Défiscalisation immobilière : que faire après la période de location ?

Chaque dispositif de défiscalisation immobilière impose aux investisseurs une durée de location obligatoire pour bénéficier des avantages fiscaux (6, 9 ou 12 ans pour la loi Pinel par exemple). La question est : que faire après cette période de location ? Louer de nouveau le bien ? Le revendre ? Il n'y a pas de réponse toute faite, plusieurs éléments doivent être étudiés avant de prendre une décision : la situation du marché, la demande locative, votre situation fiscale, etc. La Guide du crédit vous indique les points sur lesquels doit porter votre analyse.

Le marché immobilier

Si vous envisagez de vendre votre bien, vous devrez établir un prix de vente. Et pour cela, il faudra tenir compte des réalités du marché immobilier où vous avez effectué votre investissement. Par exemple, si le bien se situe dans une ville peu attrayante économiquement et où aucun programme n'est prévu, mieux vaut dans ce cas le vendre plutôt que de le voir perdre de la valeur.

À l'inverse, si le logement se situe dans une zone dynamique, vous êtes susceptible d'effectuer une plus-value. Bémol : votre bien peut néanmoins perdre de la valeur s'il se situe dans un secteur où l'offre de biens proposés est considérable.

En tout état de cause, une moins-value ne veut pas dire que votre investissement n'aura pas été rentable. Vous devez également tenir compte dans votre étude des défiscalisations immobilières dont vous avez bénéficiées.

Le marché locatif

Il y a la réalité du marché de la pierre, et il y a la réalité du marché locatif. En clair, il s'agit ici de se demander si la demande locative est suffisante pour prolonger votre location.

Si vous n'avez pas eu de difficultés à trouver un locataire durant la période d'engagement, cela signifie que la demande est forte. A contrario, si vous avez eu des difficultés à trouver des résidents ou si ces derniers ne sont pas restés longtemps, c'est que les conditions proposées par le bien ne sont guère favorables. Dans ce cas, mieux vaut vendre ce bien immobilier.

Vos finances

D'un point de vue financier, plusieurs éléments doivent être analysés. Premièrement, la fin de la période de location implique la réalisation de travaux de rénovation. La question est donc la suivante : disposez-vous des ressources nécessaires pour effectuer des travaux de rénovation ?

Un autre paramètre à prendre en compte est lié à vos revenus. Si vous anticipez une baisse de ces derniers (par exemple au passage à la retraite, mieux vaut dans ce cas opter pour un

La défiscalisation immobilière de vos impôts

Suppression des avantages fiscaux, possibilité réduite de déficit foncier, départ à la retraite... La fiscalité englobe plusieurs paramètres.

Des avantages fiscaux en forte baisse

Bien qu'il n'ait pas trait au marché immobilier, la défiscalisation immobilière constitue un point important pour arrêter votre décision. Et pour cause... L'issue de votre période d'engagement marque une pression fiscale plus forte. Vous perdrez donc la plupart des avantages fiscaux dont vous bénéficiiez.

Deuxième point : si vous comptiez réaliser un déficit foncier, la situation n'est pas forcément intéressante non plus. Vous aurez en effet déjà remboursé la plupart des intérêts d'emprunt, vous ne pourrez donc pas les imputer dans vos charges. Et avec une baisse de vos charges, vous limitez la possibilité de réaliser un déficit foncier, et donc de diminuer vos revenus imposables.

Pour mémoire, le déficit foncier est calculé entre déduisant les charges de vos loyers. Si le résultat est négatif, vous obtenez un déficit que vous imputez ensuite sur vos revenus, ce qui permet donc de réduire vos impôts.

À l'inverse, en cas de résultat positif (on parle alors de bénéfice foncier), ce dernier s'ajoute à vos autre revenus, ce qui augmente votre imposition.

Les solutions possibles

Pour diminuer vos impôts, la première possibilité est de revendre votre bien, puis d'investir via un autre dispositif de défiscalisation.
Mais avant d'opter pour cette solution, n'hésitez pas à calculer au préalable la rentabilité de votre investissement immobilier locatif en y déduisant vos charges et vos impôts. Vous confronterez ensuite ce résultat avec celui obtenu si vous aviez placé le montant de la revente de votre bien.
Autre cas de figure : la retraite. Si votre vie active se termine bientôt, mieux vaut dans ce cas opter pour la conservation de votre investissement. Avec la diminution de vos revenus, la pression fiscale sera en effet moins forte.

Puis-je vendre mon bien sans avoir fini de rembourser le crédit immobilier ?

À l'issue de la période de défiscalisation, vous pouvez vendre votre bien immobilier même sans avoir terminé de rembourser votre crédit immobilier. Mais vous devrez verser des pénalités de remboursement anticipé. Ils ne peuvent pas excéder :

• 3 % du capital restant dû avant la demande de remboursement ;
• ou 6 mois d'intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt.

Puis-je louer mon bien à une personne de ma famille ?

Durant la période d'engagement, la plupart des dispositifs de défiscalisation n'autorisent pas la location d'un bien à un ascendant ou à un descendant. Mais à la fin de cette période, rien ne vous empêche de louer à un enfant ou un parent.

Attention : si vous avez imputé un déficit foncier sur vos revenus imposables, vous devez louer le bien durant 3 ans. Or, en louant un bien meublé à un tiers, vos revenus deviennent des bénéfices industriels et commerciaux, un régime fiscal incompatible avec le déficit foncier. Vous perdrez donc les déductions fiscales accordées.