Immobilier : cherchez la bulle

Il n'y a pas de bulle immobilière en France. Depuis quelques mois, les prix des logements semblent se calmer et prendre le chemin d'une croissance modérée. Alors qu'ils annoncent depuis trois ans la fin du boom immobilier et un retournement du marché, les alarmistes devront revoir leur copie. Tous les indicateurs du secteur résidentiel les contredisent en montrant un regain de vitalité de la pierre dans toutes les grandes villes en cette rentrée. Tout juste note-t-on une décélération de la hausse des valeurs dans les quartiers les plus chers de Paris, les prix des arrondissements les plus populaires et même ceux des quartiers de la première couronne et de la grande couronne cavalant plus que jamais... Vers quels sommets et pour combien de temps ? Trois scénarios sont envisageables. La poursuite de la hausse des prix, à un rythme ralenti, hypothèse la plus probable. L'atterrissage en douceur lié à une remontée des taux d'intérêt pour tuer dans l'oeuf les tensions inflationnistes qui préoccupent Jean-Claude Trichet, président de la Banque centrale européenne. Enfin, la chute des valeurs immobilières devant une désolvabilisation généralisée des candidats à l'accession à la propriété de leur logement. Une accumulation d'arguments forts plaident en faveur d'un maintien inévitable de prix élevés. Les professionnels font observer que les montants des transactions dans l'ancien n'ont retrouvé leur niveau de 1991 en euros constants qu'à la fin de 2003. Ils expliquent la mécanique qui conduit à l'augmentation de 70 % des prix de vente depuis le creux du marché en 1997 par les hausses du foncier, des coûts de construction et des prestations réglementaires, et, bien sûr, par le déséquilibre important entre l'offre et la demande. Il y a beaucoup plus d'acquéreurs que de logements à vendre, confirment les promoteurs. Les demandes se révèlent désormais dans des petites villes où personne n'aurait imaginé lancer des programmes il a seulement quatre ans. L'augmentation du nombre des ménages, des taux bas pour emprunter et l'allongement de la durée des prêts ont nourri les hausses de la pierre, placement chéri des Français, valeur refuge face à l'insécurité de l'avenir. Plus que jamais, la conjoncture, la société, l'air du temps confortent la santé florissante de l'immobilier. L'achat d'un logement permet de capitaliser tous les mois la plus-value des murs, à laquelle s'ajoutent dans le cas d'une résidence principale, l'économie d'un loyer souvent aussi élevé que la mensualité de remboursement d'un emprunt et, dans celui d'un placement, la perception d'un loyer sur des marchés où tout se loue. L'immobilier répond aux inquiétudes des futurs retraités dans un pays qui enregistre un des plus forts taux d'épargne dans le monde. Il séduit aussi les jeunes qui veulent profiter des taux historiquement bas pour devenir propriétaires plutôt que subir des loyers élevés. Il attire ceux qui ont perdu hier une grande part de leur épargne dans les mésaventures de la Bourse et qui jurent bien qu'on ne les y reprendra plus. Certains, encore détenteurs d'un portefeuille, arbitrent au profit de l'immobilier lorsqu'il s'agit de se loger ou d'installer leurs enfants, confirme un agent de change d'un grand établissement financier. Les bons résultats généraux de la Bourse depuis le début de l'année, en hausse de 15 à 20 % pour l'Europe, incitent de nombreux ménages à monnayer cette hausse pour investir dans l'immobilier « dont le rendement locatif, malgré la hausse des prix, reste comparable à celui des obligations », fait valoir Hervé Péléraux, économiste à l'OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques). Ce placement bénéficie de surcroît d'une fiscalité avantageuse : l'annonce régulière de nouveaux leviers fiscaux stimule les acquéreurs potentiels et les possibilités de donations amplifient l'aide intergénérationnelle. On n'a jamais vu la conjonction de tels dynamismes sur les marchés immobiliers. Tout joue donc en faveur de prix élevés. Et pourtant s'amorce une décélération des hausses de prix à l'heure où la solvabilité des ménages s'épuise et s'accompagne d'une importante diminution de la part des primo-accédants. Premier signe d'un changement sur ce marché immobilier : le nouveau comportement des banques. Elles ont à ce jour traité les meilleurs dossiers. Si elles se font toujours une guerre commerciale pour élargir leur clientèle, elles deviennent plus regardantes sur la qualité du bien à financer et sur la solvabilité des prétendants à l'accession avant de délivrer un crédit dont la durée peut s'étaler sur vingt-cinq, voire trente ans, à des taux inférieurs à 4 % et qui pour l'instant ne bougent pas. La remise en cause du FGAS (Fonds de garantie de l'accession sociale), dont les réserves viennent d'être siphonnées d'un montant de 1,4 milliard d'euros au profit du budget de l'Etat, risque de se traduire par un coup d'arrêt sur les demandes des familles les plus modestes ou sur un renchérissement des conditions qui leur seront faites, portant préjudice à un large segment du marché de l'accession sociale et intermédiaire. Déjà le ralentissement de la hausse des prix, passée de 15 % en variation annuelle en 2004 à environ 10 % cette année, prépare l'atterrissage en douceur prévu par les plus optimistes, à l'instar de Michel Mouillart, professeur à Paris-X, qui s'attend à une consolidation des marchés jusqu'en 2007. On peut imaginer que la hausse des taux d'intérêt engagée aux Etats-Unis se propage en Europe. On n'a jamais vu les taux longs européens durablement déconnectés des taux américains. Mais on n'avait jamais vu non plus le dollar rester durablement sous la monnaie européenne. Le scénario intégrant d'ici à fin 2006 une légère remontée des taux en Europe devient plausible et même quasi certain. Jean-Claude Trichet ne laissera pas chuter l'euro par rapport au dollar du seul fait d'un différentiel de rémunération, mais ne veut pas non plus sacrifier la possible reprise économique. « Ce qui pourrait arriver de mieux pour l'immobilier, c'est l'atterrissage en douceur qui peut résulter d'une poursuite de la remontée des taux courts aux Etats-Unis et de la remontée contrôlée des taux longs dans le monde », pronostique Christian de Boissieu, professeur à Paris-I. Qui dit hausse des taux dit érosion de la capacité d'endettement des ménages et donc diminution du nombre d'accédants à la propriété. La désolvabilisation d'une partie des acheteurs ne manquera pas de provoquer un tassement de la demande et par conséquent un frein à la hausse des prix des logements. Sauf événement géopolitique majeur, une correction à la baisse des valeurs, comparable à celle des années 1990, est improbable car le marché résidentiel est composé aujourd'hui d'utilisateurs et non de spéculateurs. D'ailleurs, la bulle de l'époque ne concernait que Paris et les métropoles les plus coûteuses, alors que la hausse intervenue depuis 1998 porte sur la France entière. De plus, les stocks de logements sont faibles, quand ils étaient alors pléthoriques. Les logements neufs mis en vente ne représentent plus que quatre à cinq mois de commercialisation, affirment les promoteurs, rappelant qu'il faut trois ans en Ile-de-France pour étudier, lancer, construire un programme immobilier. La bulle qui se préparait en Grande-Bretagne a été dégonflée et la Banque d'Angleterre a parfaitement joué son rôle de modérateur : les prix des logements qui avaient commencé à baisser en raison de la remontée des taux d'intérêt réamorcent depuis un mois une progression due à la baisse des taux de base bancaire. Le marché français a aussi besoin de réglages. Il reprend une respiration et marque une pause. Ce qu'on appelle en Bourse une consolidation. Les prix de plus en plus élevés des logements depuis 1997 ont exclu progressivement une partie de la demande, qui pourrait de nouveau s'exprimer si les réajustements, déjà à l'oeuvre ici et là, devaient se confirmer.

Posté le 09 Novembre 2005 © Guide du crédit