Les intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires ne vous sont facturés que dans le cas où vous faites débloquer en plusieurs fois les fonds de votre emprunt. Ils s'adaptent au coût initial de votre financement. Calculés sur le taux de votre prêt immobilier, la durée entre chaque versement et le montant emprunté, ces intérêts intercalaires sont des prélèvements mensuels effectués par votre organisme prêteur. Découvrez les astuces pour réduire vos intérêts intercalaires.

Intérêts intercalaires : déblocage du prêt en plusieurs étapes

Le plus souvent dans le cas d'une acquisition immobilière, la banque effectue un règlement en un seul versement dès la signature chez le notaire. Lorsque vous empruntez pour construire une maison, réaliser des travaux importants, acheter un bien en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), les intérêts intercalaires sont à prévoir. Appliqué à chaque appel de fonds des promoteurs et constructeurs, ce mécanisme s'étend de la date de signature de l'acte notarié jusqu'à celle du dernier déblocage de votre emprunt.

Exemple d'un calcul d'intérêts intercalaires

Le coût initial du prêt immobilier est de 250 000 euros mais l'emprunteur a besoin de débloquer des montants différents en fonction de l'état d'avancement des travaux (réservation, fondations, pose de la toiture, achèvement des travaux et livraison). La banque met donc cette somme à disposition moyennant des intérêts intercalaires tout au long de l'opération.

• Montant du prêt sollicité : 150 000 euros sur une durée d'emprunt de 15 ans ;
• Le taux de crédit immobilier appliqué : 4,10 % hors assurance ;
• Mensualités de remboursement : 1 117 euros ;
• Assurance du prêt : 0,35 %.

Le paiement est échelonné par tranches :

• 5 % au moment de la réservation ;
• 30 % à l'achèvement des fondations ;
• 35 % lors de la pose de la toiture et la réalisation de l'étanchéité des terrasses ;
• 25 % à l'achèvement des travaux ;
• 5 % à la livraison.

Au moment de l'achèvement des fondations, l'emprunteur devra débloquer 45 000 euros. La banque effectuera un premier versement. Pour calculer le montant des intérêts dont l'emprunteur est redevable chaque mois : 45 000 x 4,10 % / 12 = 154 euros

La pose de la toiture génère un deuxième appel de fonds et un montant de 52 500 euros (35 % de 150 000 euros) :
(45 000 + 52 500) x 4,10 % / 12 = 333 euros.

Lors de l'achèvement des travaux, un 3ème versement d'un montant de 37 500 euros est effectué par votre banque. Les mensualités augmentent et leur montant devient alors :
(45 000 + 52 500 + 37 500) x 4,10 % / 12 = 461 euros.

Dès la livraison de la maison, le prêt est intégralement libéré et entre en application. La prochaine mensualité comprendra à la fois les intérêts et l'amortissement d'une partie du capital. Cette mensualité se montera dont à 1 117 euros.

Sur toute la période de construction détaillée ci-dessus, l'emprunteur versera au total 4 754 euros d'intérêts intercalaires sans débuter le remboursement du capital.

Alternatives aux intérêts intercalaires

A partir de la livraison, l'emprunteur devra rembourser la totalité des intérêts du prêt immobilier souscrit à laquelle s'ajoute le remboursement du capital, la somme des deux constituant la mensualité nominale.

Les intérêts intercalaires représentent ainsi un mécanisme souple qui permet à l'emprunteur de ne rembourser que les intérêts sur la somme libérée à chaque étape de la construction. Cependant, ils sont des frais qui précèdent les intérêts « classiques » payés ensuite lors de l'amortissement du capital.

Il est possible de réduire ces intérêts intercalaires : certaines banques vous proposeront une solution de prêt avec laquelle vous commencerez dès le début à rembourser le capital.

Autre cas possible : vous ne pouvez pas couvrir les intérêts intercalaires au début de votre plan de financement. Vous pourrez alors opter pour un différé total. Ils seront alors additionnés à votre crédit immobilier sans versement de votre part avant la mise en place finale du prêt.

Exemple d'un tableau d'amortissement d'intérêts intercalaires