Immo : 4 villes où les prix de l'immobilier sont sous-évalués

Les prix de l’immobilier résultent d’un principe vieux comme le monde : l’offre et la demande. À ce jeu, certaines métropoles ont pris une avance par rapport à d’autres. Mais la crise sanitaire rebat les cartes et les villes les plus abordables voient leurs prix monter quand les plus attractives marquent un temps d’arrêt, comme s’en fait l’écho le baromètre LPI-SeLoger.

1. Limoges, la championne de la rentabilité locative

Qui aurait imaginé le prix de l’immobilier ancien bondir de plus de 17% sur un an à Limoges ! Pas de quoi faire basculer la moyenne au-dessus des 2 000€/m² (1817€ d’après SeLoger), mais cette attractivité accélère un rééquilibrage amorcé en 2015 (+26% sur cinq ans). La capitale du Limousin bénéficie de sa bonne place dans les palmarès des meilleures villes en termes de rentabilité locative. Outre les taux bas du crédit immobilier, ce sont les prix bas à Limoges qui favorisent le rendement d’un investissement en Denormandie ou en LMNP, selon que l’on opte pour une défiscalisation via les travaux ou l’abattage forfaitaire de 50% grâce à la location meublée. Le Populaire du Centre s’est fait l’écho de la quasi-disparition des négociations et du fort recul des délais de vente ces derniers mois. 

2. Orléans, l’effet confinement

À 120 km au sud de Paris, c’est un autre phénomène qui tire les prix vers le haut à Orléans : le confinement. Exaspérés par les prix élevés et les désagréments de la région parisienne, les Franciliens sont nombreux à céder à l’attrait de la pierre dans la préfecture du Loiret. La proximité aide, les prix dans l’ancien aussi : 2 620€/m² en moyenne (+13% en un an), soit le quart des tarifs de Paris intra-muros et la moitié précisément de ceux pratiqués à Antony aux portes de la capitale. À Orléans, le cadre et la qualité de vie séduisent, tout comme la possibilité d’acheter un 3 pièces de 70 m² avec un budget total de 200 000€ incluant les frais de notaire. Un prêt immobilier de 160 000€ sur 20 ans – et ses mensualités hors assurance de 750€ environ – rendent ce projet accessible à un ménage aux revenus n’excédant pas 2 500€ par mois ! 

3. Saint-Étienne, roi des prix bas

À l’instar de Limoges, Saint-Étienne bénéficie de la promesse d’un rendement élevé pour attirer les investisseurs. Un prix du mètre carré dans l’ancien inférieur à 1 500€ (+7,6% sur un an), c’est inédit pour une ville de 170 000 habitants ! A fortiori à une cinquantaine de kilomètres de la métropole lyonnaise, où les tarifs sont plus de trois fois supérieurs… Les petites surfaces concentrent l’intérêt des investisseurs compte tenu de la forte communauté étudiante de la préfecture de la Loire. Pour un jeune couple primo-accédant, il est possible de s’offrir un appartement 3 pièces de 70 m² avec une enveloppe de 110 000€. Un prêt immobilier de 100 000€ pour financer l’opération se traduirait par des mensualités hors assurance de seulement 470€ environ sur 20 ans avec un taux de 1,25%. Moins qu’un loyer, estimé à 560€ pour cette surface ! 

4. Toulon entre deux eaux

Le Var, son climat privilégié, ses plages de rêve… Et un prix dans l’ancien bien en dessous de 3 000€/m² (2 678€ d’après SeLoger, +6,8 % sur un an). On est loin des tarifs en vigueur à Fréjus (3628€/m²) ou Saint-Raphaël (4280€/m²) dans le même département. Et pourtant, Toulon est la préfecture du 83. Cette ville d’envergure (170 000 habitants), entre la capitale régionale Marseille et la si glamour Côte d’Azur, n’est sans doute pas reconnue à sa juste valeur. Une aubaine pour les acquéreurs et les investisseurs ! 

Quelle que soit la ville, il est conseillé de vérifier la faisabilité de son projet par le calcul du taux d’endettement avant d’adresser sa demande de prêt immobilier aux établissement bancaires. Si les revenus de l’emprunteur permettent d’accueillir une mensualité de crédit immobilier, il est recommandé par la suite de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Il conseille l’emprunteur sur la manière d’optimiser sa capacité d’emprunt en vérifiant par exemple son éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ). Après avoir optimisé le dossier d’emprunteur, il négocie le meilleur crédit immobilier. Une fois avoir trouvé le crédit sur-mesure au meilleur taux, le courtier accompagne l’emprunteur jusqu’au déblocage des fonds.

Posté le 26 Novembre 2020 © Guide du crédit