Comment réussir l'estimation de mon bien immobilier ?

Vous êtes décidé à vendre votre logement mais vous ne savez pas quel prix fixer ? D'autant plus que l'enjeu est double : vendre rapidement le bien sans pour autant le brader. Il faudra également tenir compte d'une marge de négociation. En effet, tout acheteur tentera de baisser le prix de vente que vous aviez annoncé. Le Guide du crédit vous explique comment estimer au mieux votre bien immobilier.

Comment estimer un bien ?

Pour une estimation précise de votre bien, commencez par calculer le prix de revient (le coût de l'ensemble de l'opération). Celui-ci comprend le prix d'achat d'origine ainsi que les frais de notaire, les frais d'agence et les autres frais annexes. Vous obtenez alors le prix de base auquel vous pouvez, en fonction de l'état du marché, ajouter une marge. Pour déterminer celle-ci, vous pouvez recourir à deux méthodes :

La méthode par comparaison

Après avoir obtenu le prix de revient, vous pouvez comparer les logements de votre secteur présentant les mêmes caractéristiques pour déterminer le prix de vente que vous pouvez lui fixer. Pour attirer les candidats acheteurs, vous pouvez choisir de :

• vous aligner sur les prix pratiqués dans votre région en misant sur les points forts de votre bien pour attirer les acheteurs (décoration intérieure, luminosité...) ;
• fixer un prix plus intéressant que ceux proposés sur le marché.

La méthode par capitalisation

Vous pouvez effectuer l'estimation d'un bien immobilier à partir des loyers générés. Cette méthode est notamment utilisée pour les investisseurs projetant de mettre en location leur future acquisition. Le prix est estimé à partir du loyer annuel et du rendement du bien :

• Prix du logement = (loyer annuel/rendement du bien en pourcentage)

Pour calculer le rendement du bien, vous devez diviser le loyer annuel par le prix du bien :

• Rendement (en pourcentage) = (loyer annuel / prix du bien) X 100

Quels critères sont à prendre en compte pour l'estimation de mon bien immobilier ?

Pour une estimation juste du prix de vente que vous pouvez proposer pour votre logement, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs éléments. Le Guide du crédit vous aide à faire le point.

Les caractéristiques de votre logement...

Si l'état de votre bien est correct vous aurez plus de chances de le vendre. Un logement bien entretenu signifie que l'acheteur n'aura pas de travaux à y effectuer. Néanmoins, si le logement que vous mettez en vente nécessite des travaux, deux possibilités s'offrent à vous afin de garder toutes vos chances de le vendre :

• vous effectuez les travaux et prenez compte des frais payés dans le prix de vente ;
• vous soustrayez les éventuels frais de travaux du prix de vente.

Si l'environnement du logement dans lequel il se situe est, quant à lui, bien entretenu, cela pèse favorablement sur vos arguments de vente. En effet, l'acheteur n'aura pas de frais à prévoir en ce qui concerne :

• les travaux de copropriété s'il s'agit d'un appartement :
• l'extérieur et le jardin s'il s'agit d'une maison.

Vous pouvez également mettre en valeur les autres atouts dont dispose votre bien afin de convaincre le candidat d'acheter sans pour autant effectuer des travaux ou baisser le prix de vente.

... son emplacement

L'un des points les plus importants pour les logements situés dans un immeuble est son emplacement. Plus l'appartement monte en étages, plus sa valeur grimpe (sous réserve d'avoir un ascenseur). Les logements du rez-de-chaussée et du 1er sont traditionnellement vendus moins cher. Cela s'explique par le fait qu'ils soient probablement moins ensoleillés et davantage sujets aux nuisances (sonores, polluantes...) qu'au 2ème ou 3ème étage. Si votre appartement comporte une terrasse ou un balcon, sa valeur augmente automatiquement, notamment dans les grandes agglomérations.

Pour ce qui est des maisons, plus elle aura d'équipements (cave, parking, grenier, jardin...) plus son prix augmentera. Les maisons mitoyennes par exemple, sont vendues moins chères que celles possédant un jardin tout autour de l'habitation.

En plus de l'emplacement de votre logement ainsi que de ses caractéristiques, il faut tenir compte du lieu où il est situé. Si celui-ci est bien desservi par les transports, le prix grimpe inévitablement. D'autres facteurs peuvent participer à l'envolée des prix : les commerces à proximité, les jardins, les parcs, les lieux culturels, les écoles ou encore les hôpitaux. Plus l'endroit est fourni en commerces et services, plus le prix de votre logement sera élevé.