Comment éviter les frais hypothécaires ?

Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

Lors de la souscription d'un emprunt immobilier, un organisme financier souhaitera s'assurer de la bonne restitution du capital accordé. Pour cela, celui-ci réclamera une garantie pouvant prendre plusieurs formes, dont celle de l'hypothèque.

L'hypothèque va porter sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Il peut s'agir :

• d'un bien déjà acquis ;
• du bien faisant l'objet du prêt garantie.

Le bien concerné par l'hypothèque jouera alors lui-même le rôle de garantie auprès de la banque, qui pourra le saisir en cas de défaut de paiement. Concrètement, si vous ne remboursez pas votre emprunt, un juge pourra ordonner :

• une vente à l'amiable, c'est-à-dire que vous devrez vendre vous-même le bien. Une fois la vente réalisée, la somme versée par l'acheteur servira à couvrir les sommes dues au créancier ;
• une vente forcée, avec cette fois la vente aux enchères du bien réalisée par le créancier, aux frais de l'emprunteur. Les sommes obtenues servent également à rembourser la banque prêteuse.

À combien s'élèvent les frais hypothécaires ?

Une hypothèque est toujours établie par un notaire par le biais d'un acte authentique. Par conséquent, les frais d'une hypothèque représentent souvent aux alentours de 1,5 % à 2 % du montant du capital emprunté. Ils se composent notamment :

• de la rémunération du notaire ;
• de la contribution de sécurité immobilière ;
• des émoluments de formalités et débours.

Par exemple, en octobre 2021, pour un emprunt de 150 000 € destiné à financer l'achat d'un logement ancien en France métropolitaine, le coût de l'hypothèque se situera aux alentours de 1 000 €.

Comment faire pour éviter les frais d'hypothèque ?

Si vous souhaitez éviter les frais d'hypothèque afin de réduire le coût total du financement de votre acquisition immobilière, plusieurs solutions s'offrent à vous :

Demander à une tierce personne de se porter garant

Vous pouvez dans un premier essayer de trouver quelqu'un se portant garant auprès de votre banque pour garantir votre crédit immobilier. En effet, il est tout à fait possible pour une personne physique de se porter caution. En cas de défaillance de votre part, c'est à elle que reviendra la charge de rembourser le créancier.

Faire appel à une société de cautionnement

La meilleure alternative pour éviter les frais d'hypothèque est sans doute le recours à un organisme de cautionnement pour garantir son prêt. Il en existe plusieurs (CMH, SOCAMI, SACCEF, etc.) mais le plus connu et le plus sollicité reste le Crédit Logement.

Une société de cautionnement, comme le Crédit Logement, va se porter garante auprès de la banque prêteuse. Cette option est particulièrement intéressante, car elle revient souvent moins cher pour l'emprunteur.

D'une part, les formalités sont plus simples, avec un acte sous seing privé qui ne nécessite pas de passer par un notaire. De plus, une partie des frais engagés peuvent être restitués à la fin de l'opération si aucun n'incident n'a eu lieu durant le remboursement du crédit.

Hypothèque ou caution : comment choisir ?

Le choix entre hypothèque et caution va avant tout dépendre de votre projet et de votre profil :

Choisir la caution en règle générale

La caution, notamment auprès du Crédit Logement, présente l'avantage de ne pas engendrer des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt.

La garantie peut donc facilement être transférée sur un autre emprunt. Cette solution sera à privilégier si vous comptez revendre votre bien avant la fin de votre crédit.

En revanche, le dispositif du Crédit Logement peut refuser la couverture de certains profils, obligeant parfois l'emprunteur à se tourner vers l'hypothèque.

Privilégier l'hypothèque dans certains cas

L'hypothèque est plus complexe à mettre en place, mais elle peut permettre à certains emprunteurs non éligibles à la caution du Crédit logement de garantir leur prêt.

Le recours à l'hypothèque peut être pertinent si vous ne comptez pas vendre votre bien avant la fin de votre emprunt, puisque, dans ce cas, aucuns frais de mainlevée ne vous seront appliqués.

Enfin, l'hypothèque représente une garantie sûre et fiable aux yeux des banques, ce qui peut renforcer votre dossier lors d'une demande de crédit immobilier.