Le TEG

Vous avez un projet immobilier en vue. Vous avez démarché de nombreuses banques qui vous ont proposé plusieurs offres de prêt. Comment savoir alors laquelle est la plus avantageuse ? Celle proposant le taux immobilier le plus bas, oui, mais lequel exactement ? Car il existe plusieurs types de taux : taux nominal, taux d'intérêts, taux effectif global (TEG), etc. Il y a de quoi se perdre dans toute cette liste. Le TEG est la référence sur laquelle vous devez vous reposer en comparant les offres de crédit. Le Guide du crédit vous aide à comprendre pourquoi.

Mais d'abord, qu'est-ce qu'un taux effectif global ou TEG ?

Lorsque vous demandez un financement pour votre projet immobilier, un taux d'intérêts est appliqué à la somme qui vous est concédée. Celui-ci représente une somme à verser à la banque prêteuse en contrepartie des fonds qui vous auront été avancés pour l'acquisition de votre bien immobilier. Capital emprunté et intérêts sont à rembourser selon une durée prédéfinie par le contrat. En plus du taux, d'autres frais vous sont appliqués si vous souscrivez un crédit immobilier : frais de dossier, d'assurance et de garantie. Tous les frais relatifs au crédit sont regroupés en la mention TEG. Vous savez donc combien vous coûte clairement votre prêt immobilier. Mais de quoi est composé le TEG ?

Le taux nominal et le TEG

Il s'agit du taux d'intérêt auquel la banque elle-même a emprunté, majoré d'une marge qu'elle fixe en fonction de ses objectifs commerciaux ainsi que le risque pris en concédant des sommes importantes. C'est pour cela que chaque banque propose un taux nominal différent. Les établissements ne peuvent pas pour autant dépasser un taux maximal fixé par l'Etat appelé : le taux d'usure. Celui-ci permet d'encadrer le marché du crédit immobilier. Le taux nominal, lui, est donc le taux de base auquel s'ajoutent d'autres frais à prendre en considération pour le calcul du TEG. Les négliger pourrait fausser votre travail de comparaison.

Les frais d'assurance prêt immobilier

Bien qu'elle ne soit pas obligatoire, l'assurance prêt immobilier est exigée par les banques au moment de la souscription à un crédit immobilier. Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez la possibilité de choisir une autre assurance emprunteur que celle proposée par la banque qui finance votre achat immobilier. Pour pouvoir comparer, il faut se référer au taux annuel effectif de l'assurance (TAEA). Présenté sous forme de pourcentage, le TAEA indique le coût de l'assurance de prêt immobilier sur l'année. Il permet une lecture plus visible des offres et vous permet ainsi de comparer les différents contrats qui vous sont proposés.

Les frais de dossier

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la banque prêteuse applique des frais de dossier. Cette rémunération, que vous versez à l'établissement en contrepartie de l'étude et du montage de votre dossier, est exprimée sous forme de pourcentage (généralement entre 1% et 1,5% du capital emprunté, au maximum 1000 € environ). Vérifiez bien que ces frais soient indiqués TTC et non HT.

Les frais de garantie

Lors de la souscription à un crédit immobilier et pour limiter les risques de non remboursement, la banque demande à ce que vous garantissiez votre prêt. C'est généralement la banque qui définit quelle garantie vous devrez souscrire entre : la caution, l'hypothèque, l'inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD aussi appelé PPD). Pour comparer deux offres de prêt, il faut comprendre les frais qu'engendre chaque garantie.

• La caution par société spécialisée : une société spécialisée telle que Crédit Logements, la Saccef ou la Camca se porte caution pour votre crédit immobilier. Pour en bénéficier il vous suffit de verser une participation à un Fond Mutuel Général (FMG) ainsi qu'une commission. Si le prêt est remboursé, environ 75% de la participation vous sera rendue. À noter que la Saccef ou la Camca ne remboursent pas une parie des fonds perdus.
• L'IPPD et l'hypothèque : ces deux garanties reposent sur le même principe ; vous mettez en hypothèque un bien. Si vous n'êtes plus en mesure de payer votre crédit immobilier, la banque peut le saisir et le mettre ensuite en vente pour se rembourser. Les différences entre l'hypothèque et l'IPPD ? Premièrement, la banque protégée par l'IPPD sera remboursée en priorité. Deuxièmement, la taxe de publicité foncière s'applique à l'hypothèque, et non à l'IPPD. Celle-ci est donc moins coûteuse, vous ne payez « que » les frais d'inscription et les frais de notaire. Dernier point, l'Inscription du privilège de prêteur de denier s est strictement réservée à l'acquisition d'un bien immobilier (maison ou appartement) ou d'un terrain : il ne peut en aucun cas garantir un prêt finançant une construction.