Immobilier : Philippe Marini juge qu'un retournement de tendance est imminent

Le rapporteur du Budget au Sénat considère que «le marché de l'immobilier a atteint un point haut». Si les ménages avaient encore, en 2003, plus intérêt à acheter un logement qu'en 1991, cela ne semble plus être le cas en 2005. Une baisse des prix de l'immobilier à deux chiffres au cours des deux prochaines années... Le scénario n'est pas invraisemblable, selon Philippe Marini. Dans une communication devant la commission des Finances le 7 octobre dernier, le rapporteur général du Budget au Sénat a averti qu'un retournement de tendance du marché du logement constitue désormais une forte probabilité. Pourtant, il apparaît très difficile de déterminer l'effet de ce renversement sur l'évolution des prix à court terme. «S'il n'est pas impossible que l'augmentation actuelle soit suivie d'une stabilisation, il y a près d'une chance sur deux qu'elle soit immédiatement suivie d'une baisse», a t-il avoué. Fondant son analyse sur plusieurs études commandées à cette fin - notamment à l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), aux banques Crédit Agricole, Exane-BNP Paribas, Barclay's, ainsi qu'à l'institut économique Rexecode -, le sénateur a fait remarquer que la «solvabilité» des Français s'est fortement dégradée au cours des derniers mois et que, l'an dernier, la dette des ménages a représenté le niveau record de 60,3% du revenu disponible brut. Au même moment, les facteurs conjoncturels d'augmentation de la demande (à l'origine de la hausse des prix de l'immobilier) s'essoufflent. D'après l'Insee, par exemple, depuis cette année, le nombre de ménages rapporté à la population augmente moins vite, et cette tendance va se poursuivre au cours des cinq années à venir. Pas de phénomène de «bulle» Pour autant, Philippe Marini s'est voulu rassurant sur l'impact en matière de croissance économique. Les conclusions des divers organismes interrogés réfutent, en très grande majorité, toute idée de «bulle». La situation serait beaucoup plus saine qu'en 1991, puisque les banques s'avèrent aujourd'hui plus faiblement exposées au risque immobilier, grâce à l'amélioration des dispositifs de garantie et de mutualisation (c'est à dire la répartition) des risques. A l'époque, le retournement du marché a été lié à l'insolvabilité d'un nombre importants de ménages et d'entreprises, très endettés auprès du système bancaire. Le mouvement a ensuite été amplifié par une baisse du taux de croissance du Produit intérieur brut. Reste que les différents scénarios imaginés par l'OFCE, qui a réalisé plusieurs simulations, sont sans équivoque. En prenant pour hypothèse une chute de 30% des prix de l'immobilier résidentiel, uniquement en France, et sans phénomène concomitant, l'impact global sur la croissance reste modeste : environ 0,7 point de PIB. Idem si l'euro s'apprécie de 10% face au dollar ou si le baril de pétrole augmente de dix dollars. Plus préoccupant, un relèvement de deux points de base des taux d'intérêt dans l'ensemble des pays de l'OCDE aurait, par comparaison, une incidence de 1,7 point de PIB. Sans oublier le scénario «redoutable» pour l'économie qui verrait l'accumulation de plusieurs de ces conditions. Enfin, une étude du Fonds monétaire international (FMI) qui porte sur les pays de l'OCDE sur plus de trente ans démontre qu'«une chute des prix des actions et des prix de l'immobilier réduit la croissance respectivement de 1,4 point et de 2,6 points de PIB en moyenne au cours de chacune des trois années qui suit la baisse». «Afin d'éviter une surréaction des marchés», Philippe Marini «appelle les pouvoirs publics à la prudence», tout en comprenant que ces derniers se trouvent aujourd'hui devant un «dilemme». Pour lui, il vont en effet devoir choisir entre aider les jeunes ménages des classes moyennes qui accèdent à la propriété pour la première fois - sachant qu'il y a de fortes chances que cela alimente l'inflation du marché -, ou laisser faire l'ajustement en cours pour favoriser un atterrissage en douceur.

Posté le 13 Octobre 2005 © Guide du crédit