Acheter pour louer : rentabilité, défiscalisation et gestion locative

Quel est l’intérêt d’acheter pour louer ?

Acheter pour louer vise avant tout à obtenir des revenus passifs et faire fructifier son capital pour le futur.

La rentabilité

Pour présenter un intérêt financier, l’investissement locatif doit afficher une rentabilité minimale. Acheter pour louer entraîne en effet un certain nombre de coûts fixes loin d’être négligeables. Il s'agit notamment :

• Des charges foncières
• Des charges de copropriété
• Des frais divers associés au logement (travaux éventuels, établissement des différents diagnostics obligatoires, remplacement de matériel, traitement des moisissures, traitements anti-insectes etc.).
• Du surplus d’imposition induit par les revenus fonciers (CSG/CRDS)

Les revenus dégagés par la location doivent donc permettre à la fois de prendre en charge tous ces coûts supplémentaires mais aussi de générer une marge suffisante pour se révéler plus rentable qu’un livret d’épargne. On considère donc qu’un achat immobilier pour location doit présenter une rentabilité d’environ 6% pour s’avérer véritablement pertinent. Pour s’assurer d’un tel niveau de rentabilité, l’investisseur devra bien penser son achat en amont (type de bien, surface, localisation, travaux éventuels etc.) mais aussi pratiquer une gestion rigoureuse (choix du bon locataire, choix du régime d’imposition etc.).

Se construire un patrimoine

Au-delà des rentrées d’argent récurrentes des loyers assurant au propriétaire un revenu complémentaire, l’investissement locatif permet aussi de se construire un patrimoine et d’anticiper l’avenir. Mettre une partie de ses économies dans la pierre est un investissement globalement assez peu risqué et qui peut surtout rapporter bien plus que tous les produits d’épargne proposés par les banques. Les prix de l’immobilier ne se tarissent en effet pas et augmentent régulièrement, notamment dans les grandes aires urbaines. L’achat d’un logement constitue donc une véritable assurance pour l’avenir même si les risques de revente à perte sont bien sûr toujours possibles.

Après remboursement des échéances de prêt, il permet de bénéficier d’un toit pratiquement sans frais en cas de coup dur ou en prévision de la retraite dans un contexte toujours plus incertain. L’investissement locatif est également le moyen de réaliser une belle plus-value à la revente en cas de flambée de l’immobilier dans la zone concernée ou si vous décidez d’effectuer des travaux accroissant grandement la valeur du bien. Investir pour louer est enfin l’occasion de transmettre un patrimoine matériel à ses enfants et également, l’heure venue, de mettre à leur disposition ce bien dans le cadre de leurs études ou afin qu’ils acquièrent leur indépendance.

Réduire ses impôts

Pour les personnes disposant de revenus élevés et devant par conséquent s’acquitter d’un montant d’impôts conséquent, l'investissement locatif constitue le plus sûr moyen de réduire considérablement la pression fiscale qui s’exerce sur les tranches d’impôts les plus hautes. Acheter pour louer permet ainsi d’économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros d’impôts sur plusieurs années à travers différents dispositifs créés pour renouveler le parc immobilier français :

• l’investissement Pinel dans le neuf pour économiser chaque année 12%, 18% ou 21% d'impôts pour des périodes de mise en location respectives de 6, 9 ou 12 ans avec un plafonnement respectif à 36 000€, 54 000€ ou 63 000€ selon les cas
• l’investissement dans une résidence service en meublé (LMNP) avec une économie maximale de 33 000€ sur 9 ans.
• l’investissement dans l’ancien avec le déficit foncier permettant de déduire le montant de travaux réalisés dans un logement ancien de ses revenus pendant plusieurs années jusqu’à épuisement du crédit.
• le dispositif Cosse ancien en partenariat avec l’Anah qui permet de louer un logement à caractère social pour bénéficier d’un abattement de 15 à 85% selon les situations.
• le dispositif Malraux pour la rénovation et la mise en location d’un bien contribuant à la préservation du patrimoine architectural dans un secteur sauvegardé (ZPPAUP ou AVAP). La réduction d’impôts peut alors s’élever à 30% ou 22% du montant des travaux selon les cas.
• l’investissement dans un Monument Historique nécessitant la réalisation de gros travaux dans un bien immobilier classé Monument Historique. Après réalisation des travaux et mise en location, l’ensemble de l’opération (prix d’achat, travaux et intérêts d’emprunt) peut venir en déduction de vos impôts sans aucun plafonnement ni droits de succession.

Quel statut choisir pour investir dans la pierre ?

Au moment de réaliser son premier achat pour location, de multiples questions se présentent au néo-investisseur. Parmi elles, le choix du statut juridique et fiscal est un des plus importants à effectuer compte tenu de son incidence sur la rentabilité.

La SCI

S’il est tout à fait possible d'acheter pour louer en tant que simple personne physique, la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) est particulièrement opportune pour ce type d’investissement. Elle permet notamment de s’associer avec un parent, un ami ou un collaborateur pour mettre en commun ses ressources dans le but d’obtenir une plus grande capacité de financement et donc un bien potentiellement plus simple à rentabiliser. C’est également un régime avantageux dans le cas où un investisseur ne bénéficie pas d’une capacité d’emprunt suffisante pour se lancer. Il peut ainsi obtenir un complément qui définira le nombre de parts sociales à proportion des sommes investies et lui permettra enfin d’acheter un bien locatif.

La SCI procure par ailleurs des avantages fiscaux non-négligeables pour les associés notamment au niveau de l’amortissement du bien grâce aux dispositifs Robien et Borloo.

La SCI est enfin très utile pour renforcer la crédibilité des locataires à l’égard des banques et des locataires. De par son caractère impersonnel, elle renforce le sérieux vis-à-vis du locataire et permet également d’obtenir plus facilement un emprunt auprès des banques grâce à l’engagement sur les biens personnels des associés sur le passif de la société.

La SCPI

L’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’acquérir des parts sociales de biens immobiliers à faible coût grâce à la mutualisation des investisseurs. Cette forme juridique est particulièrement adaptée pour les néo-investisseurs avec des revenus modérés, sans apport ou venant d’entrer sur le marché du travail. Elle permet ainsi d’investir sans attendre le temps de constitution d’un apport. Elle est également appréciée par les profils d’investisseurs ne souhaitant pas s’impliquer dans la gestion de la location à proprement parler. L’investisseur évite ainsi les loyers impayés, la gestion des changements de locataire ou encore la vacance locative.

La SCPI permet à l’investisseur de bénéficier de revenus réguliers et le cas échéant de revendre ses parts en toute simplicité. Elle constitue donc un mode d’investissement alliant liberté et sécurité des revenus avec une rentabilité de surcroît assez intéressante. L‘investisseur peut par ailleurs “se faire la main” en investissant dans divers bien immobiliers là où les processus d’achat classiques et les barrières à l’entrée ne lui permettraient généralement d’investir que dans un voire 2 biens dans un premier temps.

Acheter seul

Le vieil adage “mieux vaut être seul que mal accompagné” peut également parfois s’appliquer à l’immobilier. Pour éviter des litiges pouvant advenir dans le cadre d’une SCI, certaines personnes préfèrent investir seul quitte à limiter le champ des possibles concernant le montant de l’investissement. L’achat seul permet par ailleurs de bénéficier de tous les dispositifs de défiscalisation. L’achat seul peut également être réalisé dans le cadre d’époux mariés sous le régime de la communauté lorsqu'un des époux souhaite dissocier un achat immobilier de la communauté (par exemple dans le cadre d’un héritage). La communauté réduite aux acquêts implique alors une séparation des biens du couple acquis avant leur union, les biens acquis en commun et donc le nouveau acheté seul par l’un des époux. Celui-ci devra alors apporter un financement majoritaire ou intégralement issu de ses fonds propres pour être considéré comme lui appartenant en totalité.

Acheter seul reste néanmoins souvent un choix contraint, notamment pour les personnes célibataires. L’achat se fera alors en leur nom propre.

Quel type de logement acheter pour louer ?

Au moment d’investir, il est également primordial d’étudier le type de bien permettant d’obtenir la rentabilité la plus importante possible.

Acheter pour louer dans le neuf

Pour un premier investissement, le neuf peut constituer une solution à plusieurs titres. Il permet en effet de bénéficier d’un bien clé en main avec tous les équipements nécessaires par rapport à l’ancien qui nécessite souvent des travaux et une remise aux normes. Acheter un bien locatif dans le neuf permet, de plus, de bénéficier de frais de notaire bien moins élevés que dans l’ancien (2% contre 7 à 8%). Vous disposez enfin d’une garantie décennale vous mettant à l’abri de tout financement de travaux pendant au moins 10 ans.

L’investissement dans le neuf est en revanche plus cher à l’achat du fait du standing des immeubles et des équipements respectant toutes les dernières normes. La rentabilité s’en trouve du coup amoindrie par rapport à un achat dans l’ancien. Le neuf permet aussi de bénéficier de dispositifs de défiscalisation (Pinel notamment) permettant d’alléger son imposition moyennant en revanche une modération des loyers.

Acheter pour louer dans l’ancien

Acheter pour louer dans l’ancien constitue en revanche un projet qui nécessite une implication plus importante pour l’investisseur. L’achat dans l’ancien occasionne souvent des travaux qui peuvent en revanche constituer une opportunité de remettre le bien au goût du jour et d’en tirer une plus-value substantielle, à la fois au niveau des loyers pratiqués et à plus long terme dans le cadre d’une potentielle revente. Les prix d’achat sont bien moins élevés que dans le neuf (autour de 20%) mais avec des frais de notaire plus importants. Les logements faisant l’objet d’un investissement dans l’ancien sont généralement placés non loin du centre-ville et à proximité immédiate de toutes les commodités contrairement aux logements neufs et programmes Vefa souvent développés en périphérie du cœur de ville.

Comme pour le neuf, des dispositifs de défiscalisation ont été imaginés par les pouvoirs publics (Pinel ancien, Cosse, déficit foncier etc.) faisant également de l’investissement dans l’ancien un vecteur d’optimisation fiscale.

Acheter un appartement ou une maison pour louer ?

Au moment de faire son choix se pose la question du type de bien à acheter. Ils présentent chacun des avantages et des inconvénients et dépendent en fait du profil de l’investisseur. L’achat d’une maison sera de façon globale évidemment plus coûteux à périmètre constant et engendrera davantage de frais d’entretien (entretien de la toiture, chauffage, ballon d’eau chaude etc). Acheter une maison pour la louer présentera en revanche un avantage important lorsqu’on souhaite maximiser sa rentabilité à savoir les risques très limités de vacance locative. Les maisons sont en effet généralement louées par des familles avec enfants qui s’installent pour une longue durée assurant ainsi des loyers pendant de nombreuses années sans avoir à s’occuper de démarches de remise en location régulièrement. Les appartements à l’inverse sont fréquemment loués par des étudiants ou jeunes couples qui sont souvent de passage dans une ville avant de construire leur vie dans un autre environnement avec de nouveaux besoins (lorsque des enfants arrivent notamment).

Acheter un appartement pour le louer présente également son lot d’avantages comme notamment un ticket d’entrée moins élevé (tout particulièrement pour les résidences service ou les bien meublés), un vaste choix sur le marché, la possibilité d’attirer tous types de locataires (célibataire, en couple, avec enfants ou non, retraités, étudiants etc.) ou même encore la localisation dans les grands centres urbains à proximité des activités et de toutes les commodités.

Est-ce rentable d’acheter un bien locatif ?

Acheter un bien locatif peut s’avérer particulièrement rentable à condition de prendre les bonnes décisions et bien prendre en compte tous les éléments dans le mode de calcul du taux de rentabilité.

Comment calculer la rentabilité de votre investissement ?

La rentabilité de votre investissement doit être mesurée en tenant compte de l’intégralité des bénéfices et des charges induites à plus ou moins terme. Voici un tableau avec un exemple concret permettant de mettre en perspective l’ensemble des éléments à prendre en compte :

un investisseur achète un appartement de 12m² à Paris qu’il loue 600€ par mois.

Est-il possible d’acheter pour louer sans apport ? 

Contrairement aux idées reçues, il est tout à fait possible de se lancer dans l’aventure immobilière en réalisant un investissement locatif sans apport. Plus de la moitié des prêts accordés dans ce cadre le sont sans le moindre apport financier. Pour obtenir le financement d’une banque, il vous faudra alors présenter un dossier bien ficelé avec une estimation de la rentabilité pouvant potentiellement être obtenue en mentionnant l’intégralité des charges ainsi que les avantages fiscaux pouvant entrer en ligne de compte si vous envisagez de solliciter ce type de dispositif.

Les banques seront également attentives à votre projet notamment à l’emplacement envisagé ainsi qu’au type de logement recherché (appartement, maison, superficie, nombre de pièces etc.).

Quelles conditions dois-je remplir pour acheter un bien pour louer ?

Les conditions d’accès à l’achat d’un bien locatif sont plus ou moins les mêmes que pour un investissement immobilier classique à savoir :

• Les banques préfèrent souvent un apport d’au moins 10% bien que son absence ne soit pas vraiment rédhibitoire.
• Un étalement maximal de la durée du crédit limitée à 25 ans.
• Une épargne résiduelle constituant une marge de manoeuvre permettant de financer des travaux, des réparations ou de faire face à une vacance locative
• Un reste à vivre (taux d’effort) minimum de 35% après examen de l’ensemble de vos revenus et de vos charges par l’établissement financier.
• Un dossier présentant le projet d’investissement de la façon la plus détaillée possible, chiffres à l’appui.

Nos conseils pour un achat locatif

Un achat locatif réussi passe par le respect d’un certain nombre de règles importantes vous permettant de maximiser votre rentabilité :

• Bien choisir où acheter. Il est essentiel de prendre une décision mûrement réfléchie au niveau de l’emplacement. Choisissez si vos moyens vous le permettent une localisation dans un quartier vivant, proche de toutes les commodités, amené à se développer dans le futur.
• Déterminer votre objectif. Si vous envisagez une stratégie de court ou moyen terme avec recherche de forte rentabilité et de plus-value à 10 ou 15 ans, vous pouvez miser sur un quartier encore peu exploité mais avec un projet de développement (installation d’universités, développement des transports prévus etc.). A l'inverse, pour plus de sécurité sur le long terme (et si votre budget vous le permet), vous pouvez miser sur un quartier plus cher mais sans risque de perte de valeur malgré une rentabilité plus faible (placement de bon père de famille).
• Évitez à tout prix la vacance locative : l’absence de locataire pendant plusieurs mois plombe littéralement votre rentabilité alors que vos crédits continuent à être remboursés. Il vous faut donc choisir un emplacement et un type de logement plébiscité avec de multiples cibles potentielles. Ne soyez également pas trop gourmand sur le loyer au risque de subir une rotation trop importante. Vous pouvez également souscrire une assurance vacance locative pour limiter les risques. Enfin, n’hésitez pas à passer par un expert de la gestion locative en cas de difficultés malgré les charges supplémentaires que cela représente.
• Choisissez bien les locataires potentiels : prenez votre temps pour choisir votre locataire et étudier son profil aussi bien financier que personnel. Cela vous permettra de vous prémunir contre les risques d’impayés, les dégradations ou encore les nuisances au voisinage.
• Faites fonctionner à plein l’effet de levier du crédit en mobilisant votre capacité d’endettement au maximum. Les taux d’intérêt étant au plus bas, vous n’avez aucun intérêt actuellement à mobiliser votre apport personnel. Cela vous permettra d’accéder à des biens que vous n’auriez pu obtenir comptant et à terme de faire financer l’achat d’un bien par un autre. De même, il est souvent plus rentable d’acheter plusieurs petites surfaces qu’une grande surface pour le même prix afin de multiplier et diversifier les sources de revenus.
• N’hésitez pas à effectuer des travaux. Les travaux rendent votre bien plus facilement louable (effet Wahou!). Ils augmentent de plus la valeur de votre bien dans le cadre d’une éventuelle revente et préviennent des dégradations potentielles dans le futur (humidité, moisissures, fissures etc.). Ils permettent enfin de solliciter des dispositifs de défiscalisation abaissant votre imposition.