Vendre ou louer : comment choisir ?

Vendre ou louer : quels critères faut-il prendre en compte ?

Le choix de vendre ou louer est bien souvent contraint par certains impératifs familiaux, économiques ou professionnels. Il peut aussi revêtir l'aspect d'une stratégie d’investissement à plus ou moins long terme. Les critères à prendre en considération pour faire son choix entre vendre ou louer son appartement ou sa maison sont donc variés et incluent notamment :

• Les projets familiaux et professionnels du propriétaire
• Le besoin immédiat de liquidités ou non pour réinvestir dans un nouveau logement (vendre pour acheter) ou autre projet. La situation financière du vendeur peut également être corrélée à sa situation fiscale où l’investissement locatif peut permettre de réduire ses impôts
• Le marché immobilier actuel et futur de la zone où est situé le logement : les zones où la demande de logements est bien supérieure à l’offre (zone de tension) permettent de vendre un bien très rapidement
• La position géographique du logement : est-ce un quartier dynamique avec commerces, universités et transports, propice à la location à court terme ou un quartier résidentiel plutôt destiné à la location à long terme et à la vente ?
• La fourchette des loyers pratiqués dans la zone : dans certaines villes, les loyers au m² sont très élevés quand on les rapporte à l’achat d’un bien à périmètre constant.
• L’encadrement des loyers dans certaines agglomérations
• L’état général du bien avec la nécessité éventuelle de réaliser des travaux ainsi que les travaux éventuels dans la copropriété.
• L’attachement émotionnel au logement notamment pour les biens familiaux transmis de génération en génération.

Vendre votre logement : à quoi faut-il penser ?

La vente d’un logement implique certaines précautions à prendre en amont pour être certain de réaliser la meilleure affaire possible.

Faire valoir votre besoin

La vente d’un logement répond dans la majorité des cas à une volonté de changer de maison et donc à la nécessité d’obtenir une source de financement pour ce nouveau projet. Cette revente peut donc faire suite à plusieurs objectifs :

• Une mutation professionnelle
• Un changement dans la situation familiale qui contraint le propriétaire à rechercher une maison plus adaptée (arrivée d’enfants, divorce)
• Une volonté d’habiter une maison plus grande
• Une volonté de changer de région pour les conditions climatiques ou se rapprocher de sa famille

Quoi qu'il en soit, afin de négocier au mieux, le vendeur doit faire part aux acheteurs potentiels de la raison pour laquelle il souhaite vendre son bien afin de les mettre en confiance et de leur prouver que cette volonté ne répond pas à un vice caché. Vous ne devez également pas paraître en position de faiblesse et avoir besoin de vendre à tout prix pour justifier le prix du bien.

Faire estimer votre bien en fonction de la réalité du marché

Avant de proposer votre bien à la vente, il est fortement conseillé de faire appel à un spécialiste. Sans cette estimation, vous risquez en effet de mettre du temps à vendre votre logement avec des agences immobilières qui vous proposeront bien souvent un prix de vente alléchant mais malheureusement inadapté au marché. Multipliez les sources afin d’obtenir plusieurs avis (agences immobilières, notaires) et de faire un comparatif pour vous approcher du prix le plus juste. Renseignez-vous sur les biens vendus récemment à proximité et comparez les prestations avec celles de votre bien.

Le juste prix dépendra donc de cette estimation ainsi que du délai planifié pour la vente du bien (urgence ou non). Une transaction immobilière prend en effet un certain temps entre les financements et les formalités notariales.

Anticiper les projets à venir

Renseignez-vous sur les projets à venir dans votre quartier afin de bien réussir votre vente. La création future d’écoles, de transports, de services publics, d’établissements de loisirs, de clubs sportifs ou encore l’installation de commerces seront autant d’arguments permettant de mettre en avant votre logement.

Ces projets à plus ou moins long terme seront donc éventuellement à intégrer dans le prix de vente à établir. L’environnement immédiat offre donc généralement la possibilité d’appliquer une surcote à votre bien. Toutefois, ces projets devront parfois être éludés dans votre argumentaire de vente. Des projets de développement peuvent en effet être perçus négativement par des acheteurs à la recherche notamment de tranquillité et qui pourraient prendre peur au niveau des nuisances sonores ou à un afflux trop important de visiteurs.

Se renseigner sur les taxes

La revente d’un bien immobilier peut faire l’objet de taxes. La plus-value immobilière (différence de prix entre l’achat et la revente du bien) est en effet imposable à l’impôt sur le revenu. Toutefois, s’il s’agit de votre résidence principale, vous n’aurez aucun impôt à payer sur la plus-value réalisée. D’autres exonérations moins connues existent pour ne pas payer d’impôts sur la plus-value :

• La vente d’un bien immobilier autre que résidence principale dont la somme récoltée est utilisée pour acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de 2 ans
• Les biens dont le prix de vente n’excède pas 15 000€ (garages, débarras, cave)
• Certaines opérations immobilières effectuées dans le cadre du remembrement
• Les biens immobiliers détenus depuis plus de 22 ans
• La vente d’un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2022
• La vente d’un bien dans des zones tendues

Des abattements fiscaux peuvent par ailleurs être obtenus à la suite de la vente d’un bien immobilier.

Louer votre bien : Comment faire ?

Le processus de mise en location de votre bien devra être guidé par une recherche d’optimisation de la rentabilité. Mettre sa maison en location passera par la définition d’un loyer optimisé et par une évaluation de la rentabilité.

Définir un loyer en fonction du marché de l’immobilier

La définition du loyer est très importante pour la rentabilité de votre investissement locatif. Prenez donc soin de le choisir selon des critères objectifs relatifs au marché de l’immobilier local et veillez à ne pas vous embarrasser de considérations émotionnelles ou subjectives.

Évaluer la rentabilité

L'évaluation de la rentabilité doit prendre en compte plusieurs niveaux de calcul :

• Le rendement brut qui fait seulement le rapport entre les loyers perçus et le coût global d’acquisition du bien.
• Le rendement net qui intègre les postes de coût venant réduire la rentabilité de l’investissement immobilier (charges, travaux et entretien).
• Le rendement net net qui prend en compte la fiscalité sur les loyers. C’est donc le niveau d’analyse le plus complet qui permet d’estimer réellement la rentabilité de l’investissement locatif.

Postes de dépenses et rentabilité	Coût et rentabilité
Montant de l’achat	200 000€
Frais de notaire	14 000€
Travaux suite à l’acquisition	25 000€
Loyers attendus	800€ par mois (9 600€ par an)
Rentabilité brute	4,02% (9600€/239000€*100)
Charges de copropriété	1 800€ (150€ par mois)
Entretien et réparations	500€ par an
Assurance propriétaire non-occupant	200€ par an
Taxe foncière	500€
Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur	1500€ par an + 240€ par an
Rentabilité nette	3,94% (9600€/243740€*100)
Impôt sur le revenu (loyers perçus - charges)	4 860€
CSG (9,2% du revenu foncier)	447,12€
CRDS (0,5%)	24,30€
Prélèvement de solidarité (7,5%)	364,50€
Rentabilité nette nette	3,84% (9600€/249435,92€*100)

A noter qu’une partie de la CSG pourra être réduite dans la limite de 6,8% au moment du calcul de l’impôt sur le revenu.

Vendre ou louer : Quels sont les risques de la location ?

Si la location peut s’avérer très tentante à plusieurs égards, elle n’est pas sans comporter quelques risques dont il faut être conscient avant de se lancer.

Des loyers impayés

Les loyers impactent grandement la rentabilité d’un investissement locatif. Au-delà des sommes non-perçues, elles impliquent souvent une procédure longue et coûteuse pour récupérer votre bien.

Pour faire face aux loyers impayés, il sera important de faire une étude approfondie du dossier de vos potentiels locataires. Vous pourrez notamment faire ces démarches par vous-même ou faire appel à une société tierce qui se chargera de la vérification des pièces justificatives. Il sera également vivement conseillé de souscrire à une assurance loyers impayés auprès de votre assureur qui vous permettra de vous protéger en cas de défaut de paiement du locataire.

Le délabrement du bien

Le délabrement du bien constaté suite à la restitution des clés du locataire empêche le propriétaire de pouvoir le remettre immédiatement sur le marché locatif. Il devra en effet procéder à des travaux de remise en état coûteux et supporter une vacance locative avec un impact fort sur sa rentabilité et donc sa situation financière.

Là encore, vous pourrez souscrire une assurance dégradations pour vous couvrir de ce risque. Elle est généralement proposée au sein d’un pack comprenant les loyers impayés, le délabrement, l’assistance juridique et l’éventuelle vacance locative pendant la période de travaux.

La vacance du logement

La mise en location d’un bien peut également ne pas donner les résultats escomptés notamment au début de la démarche. Si le loyer proposé est inadapté au marché ou si le bien est situé dans une zone où la demande est faible, il est possible que vous mettiez un certain temps à trouver un nouveau locataire. Une donnée dont il faudra tenir compte au moment de votre estimation de rentabilité et des implications financières qui en résultent.

Le temps passé à la gestion du bien

Si le propriétaire bailleur décide de se passer des services d’un professionnel de la gestion locative, l’investissement immobilier peut se révéler énergivore et chronophage. Il devra notamment intervenir à plusieurs moments de la vie du bien :

• Au début de la location : réalisation et mise en ligne de l’annonce, réponse aux locataires potentiels, organisation des visites, vérification des dossiers, établissement du contrat, état des lieux d’entrée.
• Pendant la location : suivi des paiements, émission des quittances, gestion des aléas (travaux, réparations), récupération des attestations d’assurance habitation.
• En fin de location : état des lieux de sortie, restitution de la caution.

L’investissement locatif induit également pour le propriétaire une participation à la vie de la copropriété (conseil syndical, assemblées générales) ainsi que la préparation d’annexes lors des déclarations annuelles des revenus.

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier inoccupé, le propriétaire peut envisager de mettre son bien en location pendant la durée de la transaction qui peut parfois s’étaler sur plusieurs mois notamment en cas de désistement de l’acquéreur ou de non-réalisation des conditions suspensives.

Vendre ou louer : Quels sont les avantages ?

Pour faire votre choix, vous devrez peser le pour et le contre et faire la liste des avantages les plus pertinents par rapport à votre situation personnelle. Vendre ou louer sa maison est donc un choix à réaliser au cas par cas.

Quels sont les avantages de vendre son logement ?

Vendre votre logement offre plusieurs avantages :

• Réussir sa vente permet de bénéficier plus ou moins rapidement d’une somme d’argent conséquente pour envisager de nouveaux projets.
• La vente offre la possibilité de réaliser une plus-value au moment où le propriétaire estime faire une bonne affaire.
• Dans le cas de la vente d’une résidence principale ou si la somme est destinée à l’achat d’une résidence principale, le vendeur sera exonéré d’impôts sur la plus-value.
• La vente peut également permettre de ne pas avoir à supporter d’importants travaux envisagés par la copropriété.
• Par rapport à une location, la vente permet de s’affranchir des aléas inhérents à la gestion locative.

Quels sont les avantages de louer son bien ?

La location présente également des avantages qui en font un investissement très rentable sur le long terme :

• L’assurance de revenus complémentaires réguliers sur la durée
• L’investissement locatif permet de réduire ses impôts dans le cas où le bien a fait l’objet d’importants travaux de rénovation. Le propriétaire bailleur devra alors s’engager sur une durée de mise à disposition du bien à la location.
• L’investissement locatif permet une diversification de ses actifs et de son patrimoine
• La création d’un actif financé tout ou partie par le locataire et dont le propriétaire pourra bénéficier de la jouissance à la fin du prêt dans le futur en vue notamment de préparer sa retraite.

Comparatif des avantages entre l’achat revente et la mise en location d’un bien :

Vendre ou louer	Avantages
Vente	Apport de liquidités Réalisation d’une plus-value Exonération d’impôts sur la plus-value en cas de vente d’une résidence principale Travaux importants de copropriété à la charge de l’acquéreur Absence d’aléas inhérents à la gestion locative
Location	Revenus complémentaires et réguliers Diversification du patrimoine Création d’un actif financé par le locataire Optimisation fiscale