Comment fonctionne la location-vente pour un bien immobilier ?

Qu’est-ce que la location vente immobilière ?

Le principe de la location vente ou location accession

La location-vente, aussi appelée leasing immobilier, est une solution qui permet à une personne de louer un logement tout en constituant une épargne en vue d’un éventuel achat, au terme du contrat, du bien occupé. Elle se divise en deux phases :

• une période de location, où le locataire verse une redevance au propriétaire ;
• une période d’acquisition, où le locataire peut lever une option d’achat et acquérir le bien.

Une solution pour acheter une maison sans apport

La signature d’un contrat de location-vente ne nécessite aucun apport personnel. Il existe néanmoins des cas où le bien peut être réservé en échange d’un montant correspondant à 5 % du prix d’achat convenu.

Comment se déroule une location vente ?

Ce type d'opération s'effectue en 2 temps : la période de jouissance du bien puis la levée de l'option d'achat.

La période de location

Il s'agit de la période de location du processus de location vente. Vous devez verser une redevance constituée :

• d'une partie locative ;
• d'une partie destinée à venir en déduction du prix de vente. Le montant vous est restitué en cas d'absence de levée d'option ou de résiliation du contrat.

Bases de l'acte de vente

	Exemple 1	Exemple 2
Prix de vente initial	76 200 €	121 960 €
Durée du contrat location-vente	2 ans	3 ans
Redevance	730 €	1 067 €
Dont Loyer	350 €	610 €
Dont Épargne	380 €	457 €

Calcul du prix restant dû après location

	Exemple 1	Exemple 2
Épargne cumulée	380 € x 24 mois = 9 120 €	457 € x 36 mois = 16 452 €
Reste à payer par le locataire accédant	76 200 € - 9 120 € = 67 080 €	121 960 € - 16 452 € = 105 508 €

La période d'acquisition

Après la période de location, plusieurs options s’offrent à vous. Il est d’abord possible d’acquérir le bien en levant l’option d’achat. Dans ce cas, il vous faudra payer la différence entre le prix de vente du logement prévu dans le contrat et le total de l’épargne constituée pendant la phase précédente.

Vous pouvez, à l’inverse, ne pas lever l’option d’achat. L’argent accumulé au titre de l’épargne vous sera alors restitué. Vous quitterez donc le logement, sauf si vous signez un contrat de location, auquel cas vous continuerez d’occuper le bien, mais en tant que locataire.

Quels biens sont concernés par la location accession ?

La location vente pour les immeubles

La location-vente peut concerner un immeuble, qu’il soit à usage d’habitation ou à usage commercial. Le dispositif s’applique à la fois aux biens déjà construits qu’à ceux en cours de construction, avec seulement la nécessité d’utiliser le logement comme résidence principale en cas d’habitation.

La location vente pour les maisons

La location-vente est souvent utilisée pour l’achat d’une maison sans apport. Pendant la période de location prévue par le contrat, le vendeur garde, aux yeux de la loi, les mêmes responsabilités vis-à-vis du bien que lors d’une location classique. C’est lui qui devra s’acquitter, par exemple, des charges de copropriété.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location vente ?

Les avantages de l’acheteur et du vendeur

Pour l’acheteur, la location-vente présente certains avantages. Une transaction immobilière réalisée par ce biais n’est soumise qu’à 5,5 % de TVA, contre 19,6 % lors d’un achat classique. D’autre part, l’acheteur, s’il reste propriétaire du bien, pourra bénéficier de jusqu’à 15 ans d’exonération de taxe foncière.

De son côté, grâce à une location-vente, un vendeur pourra espérer trouver plus facilement un acheteur pour son bien. De plus, ce dispositif lui permettra de toucher un revenu régulier jusqu’à la vente réelle du logement.

Les inconvénients de l’acheteur et du vendeur

Pour le vendeur, une location-vente conduit à perdre la possibilité d’occuper le logement durant la période de location, sans pour autant le libérer de certaines obligations. La location-vente va aussi retarder la perception du capital issu de la vente du bien, la rendant difficilement utilisable pour le financement rapide d’un autre projet.

L’acheteur quant à lui ne pourra pas devenir immédiatement propriétaire du bien. Il sera contraint d’attendre la fin de la période de location pour acquérir le logement.

S’il souhaite acheter le bien, il devra également être en mesure de fournir les fonds nécessaires au moment de la période d’acquisition. Si sa situation financière évolue pendant la période de location, il peut parfois devenir impossible pour lui de financer l’achat le moment venu.

Quelles sont les obligations du vendeur et du locataire accédant ?

Les obligations du locataire accédant

Le locataire est soumis à plusieurs obligations :

• vous devez vous acquitter des charges liées à l'entretien et à la réparation de l'immeuble, en fonction de votre quote-part. Les grosses réparations relèvent, elles, du propriétaire-vendeur ;
• vous êtes considéré comme propriétaire par le fisc. Vous devez donc payer la taxe foncière ;
• dans le même ordre d'idées, vous disposez du « statut » de propriétaire au sein de la copropriété. Vous participez aux assemblées générales et participer aux votes ;
• en tant qu'occupant, vous devez être protégé contre divers types de risques (incendie, dégât des eaux, etc.).

Les obligations du vendeur

Une fois le contrat de location-vente établi, le vendeur ne dispose plus du droit d’occuper le logement jusqu’à la date prévu pour une éventuelle levée de l’option d’achat. Le contrat peut être annulé dans le cas où le propriétaire ne paierait plus les charges liées au logement.

Le contrat de location vente

Comment rédiger un contrat de location-vente ?

Une opération de location vente donne lieu à deux contrats : celui de location-accession à proprement parler, et celui de la vente définitive. Vous devrez obligatoirement faire appel à un notaire.

Le contrat de location-accession doit aussi être publié au bureau des hypothèques. Plusieurs informations doivent être mentionnées :

• la nature et les caractéristiques techniques du bien. Les locaux accessoires tels que les caves et les parkings doivent être précisés ;
• le prix de vente et ses modalités de paiement. Il existe 2 possibilités pour fixer le prix : soit il est déterminé de manière fixe lors de la signature du contrat, soit il est révisable. Dans le second cas, seul le prix de vente restant dû après le paiement des redevances doit être réévalué, dans la limite des variations de l'indice de référence des loyers (IRL) ;
• la date d'entrée dans les lieux, la durée de période de location et la date limite de levée d'option. À noter que le législateur ne prévoit pas de limite règlementaire en ce qui concerne la période de location du bien ;
• les conditions suspensives liées à l'obtention des prêts. Si vous avez besoin d'un crédit immobilier pour acheter le bien, le transfert de propriété dépend de l'obtention du ou des prêts ;
• la redevance et ses modalités de versement. Le montant est calculé en fonction de la capacité de remboursement du « locataire-acheteur ». Quant à la durée, elle peut être mensuelle ou trimestrielle ;
• les modalités liées à l'imputation de la redevance sur le prix de vente ;
• les conséquences de la résiliation du contrat par le vendeur ou l'acheteur ;
• le type de garantie de remboursement. La caution assure à l'acheteur le remboursement de la partie de la redevance imputable sur le prix de vente. Cette garantie est appliquée dans l'éventualité où l'option d'achat n'est pas levée ;
• les charges dont le locataire-accédant doit s'acquitter ;
• l'absence de plein droit dans les lieux. Si le contrat s'est terminé ou si l'option n'est pas levée, l'acquéreur doit quitter le bien sans délai, sauf si le vendeur lui en accorde un.
• les assurances. Le contrat de location-accession doit préciser les références des différents contrats d'assurance : assurance responsabilité du promoteur, assurances protégeant le bien (contre les dégâts des eaux, les incendies…).

Quels sont les frais de notaire pour une location vente ?

Certains frais seront à la charge de l'emprunteur, comme :

• L'enregistrement du contrat de location-accession et la rémunération du notaire ;
• Les frais liés au transfert de propriété, les mêmes que dans le cadre d'une transaction classique. Si le bien est daté de moins de 5 ans, vous bénéficiez de frais de notaire réduits.

Le contrat de location vente peut-il être résilié ?

Le contrat peut être résilié en cas de non-respect de celui par l'une des parties. Une indemnité doit être déboursée en retour.

• si le locataire-accédant n'a pas respecté ses obligations, il devra verser au vendeur une indemnité dans la limite de 2 % de la valeur du logement ;
• inversement, le vendeur doit verser, lui, une indemnité 3 % maximum.