Investissement locatif : alors, Pinel ou Denormandie ?

Pour soutenir la construction immobilière et résorber la tension du marché locatif des grandes villes, le dispositif Pinel cohabite désormais avec le Denormandie, afin de couvrir le neuf et la rénovation dans l’ancien. Deux moyens d’investir dans le locatif et de profiter des taux bas du crédit immobilier tout en réduisant ses impôts, avec quelques différences toutefois.

Pinel ou Denormandie : des conditions proches

Les deux dispositifs aident à l’investissement dans des logements locatifs avec une défiscalisation à hauteur de 12%, 18% ou 21% du coût total (incluant les frais de notaire) selon la durée de location du bien. L’investisseur choisit la durée au moment de l’achat soit 6 (minimum), 9 ou 12 ans.

La loi Pinel est réservée aux logements neufs (et à l’ancien réhabilité) alors que la loi Denormandie permet l’achat dans de l’ancien, sous condition de travaux de rénovation. Les prix d’achat sont plafonnés à 300 000€ (ou 5 500€/m2) avec deux achats par an maximum. Pour la loi Denormandie, entrée en vigueur au 1er janvier 2019, les travaux doivent représenter au moins 25% du budget d’achat et ils doivent concerner l’amélioration de la performance énergétique ou la création de surface habitable. Un montant qui nécessite de faire appel à des artisans professionnels.

La localisation fait (presque) toute la différence

La différence principale entre Pinel et Denormandie, outre le distingo neuf/ancien, se situe dans la localisation :

• le dispositif Pinel cible les grandes agglomérations en situation de tension immobilière ;

• le dispositif Denormandie concerne les 222 communes de taille moyenne du projet Action Cœur de Ville.

Cela a un fort impact sur le prix à l’achat. En Pinel, le neuf réhausse fortement les tarifs et les grandes villes affichent des montants nettement supérieurs à la moyenne française. En Denormandie, l’ancien à rénover permet de fortement négocier le prix, et les villes éligibles sont généralement très abordables. En contrepartie, le marché de la location y est moins dynamique.

En Bretagne, un monde entre Rennes et Fougères

Vous envisagez l’achat d’un studio neuf à Rennes, préfecture située en zone B1, pour viser une clientèle étudiante et défiscaliser en Pinel ? Comptez au moins un budget de 135 000€ pour une surface de 30 m², ce qui représente des mensualités de crédit immobilier de 650€ hors assurance sur 20 ans au taux immobilier de 1,45% d’après une simulation de prêt immobilier Guide du Crédit. Pour un bien de même surface à Fougères (45 km au nord-est de Rennes), prévoyez une enveloppe de 50 000€ pour l’acquisition d’un appartement en y intégrant le montant des travaux afin de pouvoir prétendre à la réduction d’impôt Denormandie. Avec un prêt immobilier sur 15 ans, vous n’aurez à vous acquitter "que" de 300€ environ chaque mois hors assurance (à un meilleur taux de 1,25%) !

Posté le 12 Juin 2019 © Guide du crédit