Fonctionnement du dispositif Borloo

Un dispositif à contreparties : A la différence du dispositif Robien, le Borloo présente une double contrepartie sociale pour le locataire : plafonnement des loyers à 70 % de ceux du marché et plafonnement des ressources des locataires. La contrepartie fiscale pour le propriétaire est plus forte que le Robien avec un amortissement sur 15 ans de 65 % du prix d'achat et un abattement de 30 % sur les loyers. Un amortissement maximum de 65 % sur 15 ans. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. La déduction au titre de l'amortissement est égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire prévues restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d'une déduction au titre de l'amortissement égale à 2,5 % du prix d'acquisition ou de revient du logement en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail. Autre volet de ce dispositif, des dépenses de reconstruction et d'agrandissement pourront ouvrir droit à une déduction, au titre de l'amortissement, dans des conditions similaires. Enfin, des dépenses d'amélioration ouvriront droit à une déduction, au titre de l'amortissement, égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux. Des plafonds de loyers et de ressources du locataire définis par décret. On sait que les loyers seront plafonnés à 70 % du prix de marché libre, mais on ne connaît bien sûr pas encore les prix de marché qui serviront de référence. Les ressources du locataire devraient correspondre aux plafonds des prêts locatifs intermédiaires (PLI). Soit pour un couple avec deux enfants moins de 5 483 euros par mois en Ile-de-France, moins de 3 818 euros dans une ville de plus de 50 000 habitants, et moins de 3 340 euros dans les zones rurales. Une défiscalisation plafonnée Comme le Robien, le Borloo sera inclus dans le plafond global de réduction d'impôt de 8 000 euros au titre de niche fiscale. Mais pas la déduction forfaitaire de 30 %. Les gestionnaires planchent déjà sur le mode de calcul ultracomplexe d'un barème de proportionnalité de l'investissement au plafond global de réduction d'impôt. Une rentabilité à vérifier Les taux de rentabilité annoncés par ses concepteurs, entre 5,7% et 7,4%, voire dans certains cas jusqu'à 9% restent à vérifier selon les professionnels, compte tenu de la flambée du foncier, des plafonds de ressources imposées aux locataires et des plafonds de loyers restant à fixer. Mais les professionnels se demandent déjà comment avec des loyers réduits et des avantages fiscaux plafonnés, un Borloo quel qu'il soit pourrait être préféré à un bon Robien par les investisseurs.

Posté le 12 Janvier 2006 © Guide du crédit