VEFA : les intérêts intercalaires, un obstacle pour signer un prêt immobilier ?

Le premier semestre 2020 n’a pas épargné grand monde, surtout pas les promoteurs immobiliers qui ont vu leurs ventes reculer de 12 000 logements par rapport à la même période un an avant. La Covid-19 y est pour beaucoup, mais les recommandations du Haut Conseil de Stabilité financière aussi, en raison de leur effet sur la VEFA.

La particularité du financement en VEFA

La vente en l’état futur d’achèvement diffère d’une transaction immobilière classique dans l’ancien. Lorsqu’on achète en VEFA, on signe un contrat de réservation en guise de compromis, car le bien n’existe pas encore. La construction ne débute que lorsqu’au moins la moitié des biens sont réservés, et elle s’étale entre 16 et 24 mois le plus souvent. Pendant la construction, l’acquéreur ne peut pas encore jouir de son logement… mais il doit s’acquitter d’intérêts intercalaires auprès de la banque qui lui a accordé un crédit immobilier. Ces sommes – des intérêts exclusivement - sont liées au déblocage progressif de la somme par l’établissement prêteur, en quatre étapes généralement. Le remboursement du capital ne débute qu’à la remise des clés.

Le délai de livraison compte

Les intérêts intercalaires ne rentrent pas dans la durée du prêt immobilier tel qu’il est signé avec la banque. Mais ce délai est néanmoins pris en compte dans la durée maximum de 25 ans à laquelle la contraignent les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière émises en décembre dernier. Un achat en VEFA avec un délai de livraison de 24 mois et un financement sur 25 ans, cela correspond à une durée totale de 27 ans aux yeux des établissements prêteurs, qui prononcent alors un refus compte tenu de la nouvelle donne appelée de ses vœux par Bercy.

Un apport pour compenser ?

En conséquence, un acquéreur désireux de s’offrir un bien neuf devra retrancher de la durée d’emprunt maximale le délai de livraison pour établir sa capacité d’emprunt. Pour un financement de 200 000€ par exemple, les mensualités hors assurance dépassent à peine 800€ sur 25 ans au taux de 1,60% d’après une simulation Guide du Crédit. Mais en prenant en compte les 24 mois de construction coïncidant avec le versement des intérêts intercalaires, l’emprunteur devra plutôt partir sur des mensualités d’environ 840€ avec un taux de 1,30%. Au besoin, il peut utiliser son apport pour réduire le montant à emprunter. D’où l’intérêt d’épargner pour augmenter ses chances d’obtenir un crédit immobilier !

Posté le 25 Aout 2020 © Guide du crédit