Nos conseils pour négocier les frais de remboursement anticipé

La grande majorité des achats immobiliers est aujourd'hui financée à l'aide d'un prêt immobilier dont le remboursement suit un échéancier calculé sur une durée d'emprunt bien définie. Pourtant, lorsque vos ressources augmentent avec le temps (hausse de salaire, héritage, revente de bien), il peut être tentant de procéder au remboursement anticipé de votre crédit. Est-ce une bonne solution malgré les frais de remboursement anticipé applicables en l'espèce ? Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont-elles négociables ? Est-il possible d'en être totalement exonéré ? Voici tous nos conseils pour bien négocier les frais de remboursement anticipé auprès de votre banque.

A combien s'élèvent les frais de remboursement anticipé ?

Si vous souhaitez rembourser une partie de votre crédit immobilier en cours grâce à une rentrée d'argent conséquente, on parle de remboursement anticipé partiel (avec un remboursement minimum de 10 % du prêt). Celui-ci peut lui permettre de réduire le montant des mensualités restantes ou la durée restante du remboursement. Vous remboursez l'intégralité du capital restant dû ? On parle alors de remboursement anticipé total.

La banque se retrouve alors face à un manque à gagner substantiel du fait de son offre de départ calculée sur les bases d'une durée fixe déterminée. Pour pallier cette perte, la législation prévoit un dédommagement pour l'établissement financier. C'est pourquoi vous devez vous acquitter de pénalités appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Le montant de ces IRA est néanmoins plafonné et ne peut excéder :

• 6 mois d'intérêts du crédit ;
• dans la limite de 3 % du capital restant dû.

Est-il intéressant de rembourser un prêt par anticipation ?

Le remboursement du prêt par anticipation pourra se révéler intéressant dans certains cas et dans d'autres non. La pertinence de cette opération dépendra de multiples facteurs inhérents notamment à votre profil (situation professionnelle, patrimoine, situation financière) ainsi qu'au contrat de prêt conclu en lui-même (TAEG, durée de remboursement restante, montant restant à rembourser).

Il est en effet particulièrement intéressant de rembourser un prêt par anticipation dans les premières années du crédit, les plans de financement prévoyant généralement un remboursement des intérêts majoritairement en début de prêt.

Un emprunteur ayant contracté un prêt il y a quelques années à un taux nominal bien moins avantageux que les taux actuels aura tout intérêt à rembourser au plus vite son crédit ou, autre solution, à faire racheter son prêt immobilier à des conditions plus intéressantes : les deux mènent bien sûr au paiement d'IRA.

A contrario, rembourser un prêt par anticipation peut se révéler contre-productif dans certaines situations. C'est le cas notamment lors d'une souscription de prêt dans une période de faibles taux d'intérêt comme c'est actuellement le cas.

On dit alors que l'argent ne coûte pas cher et que l'emprunteur a tout intérêt à utiliser l'argent de la banque pour payer son bien et profiter de l'effet de levier du crédit. C'est également le cas lorsque le remboursement du prêt est déjà très avancé dans le temps ou que l'emprunteur préfère conserver sa trésorerie pour effectuer d'autres investissements plus rentables.

Comment négocier les indemnités de remboursement anticipé ?

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour la négociation du remboursement d'un crédit par anticipation en fonction de la situation de l'emprunteur. Les IRA peuvent également faire figure de variable d'ajustement dans les conditions globales du contrat de prêt.

Mesurer l'utilité d'une demande de négociation des IRA

Dans l'hypothèse d'une relation gagnant-gagnant, ne négociez les frais de remboursement anticipé que si vous ne pensez réellement pendant la durée du prêt que vous allez être amené à rembourser par anticipation.

C'est notamment le cas si vous prévoyez d'acheter un bien pour le revendre à brève échéance en fonction de l'évolution de votre situation personnelle (arrivée d'enfants, déménagement professionnel, etc.). Si vous n'envisagez pas d'activer cette clause, concentrez-vous alors plutôt sur les autres leviers de négociation activables (modularité des paiements, frais de dossier, frais d'hypothèque, transférabilité du prêt, frais de tenue de compte etc.).

Faire jouer la concurrence

La multiplication des offres avec notamment l'arrivée sur le marché du crédit immobilier des néo-banques offre toujours plus de choix à l'emprunteur qui peut davantage comparer les offres et obtenir toutes les informations nécessaires avant de s'engager. Il peut également être plus exigeant vis-à-vis des banques en réclamant des conditions préférentielles au regard des autres offres présentes sur le marché, y compris lorsque le remboursement du prêt est déjà en cours.

N'hésitez pas à faire jouer des arguments tels que votre fidélité à l'enseigne ou le fait que vous n'avez pas fait renégocier votre prêt malgré un taux d'intérêt désavantageux par rapport aux taux actuels.

Vous pouvez alors demander une exonération partielle ou totale des IRA (sans garantie d'acceptation toutefois).

Un rachat de crédit immobilier par un autre établissement peut également limiter considérablement l'importance de ces IRA dans la mesure où celui-ci vous permet de diminuer sensiblement (au moins 0,7 point) le TAEG. Le prêt immobilier avec la nouvelle banque compensera alors largement le montant de cette pénalité.

Inclure la clause au contrat de prêt immobilier

Si vous prévoyez de revendre votre bien à brève échéance ou de rembourser votre crédit avant son échéance, il vous faudra demander à la banque d'inclure l'exonération des IRA dans le contrat de prêt immobilier. Il faut toutefois noter que le rachat de prêt par un autre établissement ne permet pas une suppression d'IRA !

La suppression des IRA est généralement négociable plutôt dans le cadre d'un remboursement anticipé partiel du crédit immobilier.

Souscrire un service supplémentaire

Vous souhaitez négocier la suppression des IRA ? Mettre dans la balance un échange gagnant-gagnant peut aussi être un axe de discussion.

Comment se faire exonérer des frais de remboursement anticipé ?

S'il est difficile de se faire exonérer totalement des frais de remboursement anticipé, il est en revanche possible d'en limiter le périmètre d'application. L'emprunteur peut notamment négocier l'exonération partielle à certaines conditions, après une décennie de remboursement dans des conditions normales, en cas de remboursement total suite à une vente ou encore en obtenant une limitation du montant des IRA (seulement 2 ou 3 mensualités par exemple).

Également, des exceptions existent pour obtenir une exonération des frais de remboursement anticipé. C'est le cas lorsque l'emprunteur choisit un remboursement avec un taux variable malgré le risque d'augmentation possible des mensualités de façon assez sensible. Attention, cet usage reste toutefois une convention plutôt qu'une règle gravée dans le marbre.

Par ailleurs, l'exonération des IRA est également prévue par la loi dans le cas d'une revente d'un bien pour en acheter un nouveau dans la foulée avec un transfert du prêt sur la nouvelle acquisition (prêt relais).

Enfin, d'autres cas spécifiques d'exonération existent excluant de facto ces frais de remboursement anticipé :

• Un déménagement de l'emprunteur motivé par un motif professionnel pour les contrats conclus après le 25 juin 1999 ;
• Pour les ayants droits en cas de décès de l'emprunteur ;
• La cessation d'activité de l'emprunteur n'émanant pas de sa volonté (accident de travail, invalidité, licenciement).