Prêt immobilier pour acheter à l'étranger

L'euro et la libre circulation des biens, des personnes et des capitaux facilitent les échanges, et notamment les acquisitions immobilières. Il est désormais plus facile d'acheter un logement en Europe :

• à titre de résidence principale lorsque l'emploi de l'acheteur est situé hors de France ;
• ou à titre de résidence secondaire ou d'investissement locatif dans les autres cas.

Malgré les possibilités d'échange offertes par le Marché commun, les difficultés juridiques liées aux différentes législations européennes rendent complexes les transactions immobilières entre les différents pays. Et pour cause : ce type de projet met en jeu des règles de droit français et de droit international.

Vous êtes intéressé par ce type de projet ? Le Guide du crédit dresse un topo de ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

Un préalable : connaître le pays où l'on souhaite acheter

Cela paraît évident, mais une acquisition d'un bien immobilier à l'étranger ne s'improvise pas. Pour éviter toute mauvaise surprise, vous devez impérativement vous rendre sur place. Vous pourrez ainsi vous faire un avis sur le bien qui vous intéresse et sur l'environnement dans lequel il se situe (la ville, le quartier, le contexte politique et économique du pays, le climat, les risques naturels, etc.). En tout état de cause, ne vous lancez pas uniquement parce que vous avez eu un coup de cœur dans un magazine ou une simple brochure.

Autre impératif : vous devez connaître la législation du pays dans lequel vous vous installez. En effet, à chaque pays, ses lois. L'idée de propriété n'est pas la même partout. Par exemple, un ressortissant étranger en Thaïlande peut être propriétaire d'un bien immobilier mais pas foncier. En somme, vous êtes propriétaire du logement mais pas du terrain.

Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à vous renseigner préalablement auprès du consulat français du pays où vous souhaitez acheter. Des associations telles que l'Alliance française peuvent également vous aider. Votre interlocuteur sur place doit en tout cas parler français.

Acheter une maison à l'étranger : à quelle banque dois-je m'adresser pour financer mon projet ?

Vous avez deux possibilités :

• soit souscrire le crédit auprès de votre établissement habituel ;
• soit vous adresser à une banque étrangère située dans le lieu d'achat.

Si vous passez par votre banque, il subsistera un problème juridique : la garantie. Le prêteur se réserve une décision de refus si les garanties ne sont pas suffisantes.

Or, les banques acceptent difficilement l'hypothèque sur un bien situé à l'étranger. Privilégiez donc une hypothèque sur un bien localisé en France ou optez pour une garantie de type caution ou nantissement.

Si le contrat de prêt est signé à l'étranger, quel droit sera applicable?

Vous devez déterminer quelle réglementation s'applique à l'établissement de crédit. Cette réglementation concerne aussi bien les termes de l'offre de prêt (index du taux, loi applicable pour la protection de l'emprunteur, etc.). Si vous signez l'offre sur place, vous devez en comprendre les modalités. Par exemple, s'agit-il d'un taux fixe ou d'un taux variable ?

Notre conseil est clair : seul votre notaire peut vous aider dans ce domaine, la banque ne doit être que le dernier maillon de la chaine de questions à vous poser...

Quelles autres questions dois-je me poser ?

Coût, fiscalité, démarches administratives, modalités relatives au décès ... Un achat à l'étranger soulève plusieurs questions qui ont trait aussi bien au crédit qu'au logement lui-même :

• Comment chercher un appartement, une maison ou un terrain à l'étranger ?
• Quel est le prix de l'immobilier dans telle ou telle région ?
• Faut-il obtenir une autorisation ou payer une taxe en achetant un logement à l'étranger ?
• Devez-vous le déclarer en France ?
• Bénéficiez-vous de la même protection qu'en droit français ?
• Si vous êtes mariés, quelle sera l'incidence de votre régime matrimonial sur l'emprunt, sur l'achat ?
• À qui appartiendra la maison ou l'appartement si vous êtes concubin ou uni par un pacte civil de solidarité ?
• Peut-on mettre le bien en location ?
• Pourrez-vous le revendre librement ?
• La plus-value est-elle taxable à l'étranger ?
• En cas de décès, à qui appartiendra le bien ?
• Pourrez-vous faire un testament ?

En raison de la complexité de ces questions, il n'y a pas mille solutions : seul un notaire est à même d'y répondre, en particulier les points relatifs au régime matrimonial et à la succession. En s'appuyant sur un réseau notarial européen de confiance, il vous accompagne dans toutes vos démarches, même à l'étranger.