Faut-il faire racheter son prêt immobilier par une banque en ligne ?

Rachat de crédit immobilier par une banque en ligne

Pour réduire le montant des remboursements de son crédit immobilier, un emprunteur a désormais la possibilité de faire racheter son prêt par l’intermédiaire d’une banque en ligne. Cette opération bien qu’avantageuse nécessite le respect de certains pré-requis.

Qu’est-ce que le rachat de crédit ?

Un rachat de crédit consiste à faire racheter son prêt immobilier par une autre banque (un établissement bancaire différent de celui à l’origine du prêt) qu’il s’agisse d’une banque de réseau ou d’une banque en ligne. L’objectif est généralement double à savoir étaler le remboursement du crédit sur une période plus longue tout en bénéficiant d’un taux de crédit préférentiel. Cette renégociation permet généralement de réduire le coût global de l’emprunt (diminution du taux d’endettement) ou a minima de réduire les mensualités de remboursement en les étalant davantage dans le temps (rééchelonnement de la dette).

Les conditions à remplir pour renégocier mon prêt immobilier

En théorie, tous les détenteurs d’un prêt immobilier ont la possibilité de le renégocier que ce soit auprès de l’établissement bancaire à l’origine du crédit ou auprès d’une autre banque extérieure. Pour cela, le titulaire doit toutefois présenter une situation financière saine et répondre aux conditions d’octroi de prêt immobilier classiques à savoir notamment :

• un taux d’endettement inférieur à 35% (selon les recommandations du HCSF - Haut Conseil de Stabilité Financière)
• un reste à vivre suffisant par rapport aux revenus et aux charges

Il devra pour cela, transmettre diverses pièces justificatives pour qu’une étude de son dossier puisse être effectuée dans les meilleurs délais (bulletins de salaire, avis d’imposition, tableaux d’amortissements des prêts, contrat(s) de prêt etc.).

L’établissement bancaire en question vérifiera alors, d’après la simulation effectuée par le détenteur du prêt, que les nouvelles mensualités sollicitées pourront être en accord avec ses revenus et sa situation financière.

Quel avantage ai-je à passer par une banque en ligne pour racheter mon prêt immobilier ?

Le recours à une banque en ligne pour procéder à un rachat de prêt immobilier permet de minimiser les démarches à effectuer et la plupart du temps de gagner du temps dans le processus par rapport à une banque traditionnelle. Ces néo-banques étant intégralement dématérialisées, elles offrent la possibilité de transmettre en quelques clics tous les documents requis à l’étude du dossier ainsi que d’effectuer les éventuelles modifications nécessaires à la prise en compte du dossier directement en ligne. L’emprunteur n’a donc pas besoin de prendre un rendez-vous physique avec un conseiller ou de transmettre les documents par voie postale avec tous les délais supplémentaires et les risques de non-distribution que cela comprend puisqu’une réponse de principe pourra lui être apportée directement en ligne après l’analyse des documents transmis.

Combien coûte le rachat de crédit par une banque en ligne ?

Si le rachat immobilier s’avère avantageux à plusieurs titres pour un emprunteur, il ne doit pas faire oublier les frais engendrés par cette procédure qui seront donc à mettre en rapport avec l’économie potentiellement réalisée.

Le remboursement anticipé

Le taux du crédit accordé à l’emprunteur est calculé par la banque à l’origine du prêt sur une base de remboursement prévue sur une période donnée. Elle comprend donc à ce titre les intérêts du prêt qui sont remboursés chaque mois et inclus dans la mensualité de remboursement. Si l’emprunteur décide de rembourser son prêt par anticipation, la banque perd de l’argent par rapport au service qu’elle a accepté de rendre en accordant le prêt. L’emprunteur doit dans ce cas, en contrepartie s’acquitter de pénalités de remboursement anticipé. Le montant maximal de cette pénalité peut s’élever à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé ou 3% du capital restant dû, le plus petit montant des 2 étant retenu. Cette pénalité vient donc en partie minorer les économies réalisées grâce au rachat de crédit immobilier.

Les frais de dossier

Les frais de dossier pour l’obtention d’un nouveau crédit immobilier sont variables en fonction des enseignes. Ils correspondent à la rémunération de la banque en référence au montage et à l’analyse du dossier de financement. Ils se situent généralement entre 0,4 et 1% du capital emprunté pour un montant avoisinant plus ou moins 1 000€. Leur règlement peut être forfaitaire ou étalé sur toute la période de remboursement. Il est parfois possible de négocier leur suppression au moment d’une renégociation de prêt immobilier, les banques préférant dans certains cas attirer un nouveau client quoiqu’il en coûte.

Les frais de courtage

Lorsqu’un emprunteur fait le choix de passer par un courtier pour obtenir des conditions préférentielles pour son rachat de crédit et un taux très attractif, il devra là encore s’acquitter de frais supplémentaires correspondant à la rémunération du courtier pour son travail de recherche et d’accompagnement. Les courtiers doivent faire connaître explicitement à l’avance à l’emprunteur le montant des frais facturés et ne pourront prélever la somme qu’au seul cas où le nouvel emprunt est conclu par leur intermédiaire. Les frais sont généralement calculés sur une base forfaitaire fixe (généralement de 1 000 à 2 000€) à laquelle s'ajoute un pourcentage sur le montant total du prêt (autour de 1%). Ce sont donc à nouveau 3 000 à 5 000€ de frais supplémentaires à prendre en compte par l’emprunteur dans son calcul de rentabilité.

Les frais de garantie

Les frais de garantie permettent à la banque de se prémunir contre un éventuel défaut de paiement ou problème qui pourrait survenir pendant la période de remboursement du prêt. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque pourra alors se rembourser à travers 3 mécanismes selon celui choisi par l’emprunteur :

• la caution : constatée par un acte sous-seing privé et obtenue auprès d’un proche ou d’une société de cautionnement spécialisée. C’est la procédure la plus utilisée qui permet d’ailleurs de faire jouer la concurrence entre les différents organismes.
• l’hypothèque : réalisée par acte notarié. En cas de défaut de paiement, la banque pourra alors saisir le bien immobilier en question (généralement celui à l’origine du prêt) afin de le revendre et de récupérer les sommes dues.
• le privilège de prêteur de deniers (PPD) : également constaté par acte notarié. En cas d’impayé sur les échéances de remboursement, la banque dispose d’un privilège par rapport à tous les autres créanciers de l’emprunteur. Elle sera alors rémunérée en premier en cas de rentrées d’argent ou de revente du bien dont elle pourra également être à l’initiative.

Quelle que soit la garantie choisie, des frais s’appliqueront. Ils pourront généralement être plus facilement négociables auprès d’une société de cautionnement.

Les frais liés à l’assurance emprunteur

Les frais d’assurance emprunteur sont les frais facturés par l’établissement bancaire dans le cas où l’emprunteur ne serait plus en mesure de rembourser ses mensualités en cours de prêt pour diverses raisons (financières, invalidité handicap, perte d’emploi etc.). Certaines garanties sont indispensables pour souscrire un prêt immobilier auprès d’une banque (décès, PTIA). D’autres sont optionnelles et augmentent d’autant le montant des frais prélevés chaque mois. L’assurance emprunteur protège à la fois la banque en cas de non-remboursement mais également les proches de l’emprunteur en cas de décès. Les frais d’assurance emprunteur peuvent représenter jusqu’à 30% du montant total du prêt. Ils sont négociables et un emprunteur peut désormais souscrire une assurance emprunteur en dehors de l’établissement bancaire ayant accordé le prêt (loi Lagarde, loi Hamon et amendement Bourquin).

Est-ce plus rentable de faire racheter mon crédit immobilier par une banque en ligne ?

Depuis quelques années, les banques en ligne proposent des solutions de rachat de prêt immobilier.

Si elles apparaissent plus simples à solliciter en termes de démarches, elles sont en revanche globalement similaires à celles mises en avant par les banques physiques traditionnelles. Les durées de remboursement sont identiques (généralement de 20 à 25 ans) et les taux sont relativement intéressants (de 1 à 2%) parfois même plus compétitifs que les taux des banques traditionnelles grâce aux économies d’échelle réalisées par l’absence d’infrastructures physiques.

Les banques en ligne ont en revanche des conditions plus restrictives dans l’attribution d’un prêt immobilier avec une enveloppe minimale d’emprunt comprise entre 50 000 et 100 000€ qui exclut de fait les achats de petites surfaces (local, garage, cave, parking etc.) et des ressources humaines limitées ne permettant pas de prendre en charge certains dossiers spécifiques (demande de PTZ, acquisition de terrains ou acquisition de logement neuf en VEFA).

Au final, il semble donc que le recours à une banque en ligne soit particulièrement indiqué pour les personnes “allergiques” à la paperasse et aux longues démarches fastidieuses. En dehors de cela, elles n’apportent généralement pas d’autres plus-values sur les conditions intrinsèques du rachat de crédit immobilier.

Quelle banque en ligne peut racheter mon prêt immobilier ?

Plusieurs banques en ligne proposent désormais de racheter vos crédits immobiliers. Découvrez comment faire le bon choix parmi les différentes offres.

Les banques en ligne qui proposent le rachat de crédit immobilier

Voici un tableau récapitulant les principales offres des banques en ligne en matière de rachat de crédit immobilier :

 

Offres de banques en ligne pour un rachat de crédit immobilier

Nom de la banque	Taux moyen de rachat de crédit	Conditions
Fortuneo (Crédit Mutuel Arkea)	1,23% sur 15 ans	Montant d’emprunt de 80 000€ à 2 000 000€ Remboursement de 7 à 25 ans Apport minimum de 10%
Hello Bank (BNP Paribas)	1,35% sur 15 ans	Montant d’emprunt de 10 000€ à 2 000 000€ Remboursement de 2 à 25 ans
Boursorama (Société Générale)	1,17% sur 20 ans	Capital restant dû de 100 000€ minimum. Remboursement de 7 à 20 ans
B for Bank (Crédit Agricole)	1,34% sur 25 ans	Montant d’emprunt de 80 000€ minimum et 1 600 000€ maximum Remboursement de 7 à 25 ans
ING Direct	1,67%	Montant d’emprunt minimum de 80 000€ et jusqu’à 1 500 000€ Remboursement de 8 à 25 ans Apport d’au moins 10%
Monabanq	1,50% sur 15 ans	Emprunt de 30 000 à 480 000€ Remboursement de 5 à 20 ans (25 ans avec PTZ).

Faire appel à un courtier immobilier pour comparer les offres

Si vous souhaitez gagner du temps ou si vous n’êtes pas à l’aise avec les formalités à accomplir pour effectuer une demande de rachat de prêt immobilier, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier immobilier. Celui-ci pourra en effet mettre les banques en ligne en concurrence et vous faire profiter de son expertise en matière de crédit immobilier afin d’obtenir pour vous l’offre la plus adaptée de rachat de prêt immobilier avec des conditions préférentielles et des taux particulièrement attractifs. Pensez bien toutefois à budgétiser les honoraires de ce courtier dans le calcul des économies potentiellement réalisées avec le nouveau contrat.