Le marché immobilier en France

Les emprunts contractés par les acquéreurs de leur résidence principale en 2004 confirment une restructuration des clientèles. Véritable photographie du parc résidentiel français, l'enquête nationale annuelle de l'Observatoire du financement du logement (OFL) propose une analyse détaillée des opérations immobilières réalisées par les ménages qui ont emprunté en 2004 pour acquérir leur résidence principale. Effectuée à la demande du ministère du Logement et des principaux acteurs bancaires et professionnels du secteur sous la double autorité de Véronique Vaillant, chargée d'études à CSA (Conseil, Sondage et Analyse), et de Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris-X Nanterre, cette enquête, portant sur un échantillon de 47.000 dossiers représentatifs de toutes les régions françaises, montre la formidable poussée du marché de l'accession. Quelque 713.700 accédants ont été financés par emprunt en 2004 - 810.000 nouveaux acquéreurs sur le sol français en ajoutant les ménages qui ont acquis leur logement au comptant -, performance renouvelée en 2005 avec 750.000 accédants emprunteurs. Ce chiffre ne s'élevait qu'à 672.800 en 2002. « Cette augmentation contredit l'idée selon laquelle les ménages sont devenus tellement fragiles devant la hausse des prix que le marché ne peut que se contracter », fait observer Michel Mouillart. Pour autant, les chiffres témoignent d'une évolution sensible dans la restructuration des clientèles avec une augmentation des acquéreurs cadres supérieurs (de 26,6 % en 2002, ils sont 32,2 % en 2004) et un recul sensible des ouvriers-employés (40,1 % en 2002 et 33,8 % en 2004). Le revenu moyen de ces accédants a augmenté de 5,5 % par an depuis le début du siècle avec une forte montée des ménages à quatre SMIC et des achats après une revente préalable et donc avec un plus grand apport personnel. Ainsi, le pourcentage des primo-accèdants diminue. Leur population est très hétérogène avec, par exemple, des jeunes cadres célibataires à trois SMIC et moins et d'autres aidés par leurs parents. Dans leur ensemble, les acheteurs rajeunissent : leur âge est passé de quarante ans en 2000 à trente-sept ans en 2004. L'ancien rejoint le neuf Le montant moyen des opérations représente 165.500 euros, en hausse de 10,7 % par an depuis 2001. En 1995, ce montant s'élevait à 95.000 euros. Un achat exige aujourd'hui 4,1 années de revenus en France entière, contre 3,2 années il y a dix ans. Autre transformation substantielle : les logements anciens sont devenus aussi chers que les logements neufs car ils sont plus spacieux, souvent aussi bien équipés et bénéficient de l'effet localisation. Après plusieurs années de dégradation, la taille moyenne des logements acquis progresse depuis deux ans pour s'établir à 93 m2 en 2004, contre 88 m2 en 2002. Autre surprise : la différence de coûts relatifs en années de revenus entre les régions les plus chères et les moins chères n'est que de 10 à 15 %. De même, les « taux d'effort » des ménages, la part consacrée au remboursement de l'emprunt, est assez homogène : de 28,2 % en Paca, elle atteint 29,4 % dans le Nord - Pas-de-Calais, 29,1 % en Ile-de-France, 28,9 % en Bretagne... soit 27,8 % pour la France entière. Un zoom sur l'Ile-de-France montre qu'en dépit de prix contrastés entre l'est et l'ouest de la région avec un achat moyen de 257.000 euros dans les Hauts-de-Seine et de 183.000 euros en Seine-et-Marne, les taux d'effort des accédants se ressemblent : respectivement 30,4 % et 30,2 %, ces acquisitions représentent respectivement 4,3 années de revenus, contre 4,6. « Les départements les plus convoités sont naturellement les moins accessibles aux primo-accédants », souligne Michel Mouillart.

Posté le 16 Décembre 2005 © Guide du crédit