Immobilier : quelles villes appliquent l'encadrement des loyers ?
De nombreuses villes appliquent l’encadrement des loyers. Après les villes pionnières de Paris en 2019, puis Lille et ses deux communes Hellemmes et Lomme en 2020, et enfin Lyon et Villeurbanne notamment depuis 2021, d’autres villes vont suivre en 2022 comme Bordeaux et Montpellier.
Qu’est-ce que le dispositif d’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers consiste à plafonner administrativement les loyers d’habitation demandés par un propriétaire à son locataire. Créé par la loi Alur de 2014, c’est la loi Elan de novembre 2018 qui autorise les communes situées dans un périmètre où la zone est tendue à formuler une demande de mise en place d’encadrement des loyers et à expérimenter le dispositif jusqu’en 2023. L’objectif est de limiter la hausse excessive du montant des loyers et ainsi de favoriser l’accès au logement pour les collectivités. La loi dite 3DS, comme décentralisation, différenciation, déconcentration et simplification, adoptée le 9 février 2022 prolonge le dispositif jusqu’à fin 2026.
Aujourd’hui, l’encadrement des loyers s’applique :
- à Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
- à Lille depuis le 1er mars 2020 ;
- à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
- à Plaine Commune, une intercommunalité de Seine-Saint-Denis, depuis le 1er juin 2021 ;
- à l’établissement public territorial Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, depuis le 1er décembre 2021.
Dans ces villes soumises à l’encadrement, le bailleur peut réviser le loyer à la hausse dans certaines conditions. Il doit notamment faire une proposition au locataire, au moins 6 mois avant la fin du bail. De son côté, le locataire peut intenter une action en vue de diminuer de loyer. Cela est possible si le montant indiqué dans le contrat de location excède le loyer de référence (publié par arrêté préfectoral) majoré en vigueur à la date de réévaluation.
Détermination des loyers et remise en location
Lors d’une remise en location, le loyer est encadré différemment selon la localisation géographique et la durée de vacance du bien. Par ailleurs, dans la mesure où le logement se situe dans une zone où l’encadrement des loyers est appliqué, l’augmentation du loyer n’est possible que si la durée de vacance est inférieure à 18 mois. De plus, le loyer devra ne pas avoir été augmenté au cours des douze mois précédents, ne devra pas faire suite à des travaux ou être justifié par un précédent loyer largement sous-évalué. En tout état de cause, le nouveau loyer ne peut excéder le loyer de référence et en tenant compte notamment de l’indice de référence des loyers (IRL). Toutes ces indications sont à savoir avant d’envisager un investissement locatif.
Élargissement du dispositif, de nouvelles communes concernées
Courant 2022, Bordeaux et Montpellier pourront également plafonner les loyers des logements vides et meublés du parc privé. Le dispositif pourrait aussi entrer en vigueur au Pays basque. D’autres villes peuvent également candidater. Pour un meilleur respect de l’application de cette mesure, les collectivités sont en droit de pratiquer des contrôles. Par ailleurs, elles pourront prononcer des sanctions en cas de dépassement du plafond de loyer.
Posté le 11 Mars 2022 © Guide du crédit
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