Crédit immo : les mesures du HCSF deviendront obligatoires en janvier 2022

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), dépositaire de l’autorité publique sur les règles d’octroi de crédit, a récemment annoncé l’inscription de ses recommandations dans un texte ayant force de loi. Il sera donc, à partir de janvier 2022, obligatoire pour les organismes de crédit de se conformer à ses mesures qui n’étaient jusqu’ici que recommandations.

 

Le nouveau plafond de taux d’effort désormais contraignant 

Alors que les taux d’intérêts des prêts immobiliers sont à des niveaux bas historiques, ils seront soumis à de nouvelles réglementations jusqu’ici appliquées sous la simple forme de recommandations. L’application de ces dernières sera alors obligatoire sous peine de blâme ou de sanctions financières. 

Le taux d’endettement maximum, aussi appelé “taux d’effort” sera limité à 35% par ménage, et comprendra l’assurance de prêt. Ce dernier paramètre fait apparaître la hausse du plafond comme un moyen de compenser la prise en compte de cet indice. Limiter le taux d’effort et donc le risque de surendettement constitue un objectif affiché pour les pouvoirs publics, qui se montrent donc prêts à infliger des sanctions aux banques ne respectant pas les consignes données.

Par ailleurs, les prêts de longue durée ne pourront dépasser 25 ans. La limite peut être repoussée à 27 ans dans le cas de l’achat d’un bien neuf ou ancien avec travaux d’au moins 25% du coût total de l’opération. 

À noter cependant la marge de manœuvre des organismes de prêt, qui reste à 20% de dossiers. Il sera possible pour les banques d’outrepasser les mesures du HCSF pour les profils qui le justifient. 

Les vérifications qui seront effectuées par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), verront donc un accent mis dès le début d’année prochaine sur les conditions d’octroi des prêts, et la capacité de remboursement des ménages. 

Les ménages les plus modestes, aux dossiers comportant le plus de risques pour les banques, résistent bien aux nouvelles réglementations, déjà en application depuis quelques mois sous la forme de recommandations. En effet, les dossiers dont les revenus annuels ne dépassent pas 20 000€ par an représentent 10% du marché des prêts logement, une constante depuis le début de l’année.

Plus étonnant en revanche, la tranche supérieure, comprenant les foyers dont les revenus sont compris entre 20 000€ et 40 000€ par an, recule depuis la mise en application des recommandations du HCSF. Reste à voir si ce phénomène sera amplifié par l’inscription de ces règles dans le cadre légal.

L’investissement locatif en question 

La prise en compte de l’assurance prêt accompagne aussi une mesure visant les investisseurs locatifs. Dès janvier 2022, les revenus locatifs issus de l’exploitation d’un bien ne seront plus pris en compte dans le calcul du taux d’effort, privant ainsi les porteurs de projet d’un argument de taille pour se financer. 

En juillet dernier déjà, à l’annonce de ces mesures, la part de prêts à l‘investissement avait commencé à chuter, une tendance qui se confirmera donc probablement en 2022. 

Avec ces évolutions, il peut être intéressant de solliciter un courtier en prêt afin d’optimiser la recherche d’offres et faire jouer la concurrence. Hormis le taux immobilier, le courtier peut négocier une assurance de prêt moins chère. La part d’assurance prêt peut ainsi être modulée afin de limiter son impact sur le taux d’effort.

Posté le 24 Septembre 2021 © Guide du crédit