Crédit immobilier : emprunter sur 30 ou 35 ans, qu'en penser ?

 Grâce à des taux d’intérêt historiquement bas en matière de crédit immobilier, de nombreux acquéreurs sont tentés de profiter de cette opportunité pour se lancer dans l’achat de leur résidence principale. Mais face à des prix élevés – notamment dans les grandes agglomérations, se pose parfois la question du crédit immobilier sur 30 ans. Quels emprunteurs s'engagent sur cette durée et est-il souhaitable d'envisager ces durées de 30 voire 35 ans ?

Emprunter sur 30 ou 35 ans : plusieurs critères à prendre en compte

On entend beaucoup parler de durées de prêts qui s'allongent, et que l'on peut, aujourd'hui, emprunter sur 35 ans. Encore faut-il peser le pour et le contre d'un engagement sur une telle durée. Dans quel cas miser sur un allongement de sa durée d'emprunt ou sur une durée de prêt immobilier plus courte ? 

L'élément central demeure la capacité d'emprunt. Mais le choix de contracter un crédit immobilier sur 30 ou sur 35 ans se fait en fonction de plusieurs critères. En matière de capacité d'emprunt, l'acquéreur adapte en effet la charge de crédit immobilier à ses revenus. Ce qui le pousse à moduler la durée de son prêt immobilier afin de conserver un taux d'endettement acceptable. Ensuite, le bien à acquérir a son importance : souhaite-t-on ou peut-on conserver ce bien sur le long terme, ou considère-t-on cette acquisition comme une étape immobilière ? 

Répondre à ces questions permet de mieux cerner ses possibilités et de savoir si un crédit immobilier sur 30 ans est adapté à sa situation. A titre d'exemple, en respectant le taux d'endettement et en considérant qu'il n'y a aucun autre crédit en cours, un ménage qui contracte un prêt immobilier de 150 000 euros sur 20 ans doit percevoir des revenus de 2 150 euros. Mais avec un crédit immobilier étalé sur 30 ans, 1 750 euros de revenus suffisent ; ce qui permet à des ménages plus modestes de concrétiser leurs rêves. Sur cette simulation, avec un crédit immobilier sur 20 ans au taux d'emprunt immobilier moyen hors assurance de 1.30%, les mensualités hors assurance se montent à 710 euros tandis que les mensualités sur 30 ans sont, elles, de 577 euros... Mais le taux immobilier moyen hors assurance grimpe alors à 2.30%.

 Allonger la durée de son prêt : un impact financier 

Le taux d'intérêt prêt immobilier augmente à mesure que s'allonge la durée de financement. La raison de ces taux immobiliers plus élevés sur les durées plus importantes : la prime de risque. En effet plus le crédit immobilier est long, plus les risques de défaillance de l'emprunteur sont accrus. La préservation de leur marge incite les banques à augmenter de fait, le coût du prêt.

Reprenons notre exemple de financement à hauteur de 150 000 euros. Sur 20 ans, le taux immobilier moyen est de 1.30%, avec un coût de crédit immobilier de 20 425 euros. Mais sur 25 ans, le taux immobilier hors assurance moyen est de 1,60%. Le coût du crédit sera dans ce cas de 32 093 euros. Un coût qui s'accroît donc de 57% entre un crédit immobilier sur 20 ou 25 ans.

Alors faut-il emprunter sur 30 ans ?

Sur 30 ans, il est possible pour les futurs acquéreurs de consulter non seulement les banques traditionnelles, mais aussi de prétendre à des offres plus confidentielles en confiant leur recherche de financement à un courtier immobilier. La condition : montrer patte blanche. Ainsi, avec les banques traditionnelles, un dossier sur 30 ans est accepté à condition qu'il soit également finançable sur 25 ans. Pas de financement sur 35 ans possible néanmoins. Les banques acceptant d'utiliser une durée logue pour un prêt qui ne passe pas sur une durée plus courte sont rares, pour une question de risque : en effet la moindre tension budgétaire deviendrait problématique pour l'emprunteur.

Quant aux offres spécifiques finançant les ménages sur 30 et 35 ans, il ne sera pas nécessaire d'être finançable sur 25 ans cette fois : elles sont rendues possibles par l'apport de garanties, mais les critères sont stricts et le reste à vivre demeure un élément central de l'analyse de ces dossiers de prêt immobilier. 

Posté le 17 Octobre 2018 © Guide du crédit