Là où l'immobilier fait mal

La flambée des prix du mètre carré ces dernières années a fait de l'impôt sur la fortune un vrai impôt immobilier. Le tour de France des villes où l'ISF rapporte particulièrement à l'Etat réserve quelques surprises. Le point commun entre Croix, dans le Nord, et Neuilly, dans les Hauts-de-Seine ? Le même qu'entre Saint-Dizier, dans la Haute-Marne, et Thonon-les-Bains, entre Argenteuil et Biarritz, entre Annecy et Vesoul. Dans toutes ces villes de plus de 20.000 habitants figuraient, en juin 2004, plus de 50 contribuables redevables à l'impôt sur la fortune. La source est on ne peut plus fiable : c'est la Direction générale des impôts elle-même qui l'a constaté. Pour Neuilly, Annecy ou Biarritz, la surprise n'est pas de mise. Il suffit d'y posséder un appartement ou une belle villa pour se trouver de facto éligible. Pour d'autres localités, on est en droit d'être intrigué. Ainsi, Croix, Saint-Dizier, Athis-Mons, Guéret ou Le Creusot... Plusieurs de ces communes méconnues ont été longtemps sinistrées. Seulement, il reste de leur passé industriel quelques fortunes solides. Elles ont été bâties sur des portefeuilles d'actions, mais aussi sur du beau patrimoine immobilier : demeures bourgeoises et propriétés de caractère. Or les valeurs de ces dernières se sont particulièrement raffermies ces dernières années. Ainsi, dans la région Nord - Pas-de-Calais, plusieurs communes font partie de la liste établie par la Direction générale des impôts. Et mieux encore, c'est dans la ville de Croix que le patrimoine moyen est le plus élevé, 3.293.114 euros, tout comme l'impôt moyen, 23.804 euros. Avec à peine plus de 20.000 habitants, cette commune devance, sur ces deux critères, Neuilly ou les arrondissements les plus cotés de Paris. Croix et Marcq-en-Baroeul Croix, c'est la commune verte et résidentielle, séparée de Roubaix par le parc Barbieux. A la belle époque de l'industrie textile, les grands capitaines d'industrie habitaient cette enclave verte, loin des fumées d'usine. Ils se jalousaient mutuellement sur leurs maisons anciennes ou bien ils se faisaient construire du sur-mesure. La villa Cavrois, signée de l'architecte Mallet-Stevens dans les années 1930, témoigne de ces années fastueuses. Aujourd'hui, la métropole lilloise s'est reconvertie en activités tertiaires, mais les grandes familles du Nord, dont la famille Mulliez, sont toujours à Croix. Parmi les secteurs les plus cotés, les rues Verte, d'Hem et Croix-de-Beaumont qui alignent des maisons à des prix faramineux. « Les valeurs ont explosé depuis quatre ans, entre 15 et 20 % par an. Pour une maison de 180 à 250 mètres carrés sur un terrain de 1.000 à 2.000 mètres carrés, il faut compter entre 600.000 et 800.000 euros », observe Benoît Debeunne, de l'agence Abrinor Debeunne. Cette fourchette peut être largement dépassée et le montant de la transaction atteindre le million d'euros pour 300 mètres carrés habitables en parfait état et un terrain un peu plus grand, de l'ordre de 3.000 mètres carrés. L'un des derniers terrains à vendre dans le secteur Croix-Beaumont, de 2.100 mètres carrés non viabilisés, est proposé actuellement à 397.000 euros. Toujours dans les parages de Lille, vers Marcq-en-Baroeul, là encore, c'est le même foisonnement de maisons bourgeoises dans les avenues République, Marne et Flandre. Elles peuvent aussi adopter un style années 1930 du côté des avenues Poincaré et Hollande. Mais, par rapport à Croix, les prix sont moins élevés, entre 350.000 et 550.000 euros pour une maison « bel étage », sur trois niveaux. Ce qui explique en partie que le patrimoine moyen « ne soit que de 2.047.667 euros ». Paris-Neuilly, un match serré Dans la liste de la Direction générale des impôts, les arrondissements de Paris sont répertoriés comme communes. Le 7e arrive en tête du peloton, rejoignant les chiffres indiqués régulièrement par les notaires. « Calme, verdure et monuments, bons lycées et patrimoine immobilier de qualité sont des facteurs qui contribuent à la renommée de l'arrondissement et à une forte demande », note Eric Vincent, de l'agence Emile Garcin Rive Gauche. Et tous ces avantages rejaillissent sur les prix. Les biens sans défaut, c'est-à-dire sans nuisances sonores et dans des étages nobles, se négocient entre 15.000 et 18.000 euros le mètre carré dans les quartiers Champ-de-Mars, Invalides, Rodin, Assemblée nationale. A ce tarif, la possession d'un deux-pièces de 50 m2 suffit pour que son propriétaire endosse l'habit de contribuable à l'ISF. Un peu moins onéreux, entre 7.000 et 10.000 euros le mètre carré, les secteurs Gros-Caillou et Bac. Le 8e talonne de près le 7e. Longtemps réputé n'abriter que des bureaux, l'arrondissement retrouve une vraie vie avec d'anciens bureaux transformés en habitations, des commerces, des restaurants... Un petit village autour de la rue François-Ier où le ticket d'entrée est au bas mot à 10.000 euros le mètre carré pour un bien sans reproche. Un peu moins onéreux, le faubourg du Roule, autour de 6.500 euros le mètre carré. En troisième position le 16e. Là encore, la fourchette de prix fluctue en fonction des micromarchés : entre 8.000 et 10.000 euros le mètre carré autour du Trocadéro et 5.500 et 6.500 euros le mètre carré dans le quartier de la Muette. Neuilly arrive aussi en bonne position avec un patrimoine moyen de 2.722.031 euros. De nombreux chefs d'entreprise y ont élu domicile, cette commune « ayant une vie de village tout en étant une extension de Paris avec la toute proximité du périphérique pour s'échapper à la mer ou à la campagne ou pour aller prendre un avion », remarque Catherine Moral, de l'agence Féau. Côté bois, les prix s'enflamment : 10.000 euros le mètre carré au moins pour un dernier étage avec terrasse et autour de 7.000 euros le mètre carré dans un premier étage avec travaux. Secteur du Roule, plus familial et proche des bons lycées, quelques grandes surfaces se négocient entre 6.000 et 8.000 euros. Plus abordables, mais bruyants, les boulevards Bineau, les berges et l'avenue Charles-de-Gaulle où l'on peut décrocher des biens à partir de 4.600 euros le mètre carré. D'autres communes surprennent dans leur classement, comme Saint-Dizier, dans la Haute-Marne. Les belles maisons dépassent rarement les 420.000 euros. En revanche, la ville compte de gros propriétaires fonciers ayant investi, localement, dans des immeubles de rapport ou dans des commerces. Enfin, plus exotique, la commune de Fort-de-France a aussi son lot de contribuables à l'ISF. Moins nombreux, seulement 73, que dans les communes analysées (excepté à Saint-Dizier avec 61 personnes assujetties) mais avec un patrimoine moyen dépassant très légèrement les 2,4 millions d'euros et vraisemblablement constitué de maisons domaniales entourées de plantations.

Posté le 10 Octobre 2005 © Guide du crédit