La déclaration de mes revenus fonciers

Vous percevez des loyers ? Vous devez les déclarer au fisc. La fiscalité appliquée dépend toutefois de plusieurs paramètres, le 1er étant la nature du bien loué : est-il meublé ou nu ? Les revenus provenant d'une location meublée sont alors considérés comme des revenus commerçants et donc, déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceux issus des locations non meublées sont considérés comme des revenus fonciers à déclarer.

Je loue un bien nu (non meublé)

Le bien que vous avez mis en location est non meublé ? Deux régimes fiscaux peuvent alors être appliqués : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier

C'est le régime fiscal appliqué lorsque l'ensemble des revenus locatifs n'excèdent pas 15 000 € annuels hors charges. Avantage de déclarer mes revenus fonciers sous ce régime : l'administration fiscale vous accorde un abattement de 30 % sur le montant de vos loyers déclarés.

L'inconvénient, c'est que le régime micro-foncier ne permet pas de déclarer un déficit foncier. Toutefois, si vous souhaitez absolument déclarer vos charges pour bénéficier d'une défiscalisation, vous pouvez demander à passer en régime réel. Mais ce choix s'applique à l'ensemble des biens que vous louez et vous ne pourrez pas changer d'avis durant 3 ans.

Le régime réel

Ce régime concerne les propriétaires-bailleurs :

• dont les revenus fonciers dépassent 15 000 € ;
• qui louent le bien via un dispositif de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, etc.) ;
• qui ont quitté le régime micro-foncier. Attention : pour les contribuables qui ont choisi cette option, cette décision est irrévocable pendant 3 ans.

En déclarant ses revenus fonciers sous le régime réel, vous calculez le revenu net foncier, soit la différence entre vos revenus bruts (l'ensemble des loyers encaissés pendant l'année) et vos charges. En cas de résultat négatif (on parle alors de déficit foncier), celui-ci s'impute sur votre revenu global annuel, dans la limite de 10 700 €.

Je loue un bien meublé

Le bien que vous avez mis en location est meublé ? Vos revenus sont alors soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là encore, on distingue 2 types de régime : le micro BIC (ou micro-entreprise) et le régime réel.

Les biens loués sous la loi Censi-Bouvard sont considérés comme location meublée non professionnelle (LMNP).

Le régime BIC

Les investisseurs touchant moins de 32 900 € de revenus locatifs sont concernés par ce régime. Ils bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 %. Les contribuables souhaitant renoncer à la déclaration de leurs revenus fonciers sous ce régime peuvent toutefois opter pour le régime réel, mais il s'agit d'une décision irrévocable durant 3 ans.

Le régime réel

Les investisseurs percevant plus de 32 900 € de loyers annuels se voient appliquer le régime réel. Pour obtenir votre revenu net imposable, vous devez déduire les charges de vos revenus locatifs.