SCPI : j'investis dans la pierre-papier

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placement chargées d'administrer un parc immobilier locatif (immobiliers d'habitation ou d'entreprise). Elle est constituée d'associés, chacun détenant des parts dans la société.

Comment sont rémunérés les associés de la SCPI ?

Le gérant de la SCPI collecte les loyers et les redistribue (généralement à chaque trimestre) aux associés sous formes de dividendes. Les gains sont reversés après déduction des frais d'exploitation.

Quant au rendement annuel, il varie entre 4 % et 6 %.

Quels avantages offrent les SCPI ?

La SCPI est intéressante à plusieurs niveaux :

• vous percevez des revenus réguliers ;
• vous investissez dans un large éventail d'actifs. Cette possibilité est plus difficile dans le cadre d'un investissement seul, « en direct » ;
• les risques sont mutualisés en raison de la diversité du parc immobilier géré par la SCPI ;
• vous pouvez investir sans disposer d'un apport important ;
• vous ne vous souciez pas de l'administration des biens. Cette mission est à la charge de la société d'exploitation, au même titre que les travaux d'entretien et de travaux, contrairement à la société civile immobilière (SCI) qui, elle, nécessite la gestion directe de la location ;
• comme pour un investissement locatif en direct (seul), vous vous constituez un patrimoine que vous pouvez ensuite transmettre à une tierce personne ;
• si vous souhaitez revendre vos parts, les démarches sont plus faciles qu'une vente immobilière classique.

Comment acheter des parts dans une SCPI ?

Pour acheter des parts, 3 solutions :

• vous contactez la société exploitant la SCPI ;
• vous passez par un réseau bancaire ;
• vous vous adressez à un conseiller en gestion de patrimoine.

Combien coûte le ticket d'entrée pour investir dans une SCPI ?

Le prix des parts est modeste par rapport à un investissement immobilier traditionnel. Quelques milliers, voire centaines, d'euros suffisent. Par ailleurs, des frais de souscription sont à prévoir. Ils n'excèdent pas en général 12 % de la somme investie.

Dans quelle SCPI investir ?

Trois possibilités : les SCPI de rendement (ou SCPI de distribution), les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales.

Les 1ères sont les SCPI classiques : les loyers sont versés par l'exploitant du patrimoine aux associés de manière régulière (par trimestre habituellement). Les logements loués sont principalement des locaux commerciaux car ils sont en général plus intéressants en termes de gain.

Les SCPI de plus-value constituent, elles, davantage un investissement sur le long terme. Ici, pas de revenus réguliers, les actifs sont achetés à des conditions inférieures à celles du marché, puis revendus à des conditions normales.

Quant aux SCPI fiscales, elles s'adressent aux investisseurs souhaitant bénéficier de défiscalisations procurées par les dispositifs d'investissement locatif de type loi Malraux ou loi Pinel.

SCPI à capital fixe, SCPI à capital variable, quelles différences ?

Il faut distinguer les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

Avec les SCPI à capital fixe, le montant total des souscriptions est déterminé dès le début. Lorsque le capital social prévu est atteint, 2 solutions pour acheter des parts : soit l'augmenter (mais vous devez avoir l'autorisation de l'assemblée) ; soit recourir au marché secondaire.

Les SCPI à capital variable proposent, elles, un mode de fonctionnement plus souple. Les achats et les reventes de parts peuvent s'effectuer à tout moment. Si vous souhaitez vendre vos parts, la SCPI peut les racheter. Ce type de capital est plus rassurant car plus stable : les prix de souscription ou de vente sont en effet déterminés à l'avance par la société gestionnaire.

Quelle fiscalité s'applique aux SCPI ?

Les revenus relèvent de l'impôt sur le revenu. Chaque année, la société de gestion vous adresse une note indiquant les montants à déclarer.

La fiscalité concerne :

• les revenus fonciers, issus des loyers. En cas de revenus bruts fonciers inférieurs à 15 000 € annuels, c'est le régime micro-foncier qui s'applique ; au-delà, c'est le régime réel ;
• les revenus financiers. Ces derniers sont issus des placements de trésorerie de la SCPI ;
• les plus-values réalisées sur les reventes de parts de SCPI.