Loyers : vers un retournement du marché de la location privée ?

On la pressentait depuis des mois : la détente du marché locatif privé est bien là ! Avec des signes qui ne trompent pas comme en témoignent les statistiques du réseau Century 21 (remontées des 800 agences affiliées présentes dans toute la France) : offre en augmentation, baisse des demandes de location, moindre hausse des loyers demandés en cas de relocation, voire même baisse dans certaines grandes villes et sur certains segments, et retour d'un certain niveau d'exigence des candidats locataires quant à la qualité des logements ! Est-ce pour autant la fin des difficultés pour les locataires aux revenus modestes ? Malheureusement non, car le marché dont il s'agit est celui des bailleurs privés, qui sont très peu présents dans le logement social et assez faiblement dans le logement intermédiaire, mais au moins la fin de la pénurie pour les classes moyennes et aisées peut libérer aussi des logements dans ces secteurs... Une confirmation attendue Présentés à la presse le mardi 28 juin dernier, les chiffres du réseau Century 21 viennent confirmer les témoignages entendus ces derniers mois chez les professionnels : la flambée des loyers est stoppée, au moins à la relocation, les logements ne se relouent plus dans n'importe quel état, un stock se reconstitue et des vacances apparaissent ici et là ! Situation inconnue depuis la fin des années 90, après la grande dépression des années 1992-1996 où les professionnels pour la première fois ont dû se mettre à chercher des locataires... En moyenne générale tous types de logements par rapport à la même époque en 2004, les loyers de relocation régressent à Paris de 1,56% (appartements seulement), progressent encore en Ile de France hors Paris de 2,64% pour les appartements et même flambent pour les maisons avec +8,11%, mais sont en légère régression dans le reste de la France : -1,09% pour les appartements et -2,37% pour les maisons ! Certes, cette moyenne cache quelques disparités suivant le type de logement : sauf à Paris où ils baissent, les studios et 2 pièces résistent plutôt bien avec +3,07 et +3,74% en Ile de France hors Paris et progressent même de 5,03 et 7,20% dans le reste de la France ; les 3 pièces plongent à Paris avec -4,40% mais progressent fortement dans le reste de l'Ile de France avec +6,26%, alors qu'ils stagnent et même régressent légèrement dans le reste de la France. Le schéma est d'ailleurs à peu près le même pour les 4 et 5 pièces. Côté maisons, en moyenne France entière, les loyers ne progressent que dans la tranche des 70 à 90 m2 habitables, et stagnent voire régressent un peu dans les autres tranches. Une amorce de changements structurels Une partie au moins du desserrement des tensions sur la demande vient probablement des effets de la baisse des taux d'intérêts : celle-ci avait presque mis à parité le loyer d'un logement avec le montant des remboursements pour l'acquérir avec un financement sur 20 ans, transformant de nombreux candidats locataires en candidats acquéreurs, au moins ceux disposant d'une capacité de remboursement pérenne. La hausse des prix a certes rétabli la hiérarchie normale, mais il n'en reste pas mois qu'à budget mensuel égal (800 euros tout compris) un locataire peut louer 38 m2 à Paris et en acheter 28 ! la préférence peut encore aller à l'achat, facilité pour beaucoup de candidats par la relance du prêt à taux zéro (PTZ)... Est-ce une conséquence ? Chez les candidats locataires, la proportion des moins de 30 ans, traditionnellement majoritaire, passe partout en France en dessous de la barre des 50% (45 à 47%) sauf à Paris où elle reste à 57% ; en revanche, la tranche des 30-50 ans progresse partout pour atteindre 40% à Paris et 45 à 47% dans le reste de la France, et même celle des plus de 50 ans, traditionnellement marginale progresse pour atteindre les 10% hors Ile de France ! En relation avec ce phénomène, la taille moyenne des logements loués a augmenté, passant de 44 à 50 m2. Rappelons que le marché locatif privé, en tous cas celui géré par les professionnels, est d'abord un marché d'appartements (à près de 80%, et même 91% en Ile de France et 99% à Paris)... Enfin, la sociologie des nouveaux locataires se modifie également : les catégories de cadres moyens et supérieurs progresse et atteint 34%, et même 39% à Paris, celles d'ouvriers et employés plafonne à 43-44% sauf à Paris où elle n'est que de 31,6%. La proportion des étudiants baisse elle aussi fortement à 5,5% sauf à Paris où elle est de 11%, signe que le marché locatif privé est de moins en moins adapté pour cette catégorie en raison du niveau atteint par les loyers ! Simple retour au calme ou retournement ? Le marché locatif privé n'est pas tout le marché locatif : alors que l'offre reste très insuffisante en logements accessibles aux locataires à revenus modestes, elle peut devenir très excédentaire dans les segments destinés aux classes moyennes et supérieures ! Ne serait-ce que par l'effet de désolvabilisation créé par une hausse des loyers durablement supérieure à la hausse des revenus - les bailleurs demandent des ressources mensuelles de 3 à 4 fois le montant du loyer et des charges ; cette désolvabilisation a pour conséquence est de rejeter hors de ce marché une bonne partie de la demande, qui grossit évidemment celle du logement intermédiaire et du logement social ! Ce déséquilibre risque d'aller en augmentant, l'essentiel de l'offre nouvelle de logements acquis par les investisseurs dans le cadre des incitations fiscales - régime Robien pour le neuf et Besson pour l'ancien - allant à nouveau depuis 2003-2004 quasi exclusivement vers le marché dit "libre", du fait de la forte augmentation des loyers plafonds, et de la suppression des plafonds de ressources des locataires pour le neuf ! Concernant le régime Robien, dont les bénéficiaires commencent tout juste à recevoir livraison des appartements, achetés - comme tout ce qui se vend neuf ces temps-ci - sur plans, c'est au rythme actuel des ventes plus de 60.000 logements qui vont venir grossir chaque année un parc peut-être déjà excédentaire, et dont les produits les moins attractifs, par la qualité ou la situation, risquent de ne plus trouver facilement preneur ! Au moins au prix où ils sont proposés aujourd'hui...

Posté le 15 Juillet 2005 © Guide du crédit