Les risques de bulle immobilière

Prix qui augmentent beaucoup plus vite que les revenus des ménages La hausse des prix touche toute la France, alors qu'en 1990 elle ne concernait avant tout que Paris et l'Ile-de-France. Le prix des logements anciens a doublé depuis 1997, celui des logements neufs a augmenté de 70 %. Or on sait que les ressources des Français n'ont pas connu une réévaluation comparable à celle de leur habitat, loin s'en faut. Aussi l'acquisition d'un logement représente-t-elle pour la moyenne des ménages un engagement financier sans précédent : 4,5 années de revenu disponible avant impôt pour 90 m2 achetés début 2005, contre 3,5 années en 1997. Ceux qui peuvent encore s'endetter le font dans des conditions favorables, mais pour des montants records. En bout de course, l'effort de remboursement s'accroît en dépit de la baisse des taux d'intérêt. Un ménage accédant à la propriété en 2005 consacre le quart de ses revenus à rembourser son prêt. Allongement de la durée des crédits La production de crédits à long terme, notamment sur 25 ans, est en forte augmentation. La banque de France estime que l'on est revenu à des niveaux de prix qui se situent dans une zone dangereuse et demande aux établissements de crédit de ne pas pousser les ménages à trop s'endetter. Consigne est donnée d'exiger un minimum de fonds propres et de refuser les prêts représentant 100 % du montant de l'achat. Menaces de remontée des taux d'intérêt Ceux-ci sont historiquement au plus bas et tablent sur la hausse des prix des logements. Tant que les prix sont en hausse, pas de problème. Les acheteurs font une plus-value en revendant avant l'échéance fatidique du remboursement du capital pour les prêts différés, ou du passage à un taux fixe pour les prêts capés. En cas de stagnation des prix, ou pire en cas de chute, le plus souvent liée à une hausse des taux, les mensualités de remboursement augmentent et le capital restant dû excède la valeur résiduelle de la maison. Croissance du marché boursier Si elle se matérialise, la méfiance des épargnants vis-à-vis de ce marché disparaîtra, et des capitaux sortiront de l'immobilier pour s'y investir. Les facteurs rassurants En France, les prix ne feraient que se stabiliser Les prix ont fortement augmenté mais moins qu'aux Etats-Unis, qu'en Angleterre ou qu'en Espagne par exemple, donc c'est plutôt là-bas qu'il y a des risques de baisse. En France, malgré les niveaux actuels, on reste en deçà des niveaux enregistrés lors de la bulle de 1990 : il y a donc encore une marge de progression, d'autant que les revenus des ménages ont progressé depuis. À l'époque, la valeur de la pierre avait accumulé un retard important face au coût de la vie. Il y a donc eu rattrapage. À Paris, pour peu qu'on les évalue en euros constants, les appartements ne sont guère plus chers qu'il y a quinze ans. Le nombre de ménages augmente en France D'où une demande de logements qui devrait s'accroître. Le vieillissement de la population diminue le nombre moyen d'individus par ménage, l'instabilité conjugale est croissante avec des séparés ou divorcés qui restent seuls après la rupture, les jeunes quittent le cocon familial toujours aussi tôt, et enfin le nombre de célibataires augmente dans la société

Posté le 20 Juillet 2005 © Guide du crédit