% ainsi que l'amortissement de 2.50% par an sur deux périodes de 3 ans.
Pendant 6 années supplémentaires le dispositif Borloo permet de déduire les charges relatives à la location ainsi que les intérêts d'emprunts, tout comme dans un régime de droit commun.

L'avantage propre au dispositif fiscal correspondra au montant de l'amortissement et de la déduction forfaitaire sur les loyers qui s'élèveront à :

130 000 € x 2.50% x 6 ans = 19 500 € d'amortissement
1 591 x 6 ans = 9546 € d'abattement forfaitaire (sans tenir compte des revalorisations de loyers) soit au total 29 046 € de déduction supplémentaire.

Cette déduction entraine 8714 € d'économie d'impôt supplémentaire pour une tranche marginale d'imposition de 30%. (Sans tenir compte de l'économie de CSG/CRDS qui représente 11% des bénéfices fonciers)

Exemple  :

Un couple marié avec un enfant (2.5 parts) a un bénéfice foncier de 10 000€, leurs autres revenus sont de 90 000€. Ils sont sur une TMI de 30% et payent sans loi de défiscalisation 14 460€ d'impôt sur le revenu plus 1100 € de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.

S'ils mettent en place une loi de défiscalisation qui leur permet de créer un déficit de 15 000€, ils gommeront leur bénéfice foncier de 10 000€ et 5000€ sur le revenu global.
Ils économiseront la totalité des prélèvements sociaux soit 1100€ et 4300€ d'impôt sur le revenu.

S'ils font un investissement qui leur permet d'optimiser leur déficit c'est-à-dire de gommer le bénéfice foncier de 10 000€ et d'atteindre le plafond de déficit autorisé de 10 700€, ils économiseront toujours la totalité des prélèvements sociaux mais également 5885 € d'impôts. Soit une économie totale de 6985€ quand le dispositif est optimisé.