Les Charges de Copropriété

Fuel, eau, électricité, canalisations, sécurité... Conjoncture et frénésie réglementaire se liguent actuellement pour faire enfler les charges de copropriété. Alors qu'elles étaient restées longtemps si sages... Premier poste de dépenses, le personnel représente 16,4 %. La toute dernière enquête sur les charges de copropriété menées par la Confédération nationale des administrateurs de biens (CNAB) montre que celles-ci ont augmenté de 5,7 % en 2004 par rapport à l'année précédente et se situent, en moyenne, à 19,10 euros le mètre carré pour l'année. Une hausse importante et d'autant plus surprenante que les charges, sur une douzaine d'années, étaient restées stables, voire en baisse en euros constants. Cette donnée, portant sur 11.300 immeubles et 420.000 lots, est une moyenne qui recouvre une grande disparité au niveau des régions voire des villes et des catégories d'immeubles en fonction de leur date de construction et de leurs spécificités d'équipement et de confort. C'est néanmoins, un échantillon assez représentatif du parc de copropriétés, permettant d'identifier les causes principales de dépenses. Il s'agit du chauffage, de l'eau, de l'ascenseur, des salaires du personnel, de l'entretien, des espaces verts, de la maintenance du parking, des assurances et des impôts locaux... Ainsi, et toujours selon la CNAB, l'Auvergne et la Basse-Normandie tournent respectivement autour de 9,8 et 8,9 euros le mètre carré, alors que l'Ile-de-France et le Nord - Pas-de-Calais affichent 21,4 et 20,2 euros le mètre carré. Reste que, pour un copropriétaire du Centre, de l'Ouest, du Nord ou du Sud, des grandes métropoles ou des petites villes, les charges à payer sont toujours trop importantes, justifiées ou non, et grèvent un budget. Et pourtant, comme le souligne Serge Ivars, président de la CNAB, « compte tenu des nouvelles réglementations en cours ou à venir et de certaines charges incompressibles, nous avons mangé notre pain blanc ». Voilà une nouvelle qui devrait réjouir les copropriétaires ! Quatre postes dévoreurs Selon l'enquête, en 2004, quatre postes absorbent 52,3 % du total des charges. Premier poste, le personnel, avec 16,4 %. Il s'agit bien sûr des gardiens et concierges, dont l'augmentation de la protection sociale engendre des coûts supplémentaires, notamment la mise en place et la gestion du document unique d'évaluation des risques. Second poste, le chauffage, avec 15,1 %. Pour la saison 2003-2004, la facture fuel a augmenté de 17 %, répercutant de plein fouet l'envolée du prix du baril de pétrole. Et la campagne de chauffe 2004-2005 a été encore plus coûteuse, de l'ordre de 25 %, notamment pour le fuel, qui a flambé l'été dernier. Les autres énergies, gaz, électricité, n'ont pas échappé au mouvement de hausse. En revanche, la mise en concurrence des tarifs EDF peut, à l'avenir, orienter les prix à la baisse. Troisième poste, l'eau, qui représente 11,2 % des charges. Le prix du mètre cube ne cesse de grimper. La courbe n'est pas près de s'inverser dans la mesure où la pollution des eaux nécessite des traitements de plus en plus onéreux pour l'assainissement. Mais la chasse au gaspillage peut aider à limiter la facture, de l'ordre de 30 % : chasse d'eau à deux vitesses, détection des fuites, ne rien laver à l'eau courante, prendre des douches au lieu de bains... Economie qui passe sans doute par la pose de compteurs individuels d'eau froide obligeant ainsi chaque copropriétaire à prendre ses responsabilités puisqu'il paiera ses propres consommations. Enfin, dernier poste dévoreur de charges, même s'il se situe en dessous des 10 %, les honoraires du syndic. Stables depuis quelques années, ils ont évolué, en 2004, de 9 %. Un rattrapage normal selon Serge Ivars. Mais un rattrapage lourd pour des petites copropriétés d'une dizaine de lots. D'autres postes participent au gonflement de la note. Le parc vieillissant des années 60 et 70 induit, inévitablement un certain nombre de travaux d'entretien, voire de gros travaux. Par ailleurs, face à la recrudescence des cambriolages, à la multiplication des dégâts des eaux et aux mini-tornades qui chahutent les toitures, les assurances en profitent pour majorer leurs primes. En quinze ans, par exemple, ce poste a augmenté de 72 %. Et pour la seule année 2004, cette hausse se chiffre à 5,5 %. De nouvelles charges à ajouter Il y a des charges indispensables et difficilement compressibles (eau, chauffage, personnel...), même si elles peuvent être optimisées, mais il y en a d'autres qui sont obligatoires et contribuent à alourdir la facture en étant encore moins malléables. « Les nouvelles mesures en faveur de la sécurité des copropriétaires ou de leur santé n'ont pas de prix. Sur ce principe, tout le monde est d'accord. Seulement, ces nouvelles charges ont inévitablement un coût. Et c'est là parfois où le bât blesse », constate Philippe Loiselet, directeur général du groupe Loiselet et Daigremont. Chantier numéro un et qui vise une grosse partie du parc des 440.000 ascenseurs en activité : leur mise aux normes (décret du 09/09/2004 complété par trois arrêtés publiés au JO du 28/12/04), l'échéancier précis des travaux (2008, 2013, 2018), la définition des obligations des ascensoristes et l'instauration d'un contrôle technique obligatoire tous les cinq ans. Coût financier effectivement important pour les copropriétaires qui peuvent néanmoins profiter des taux de crédit très attractifs pour, dans certains cas, remplacer l'ascenseur, plutôt que de réparer bout par bout un vieux modèle. Dans la liste des nouvelles règles en matière de sécurité figurent le renforcement de la protection des piscines et celle des aires de jeux dans les jardins de certaines résidences. D'autres obligations se réfèrent à la santé des copropriétaires. Il y avait déjà toute une batterie de diagnostics dans les parties communes (termites, plomb, amiante). Mais dorénavant les canalisations en plomb devront être changées d'ici à 2011, des certifications énergétiques des appareils de chauffage pourraient devenir obligatoires pour réduire l'effet de serre... Mais comme l'observe Antoine Labruyère, chargé du département copropriété au sein du réseau Century 21, « sur le plan du chauffage, par exemple, il faut s'orienter vers une dimension plus écologique avec panneau solaire, mais aussi sur des modes de chauffage mixtes alliant gaz et bois ou fuel et bois ». Un choix qui promet d'interminables discussions en assemblée générale qui doit se terminer par la rédaction d'un procès-verbal. La loi impose de nouvelles dépenses mais promet aux copropriétaires une meilleure compréhension des comptes. Le nouveau Plan comptable devrait les rapprocher de la comptabilité des entreprises. Mieux encore, comme l'explique Antoine Labruyère, « il y aura une uniformisation de ce plan pour toutes les copropriétés. Ainsi, si un propriétaire est copropriétaire de plusieurs résidences, il recevra le même document type ». Une lisibilité qui va inévitablement avoir un coût immédiat, les professionnels devant s'équiper de nouveaux logiciels et former leurs équipes. Mais à terme, ce coût devrait se lisser... En attendant l'intégration de nouvelles charges obligatoires.

Posté le 07 Février 2006 © Guide du crédit