Comparaison LMNP ou Pinel

La loi Pinel pour réduire vos impôts

Tout comme le statut LMNP, le dispositif Pinel a été créé pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction fiscale. Voyons plus en détail son mode de fonctionnement.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Créée en 2014 par la ministre du Logement d’alors, Sylvia Pinel, qui a donné son nom au dispositif, la loi PInel constitue un mécanisme d’incitation à l’investissement locatif.

Elle vise à redynamiser l’offre locative dans les zones les plus tendues.

En contrepartie de la mise en location du logement acheté pendant un certain nombre d’années, l’investisseur bénéficie de déductions fiscales dont le montant varie selon la durée

de mise en location du bien. L’investisseur a alors la possibilité de choisir la durée de mise en location du logement avec 3 options :

• location de 6 ans pour une réduction d’impôts de 12%
• location de 9 ans pour une réduction d’impôts de 18%
• location de 12 ans pour une réduction d’impôts de 21%

Le dispositif Pinel est ouvert à tous les contribuables disposant d’une résidence fiscale en France et bénéficiant d’une situation financière saine, c’est-à-dire étant solvable avec un taux d’endettement inférieur à 35%. Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit malgré tout respecter certaines règles particulières.

• Il doit en effet être neuf, rénové ou en futur état d'achèvement et respecter certaines normes de construction (notamment la RT2012 qui sera bientôt remplacée par la RE2020).
• Il doit être situé en zone éligible A, A bis et B1
• Le logement doit être loué nu et donc non meublé
• Le bien doit être loué en qualité de résidence principale

A l’échéance de la période de mise en location, le propriétaire sera alors libre de disposer du bien à sa convenance et pourra opter pour l’une des solutions suivantes :

• poursuivre la mise en location du bien avec des loyers qui ne seront cette fois plus plafonnés.
• procéder à la revente du bien pour tenter d’obtenir une plus-value.
• utiliser le bien pour son usage personnel à titre de résidence principale ou secondaire ou pour l’un de ses proches.

Pourquoi choisir la loi Pinel ?

La loi Pinel présente de nombreux avantages pour les investisseurs :

• la possibilité de choisir la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans) qui peut également être modulable en cours de processus.
• une économie d’impôts substantielle pouvant aller jusqu’à 63 000€ pour un plafond d’achat de 300 000€.
• l’investissement dans une construction neuve permet de bénéficier de frais de notaires moins élevés (2-3% contre 7-8% dans l’ancien).
• le Pinel est, depuis 2017 également ouvert à des investissements dans l’ancien avec le dispositif Pinel ancien.
• l’accession à la propriété via le Pinel ne demande qu’un très faible apport personnel
• la loi Pinel permet de déduire de ses revenus fonciers une grande partie des charges des propriétaires (taxe foncière, charge de copropriété, gardiennage, intérêts d’emprunt, frais de gestion du bien, primes d’assurance).
• la possibilité de louer son bien à un membre de sa famille (ascendant ou descendant) contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation (Duflot).

Avantages et inconvénients de la loi Pinel ?

LMNP pour défiscaliser vos revenus locatifs

Bien plus ancien que le Pinel, le dispositif LMNP est l’une des plus anciennes niches fiscales maintenues par les gouvernements successifs puisque établie en 1949 ! Il permet de réaliser des investissements sous le régime du micro-BIC (équivalent à celui de l’auto-entreprise) pour bénéficier d’importantes déductions fiscales sur les recettes locatives.

Qu’est-ce que la LMNP ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ne vise pas à obtenir des réductions d’impôts mais à bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. Le dispositif LMNP est théoriquement ouvert à tous les profils solvables mais est dans les faits généralement destiné aux investisseurs aguerris qui souhaitent se constituer un capital en vue de préparer leur retraite. Il s’agit en effet d’investissements sur le long terme, non destinés à la revente pour en tirer une plus-value.

Les conditions d’éligibilité pour un investissement locatif en LMNP sont assez peu restrictives et supposent seulement :

• la mise en location de biens déjà meublés
• les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée du propriétaire sont plafonnées à 23 000€ ou ne doivent pas excéder 50% des revenus tirés de ses diverses activités.
• pour une location à usage d’habitation principale, la durée de mise en location doit être d’un an au minimum.

L’investissement en LMNP offre de nombreuses possibilités et peut être réalisé pour l’achat d’un logement dans le neuf, dans l’ancien, dans un immeuble indépendant, dans une résidence services. dans une résidence étudiante, dans un EHPAD ou encore dans des résidences touristiques ou d’affaires.

Pourquoi choisir la LMNP

La LMNP offre aux investisseurs de nombreux avantages fiscaux permettant parfois d’être exempté intégralement d’impôts parmi lesquels on peut notamment citer :

• Un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus générés dans le régime du micro-BIC.
• La possibilité de choisir son régime fiscal : régime réel ou régime micro-BIC (pour des recettes annuelles ne dépassant pas 70 000€).
• Une récupération de la TVA à hauteur de 20% sur le prix d’acquisition acquise après 20 années de détention du bien.
• Aucun frais d’agence ou de gestion locative, celle-ci étant assurée par un bailleur commercial.
• Des loyers garantis par le bailleur commercial même en cas de vacance locative.
• Une accession à la propriété facilitée par la mise à disposition de petites surfaces (T1) abordables pour le plus grand nombre.
• La possibilité d’amortir sur leur valeur d’usage les meubles et équipements mis à disposition d’une valeur supérieure à 598€.
• Le cumul des charges et amortissements permet de bénéficier de déficits reportables d’années en années sans limitation de durée aboutissant dans les faits à un investissement immobilier pratiquement pas imposé.

Avantages et inconvénients de la LMNP

Choisir loi Pinel ou LMNP ?

Les régimes Pinel et LMNP ont chacun bon nombre d’arguments à faire valoir dans le cadre d’un investissement locatif. Le choix du dispositif Pinel ou LMNP dépendra donc de certains critères inhérents à la situation de l’investisseur.

Comparons loi Pinel et LMNP

Afin de déterminer quel est le meilleur dispositif de défiscalisation entre Pinel ou LMNP pour un investisseur, il est nécessaire de se poser certaines questions au préalable pour réaliser un choix éclairé correspondant réellement à ses objectifs.

Lequel propose une meilleure rentabilité ?

Si l’investisseur souhaite percevoir davantage de revenus immédiats, il devra s’orienter vers le dispositif LMNP. En effet, les loyers perçus dans le Pinel restent très souvent limités et aboutissent à une rentabilité brute de 3% qui peut même tomber à 1% après déduction des frais d'acquisition et de fonctionnement. La rentabilité du LMNP, elle, se situe plutôt autour de 4 à 5% grâce à des loyers 20 à 30% plus élevés et des prix d’acquisition très abordables parfois sous les 100 000€ notamment pour une résidence étudiante.

Quel dispositif a la fiscalité la plus avantageuse ?

En termes de fiscalité, l’investissement en LMNP est là encore plus avantageux que le Pinel à plusieurs égards. Il permet en effet d’imposer ses loyers perçus sous le régime du micro-BIC et non pas sous le régime des revenus fonciers. A cet égard, les déficits créés sont donc imputables sur le revenu fiscal global du contribuable et ce, sans limite de montant. Ces déficits sont également reportables d’une année sur l’autre. Les déficits sont plus simples à créer avec le LMNP qu’avec le Pinel, les charges étant plus simples à déduire dans l’ancien que dans le neuf sauf dans le cas de gros travaux de réhabilitation. Enfin, le dispositif LMNP est cumulable avec d’autres crédits d’impôts (garde d’enfants, chèque emploi service) puisqu’il ne rentre pas en compte dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000€ par an.

Y a t’il des contraintes légales à prendre en compte?

Dur de choisir entre les 2 régimes à ce niveau là, les contraintes légales étant assez importantes dans les 2 cas. Le LMNP permet de choisir le régime du micro-BIC pour des revenus locatifs inférieurs à 70 000€ par an contrairement au Pinel. En revanche, le dispositif LMNP nécessite la production de bilans comptables et de comptes de résultat et donc l’assistance d’un comptable notamment pour la prise en compte des amortissements (dont les frais peuvent néanmoins constituer des charges déductibles). L’achat en LMNP implique également de louer le bien meublé. En revanche, le Pinel impose un investissement dans certaines prédéfinies par le dispositif “Action coeur de ville” et se veut donc assez contraignant dans le choix des biens dans lesquels investir. Les loyers sont également plafonnés pendant la période de mise en location obligatoire.

Qu’en est’il de la revente ?

La revente d’un bien en LMNP est totalement exonérée d’imposition sur la plus-value (en cas de location de plus de 5 ans et de recettes locatives inférieures à 90 000€ sur les 2 derniers exercices). Le régime d’imposition de la plus-value est en outre plus clément pour le LMNP (plus-value professionnelle) que pour le Pinel (plus-value immobilière). En revanche, les biens acquis en LMNP sont plus difficiles à revendre (résidences services, résidences senior) et occasionnent généralement moins de plus-value que pour le Pinel.

Notre conseil : choisissez en fonction de votre objectif

Par-delà les avantages et les inconvénients décrits, il importera de faire votre choix entre loi Pinel et location meublée selon votre situation personnelle.

Vous souhaitez réduire vos impôts

Si votre objectif est de réduire vos impôts, vous aurez plutôt intérêt à choisir le dispositif Pinel qui permet de bénéficier dès la première année d’une réduction d’impôts. L'exonération totale d’impôts peut s’avérer conséquente et atteindre jusqu’à 63 000€. A l’issue de la période de mise en location, l’investisseur pourra également profiter de la pleine jouissance du bien en l’utilisant pour lui ou ses proches, en le revendant pour obtenir une plus-value ou en continuant à le louer mais cette fois sans plafonnement.

Vous voulez générer des revenus complémentaires

Si l’objectif prioritaire n’est en revanche pas de diminuer ses impôts mais de générer des revenus supplémentaires, le choix devra clairement se porter sur le dispositif LMNP pour lequel le ticket d’entrée est moins élevé, la rentabilité meilleure et les loyers non plafonnés.

Attention au choix des locataires

Le dispositif Pinel impose des contraintes de ressources dans le choix des locataires ainsi que des plafonds de loyer. L’investissement en LMNP à l’inverse limite les formalités pour la signature du bail. En revanche, la durée de location est généralement moins pérenne dans le cadre de la LMNP (notamment en résidence étudiante) que pour le Pinel qui concerne majoritairement des familles et des couples actifs qui envisagent de s’installer dans un logement neuf dans la durée.

LMNP ou loi Pinel en bref

Voici un tableau récapitulatif des principaux points à retenir pour faire votre choix en LMNP et loi Pinel :

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter ici plus d’informations sur les dispositifs de défiscalisation.