L'assurance co-emprunteur est-elle obligatoire ?

Qu’est-ce qu’une assurance de prêt immobilier co-emprunteur ?

Lorsque vous contractez un emprunt immobilier à deux, vous êtes de facto co-emprunteurs : vous signez ensemble le contrat de prêt. Par conséquent, vous devenez solidairement et réciproquement responsables du remboursement du prêt que vous réalisez. C’est le cas notamment lorsque l’on emprunte en couple.

Emprunter avec un co-emprunteur est un moyen de :

• augmenter sa capacité d’emprunt, puisque l’ensemble des revenus de l’emprunteur et du
  co-emprunteur sont considérés dans le calcul (sous réserve de bénéficier d’une situation professionnelle solide et stable) ;
• profiter d’un meilleur taux puisqu’un co-emprunteur représente une garantie supplémentaire pour la banque, donc un risque plus faible de non-remboursement.

Quels sont les avantages et inconvénients de l’assurance de prêt co-emprunteur ?

Lorsque vous empruntez à deux, il s’agit généralement d’un montant et une durée de remboursement relativement importants. En mutualisant les charges et les revenus, vous êtes en mesure d’investir ensemble et de prétendre à un bien d’une plus grande valeur. De plus, comme les risques de défaillance de remboursement sont diminués de moitié, vous pouvez bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses, parmi lesquelles :

• un taux d’intérêt plus compétitif ;
• l’absence de pénalités de remboursement anticipé ;
• une exonération de frais de dossier.

Toutefois, l’assurance emprunteur est une couverture exigée pour les co-emprunteurs.
Les deux co-emprunteurs restent solidairement responsables du remboursement du prêt, ce qui signifie que la banque se retournera vers un des deux co-emprunteurs pour obtenir son paiement si l’autre est défaillant. Selon la quotité choisie (si chaque co-emprunteur s’engage sur l’intégralité du prêt), le tarif de l’assurance peut être doublé.

Est-il possible d’être co-emprunteur sans assurance ?

Une assurance co-emprunteur est indispensable. Il n’est pas possible d’être co-emprunteur sans contrat d’assurance de prêt. En effet, tous les établissements bancaires exigent, par principe, qu’emprunteur et co-emprunteur soient protégés.

C’est une garantie essentielle pour chacun des emprunteurs en cas de sinistre et accidents de la vie (décès, invalidité, perte d’emploi, etc.). Dès lors, l’assurance de prêt prend le relais des mensualités du prêt immobilier du co-emprunteur, selon les quotités et les conditions définies au contrat.

Quelles sont les garanties demandées au co-emprunteur ?

Lorsqu’il s’agit d’un contrat de prêt immobilier pour une résidence principale, les garanties demandées par l’établissement bancaire sont généralement les suivantes :

Garantie décès

L’assurance intervient en cas de décès de l’assuré. Selon les contrats, l’âge auquel l’assuré cesse d’être protégé peut varier de 70 à 90 ans. Par ailleurs, certaines exclusions peuvent être indiquées par l’assureur (notamment le suicide, les risques aériens et sportifs, la conduite en état d’ébriété, etc.). Veillez à vérifier les situations exclues en fonction de votre mode de vie, en particulier les pratiques sportives.

Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

En cas de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’assureur prend en charge le capital restant dû couvert, en fonction de la quotité souscrite. Si vous êtes co-emprunteur et que vous avez opté pour une quotité d’assurance de 100 %, votre prêt sera intégralement remboursé à la banque en cas de PTIA (de même pour le décès) et donc soldé.

Invalidité permanente totale (IPT)

Les assurances invalidité permanente totale (IPT) et incapacité de travail totale (ITT) ne sont pas toujours obligatoires. Toutefois, elles sont souvent imposées par les établissements bancaires comme condition d’octroi du prêt.

Invalidité permanente partielle (IPP)

Toutes les banques ne demandent pas nécessairement de souscrire à la garantie invalidité permanente totale (IPP). Toutefois, cette garantie souvent négligée peut être importante.

En effet, dans le cas de l’IPP par exemple, celle-ci permet de couvrir l’emprunteur si ce dernier atteint un taux d’invalidité situé entre 33 % et 66 %.

MNO, Maladies non objectivables

Les garanties Lombalgie et Psychique (dites aussi MNO — maladies non objectivables) sont facultatives.

Lorsque vous contractez une assurance co-emprunteur, assurez-vous de vérifier :

• le délai de carence ;
• les exclusions de garantie ;
• le délai de franchise.

Comment répartir les quotités entre les deux emprunteurs ?

Dans le cadre d’un prêt avec un co-emprunteur, les établissements prêteurs exigent la souscription d’une assurance de prêt. Cette dernière protège votre crédit et prend en charge tout ou une partie des échéances du prêt, selon la quotité choisie.

La quotité représente la part du prêt assurée par les garanties et détermine le capital couvert en cas d’invalidité ou de décès. On parle aussi de « taux de couverture ».

Elle peut être répartie entre les co-emprunteurs, le total ne pouvant être inférieur à 100 % du montant de l’emprunt. Avant d’établir la quotité des co-emprunteurs, il est indispensable d’étudier la situation personnelle et professionnelle de chacun.

Voici ci-dessous un exemple de répartition des quotités en fonction du revenu de chacun des co-emprunteurs :

 

Exemple de quotités d’assurance

Revenus totaux mensuels du ménage		Quotité idéale en fonction des revenus de chacun des co-emprunteurs
Revenu mensuel co-emprunteur A	Revenu mensuel co-emprunteur B	Quotité emprunteur A	Quotité emprunteur B
2000 €/mois	2000 €/mois	100 %	100 %
2000 €/mois	1500 €/mois	50 %	50 %
2000 €/mois	1500 €/mois	60 %	40 %
3000 €	0 €	100 %	0 %

L’option la plus répandue est le choix d’une quotité de 50 % sur chaque co-emprunteur. En cas de coup dur, l’assurance ne prendra en charge que la moitié du prêt. L’autre moitié restera à la charge de l’autre co-emprunteur.

Cette répartition ne permet pas toujours d’anticiper les accidents de la vie qui peuvent survenir.

Comment choisir son assurance emprunteur et co-emprunteur ?

Depuis 2010, la loi Lagarde permet à tous les emprunteurs de choisir librement leur assurance de crédit immobilier. C’est aussi le cas pour une assurance co-emprunteur. Chaque assuré peut donc opter pour un contrat chez deux assureurs de prêt différent.

Par défaut, l’établissement prêteur propose son assurance groupe lors de la souscription d’un crédit immobilier. Il faut savoir que ce contrat repose sur une mutualisation des risques entre emprunteurs et co-emprunteurs.

Les cotisations sont généralement bien plus élevées que si vous choisissez une assurance personnalisée adaptée à votre situation individuelle. Cette assurance individuelle doit offrir des garanties au moins équivalentes à celles proposées par l’assurance groupe de votre établissement de prêt. Cette opération s’appelle la délégation d’assurance.

Ainsi, chaque co-emprunteur peut choisir un contrat adapté à son profil emprunteur et à ses propres risques.
Il est également possible d’effectuer une délégation d’assurance sur un seul des co-emprunteurs tandis que l’autre co-emprunteur garde le contrat groupe de la banque. Un bon moyen d’optimiser le coût global de l’assurance co-emprunteur.

À partir du 1er septembre 2022, la loi Lemoine offrira la possibilité de changer son assurance emprunteur à tout moment.

Comment souscrire à une assurance emprunteur à deux ?

Si l’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, elle est indispensable pour protéger votre emprunt des risques financiers liés à la survenance de sinistres. D’autant plus qu’aucune banque n’acceptera l’octroi d’un crédit si vous ne disposez pas d’une assurance de prêt immobilier.

Si vous êtes co-emprunteur, l’assurance de prêt doit couvrir le crédit immobilier à 100 %. Vous pouvez néanmoins choisir de répartir cette quotité comme vous le souhaitez (50/50, 30/70 ou 40/60 par exemple).

Une autre possibilité est la quotité à 100 % pour chacun, soit 200 %. C’est une solution plus onéreuse, mais plus performante, car elle vous protège davantage. Ainsi, en cas de perte totale et irréversible de l’autonomie, voire du décès d’un des co-emprunteurs, l’autre n’aura plus aucune échéance à rembourser. En effet, l’assureur prend le relais et rembourse le capital restant dû.

Comment vendre ou louer un bien immobilier à deux ?

Vous avez acheté un bien avec un co-emprunteur or aujourd’hui, vous souhaitez le vendre ou le mettre en location. Voici la marche à suivre :

Vendre un bien immobilier à deux

Vous êtes à la fois co-emprunteur et co-acquéreur si vous signez l’acte de vente et le contrat de crédit du bien immobilier. Dans ce cas, vous êtes engagé par le prêt immobilier souscrit et possédez des droits de propriété sur le bien acheté. À l’inverse, si vous êtes co-emprunteur du prêt immobilier sans figurer sur l’acte authentique, vous êtes engagé au remboursement du crédit sans détenir de patrimoine en contrepartie.

Il convient de noter donc que vous êtes chacun propriétaire d’un droit (c’est l’indivision) qui porte sur une fraction du bien. En cas de séparation, cette situation peut conduire à différents blocages.
En effet, il faut l’accord de chacun des indivisaires pour les décisions importantes comme la vente du bien.

Toutefois, tout indivisaire a le droit de provoquer la vente en vue du partage du bien. Autrement dit, on ne peut pas empêcher un indivisaire de sortir de l’indivision.  

Gestion locative d’un bien immobilier à deux

Prendre la décision de mettre en location un bien immobilier à deux suppose d’être d’accord et de bénéficier d’une résidence principale pour y loger.

Toutefois, la location d’un bien comporte de nombreux avantages, puisque :

• votre argent est placé, il est « immobilisé » dans la valeur refuge qu’est la pierre ;
• vous percevez des loyers réguliers ;
• votre patrimoine est protégé.

En revanche, il conviendra d’étudier avec votre co-emprunteur quelques points de vigilance :

• selon le type et l’emplacement du bien, le risque de vacance peut entraîner des rentrées d’argent irrégulières
• la gestion locative d’un bien nécessite des compétences et du temps ;
• vous êtes exposé à des charges fiscales plus élevées (taxe foncière, taxe sur les revenus locatifs, etc.).

Co-emprunteur assurance de prêt, que se passe-t-il en cas de séparation ?

Si vous êtes co-emprunteur solidaire et que vous décidez de vous séparer de votre co-emprunteur, cela n’entraîne pas automatiquement la désolidarisation. En effet, en cas de séparation, plusieurs possibilités se présentent :

• vous souhaitez conserver le bien immobilier ou votre co-emprunteur. Il faut, dans ce cas, faire une demande de désolidarisation à la banque et racheter la part du co-emprunteur. C’est le rachat de soulte. La banque, après avoir annulé la garantie sur l’autre co-emprunteur, devra reporter la totalité de la dette sur le demandeur. Aussi, pour que votre demande soit acceptée, il faudra que vous présentiez des garanties suffisantes pour souscrire à ce nouveau crédit ;
• un des co-emprunteurs peut proposer un nouveau garant co-emprunteur dans le crédit immobilier (le nouveau conjoint par exemple). Il faudra dans ce cas que la banque et le premier co-emprunteur donnent leur accord. La banque demande des garanties équivalentes ;
• vous procédez au remboursement total du prêt par anticipation et soldez le crédit. Cela peut être fait notamment après la vente du bien. Cela met donc fin à la garantie
  des co-emprunteurs.