Comparer 2 offres de prêt immobilier : les conseils de Guide du Crédit

Les établissements financiers rivalisent d'ingéniosité pour vous proposer des offres de prêt immobilier en apparence toujours plus attractives. Quels sont les principaux critères à prendre en compte dans l'évaluation d'une offre de crédit immobilier ? Peut-on se faire accompagner pour ne pas se tromper et faire le meilleur choix ? Découvrez comment bien sélectionner son offre de prêt immobilier et comparer des offres apparemment similaires sur des bases identiques.

Quelles sont les modalités pour comparer les offres de crédit immobilier ?

Pour comparer au mieux les offres de financement émises par les banques, vous disposez de deux solutions :

• vous comparez les offres par vous-même.
• vous faites appel à un courtier.

Sur ce deuxième point, la seule façon de comparer deux offres est, tout d'abord, de présenter le même projet aux établissements que vous mettrez en concurrence.

C'est votre projet, donc les simulations doivent être basées sur un montant et une durée identiques et déterminés selon vos besoins.

Comparer les offres de crédit immobilier soi-même

De nombreux outils permettent aujourd'hui de se faire une idée plus ou moins précise du coût global d'un emprunt et de l'opportunité d'une offre de prêt. Des simulateurs et comparateurs en ligne permettent en effet d'obtenir des éléments chiffrés en quelques minutes en renseignant certaines informations sur la situation personnelle de l'emprunteur (âge, profession, ressources, risques de santé, montant du bien, période de remboursement désirée etc.).

Coût total du prêt immobilier : quels sont les facteurs à prendre en compte pour la comparaison des offres ?

Si, à première vue, le taux d'intérêt du crédit immobilier est le principal facteur à prendre en considération, celui-ci peut être trompeur. En effet, de nombreux autres paramètres entrent en ligne de compte pour déterminer le montant total du prêt immobilier.

Plutôt que le taux d'intérêt effectif, il convient de tenir compte du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui intègre l'ensemble des coûts payés par l'emprunteur pour parvenir à l'obtention du crédit.

On peut recenser notamment :

• les frais de dossier ;
• l'assurance emprunteur, loin d'être négligeable puisqu'elle représente en moyenne un tiers du coût moyen annuel du prêt ;
• les frais de garantie : caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers... Ils ne dépassent généralement pas 2 % du capital emprunté mais doivent malgré tout être pris en compte dans le calcul global du prêt ;
• les éventuels frais de courtage en cas de recours à un professionnel intermédiaire pour l'obtention du crédit ;
• les frais de tenue du compte.

Soyez aussi vigilant au type de taux de l'offre proposée (fixe ou variable), ce dernier pouvant avoir une influence sur l'évolution future des mensualités malgré un montant pouvant apparaître comme plus avantageux au départ.

Enfin, le montage du prêt peut faire la différence (montage en plusieurs lignes de prêts, différé d'amortissement, etc.).

L'importance de comparer les conditions de l'offre de crédit immobilier

Au-delà de l'aspect purement financier, d'autres paramètres inhérents à aux conditions de l'offre de prêt à proprement parler sont également à prendre en considération.

L'assurance du prêt

Pour octroyer un crédit à un emprunteur, les banques peuvent l'associer à une assurance emprunteur. Or l'assurance groupe peut être plus onéreuse qu'une assurance externe car son tarif est mutualisé quand les assurances externes se basent sur votre propre profil pour établir leur tarif. La délégation d'assurance permet de choisir son assurance emprunteur en pour réduire ce coût. Comme pour le prêt immobilier, l'emprunteur devra être vigilant sur plusieurs facteurs pour le choix de son assurance de prêt, comme l'équivalence des garanties, les délais de carence, les franchises ou encore les exclusions de garantie.

Les IRA

Les indemnités de remboursement anticipé peuvent se négocier, surtout s'il s'agit de remboursement partiel, ce peut donc être un point de comparaison entre deux offres de prêt.

Les options de remboursement prévues dans l'offre de prêt

Les établissements financiers proposent notamment des facilités de paiement (report des premières échéances, modularité dans le montant des mensualités ou la date de prélèvement, possibilité de décaler certaines mensualités à la fin du crédit, etc.). Ces facilités de financement peuvent appréciables car un crédit immobilier se souscrit sur une longue durée.

La transférabilité du prêt

On vous propose un crédit immobilier à un taux très avantageux ? Vous pouvez négocier que ces mêmes conditions soient transférables à un futur prêt immobilier pour un autre bien. C'est une négociation que peut mener un courtier, par exemple.

Faire appel à un courtier immobilier

Malgré tous les renseignements mis à disposition des emprunteurs, notamment sur la toile, le recours à un courtier immobilier reste une solution particulièrement sécurisante pour les emprunteurs. Celui-ci dispose en effet d'une expertise dans le domaine du crédit immobilier et connaît tous les rouages du secteur ainsi que les pièges à éviter. Il bénéficie par ailleurs de contacts privilégiés auprès des organismes de crédit lui permettant d'obtenir des conditions plus avantageuses qu'un emprunteur, étant donné qu'il négocie sur de gros volumes.

Si l'appel à un courtier peut vous permettre d'optimiser le coût total du crédit (taux d'intérêt préférentiel, assurance de prêt, conditions...), il faudra en revanche tenir compte de la rétribution de cet intermédiaire. Cette charge relative à l'analyse et à la constitution du dossier devra donc être mise en rapport avec les économies réalisées.

Le courtier pourra par ailleurs orienter l'emprunteur en fonction de sa situation, d'une part sur les banques les plus susceptibles d'accepter son profil, et d'autre part sur celles lui permettant de bénéficier des conditions les plus avantageuses pour son cas particulier.