Prêt relais : simulation et fonctionnement

Vous avez eu un coup de cœur pour un bien immobilier mais vous n'avez pas encore vendu le vôtre ? Le prêt relais autrement dénommé “achat-vente” vous permet de disposer d'une avance faite par votre banque correspondant à un pourcentage de la valeur du bien dont vous êtes déjà propriétaire sans avoir à attendre sa vente officielle.

Quel est le fonctionnement d'un prêt relais ? Comment intégrer le prêt relais dans votre simulation de prêt immobilier ? Tous les détails sur le prêt relais et ses conditions pour votre changement de résidence principale.

Quelles sont les caractéristiques du prêt relais ?

Le prêt relais est un prêt de courte durée qui s'adresse aux propriétaires d'une résidence principale. Il permet de bénéficier d'une avance pour acheter un nouveau bien sans avoir encore vendu le sien. Par définition, le prêt relais n'est donc pas destiné aux primo-accédants ni même aux investisseurs.

Il s'agit donc d'un dispositif permettant de gérer au mieux cette période de transition, sans avoir à subir une situation d'urgence de relocation ou de location temporaire, le temps de disposer des fonds nécessaires.

Prêt relais sec ou prêt relais adossé : quelles différences ?

Le prêt relais se décline selon 2 formules différentes avec chacune leurs particularités : le prêt relais sec et le prêt relais adossé.

Le prêt relais sec

On parle de prêt relais sec lorsque la vente du premier bien suffit à couvrir le montant du second achat. Cela concerne notamment les déménagements de Paris vers la province où l'immobilier est moins cher ou encore l'achat d'un logement plus petit pour la retraite après le départ des enfants.

Dans ce cas, l'emprunteur n'aura donc pas à solliciter un nouveau crédit immobilier complémentaire. Seuls les intérêts et les cotisations d'assurance du prêt seront dus pendant cette période de transition. Le taux d'intérêt du crédit relais sera en revanche supérieur au taux d'intérêt obtenu pour le premier prêt du fait d'une durée de remboursement beaucoup plus courte.

Concrètement, une fois que vous avez vendu votre premier bien, vous êtes en mesure de rembourser le prêt relais et vous n'avez plus rien à rembourser ensuite.

Le prêt relais adossé

Lorsqu'à l'inverse, la vente de votre premier bien ne suffit pas à couvrir l'achat du second, on parle alors de prêt relais adossé appelé également prêt relais jumelé ou prêt relais couplé. Le crédit relais est en effet adossé à un nouveau prêt immobilier qui complète le besoin de financement.

La somme récupérée lors de la vente du bien permet de rembourser une partie du nouveau prêt sans avoir à subir de pénalités pour remboursement anticipé (IRA). Les intérêts du prêt relais seront généralement équivalents aux intérêts du nouveau prêt et donc plus avantageux pour l'emprunteur.

Pendant la phase de relais, l'emprunteur rembourse les intérêts du prêt relais.

Il devra en revanche alors rembourser chaque mois les intérêts du prêt relais en plus des intérêts du nouveau prêt complémentaire tant que la vente n'aura pas été conclue, ce qui peut s'avérer problématique au niveau de la capacité d'endettement de l'emprunteur. Le prêt relais avec « franchise totale » permet d'éviter cet écueil avec un remboursement des intérêts, non plus mensuel, mais en une fois à l'échéance du prêt relais en même temps que le capital emprunté.

Comparaison des 2 types de prêt relais :

Comment fonctionne le prêt relais ?

Dans le cadre d'un prêt relais, la banque va prêter sur une durée d'un à 2 ans un montant correspondant à un pourcentage élevé de la valeur estimée du bien à la revente (de 60 à 80% en général). Le capital ainsi prêté ne sera remboursé (partiellement ou en totalité) qu'au moment où le propriétaire recevra sur son compte les fonds du produit de la vente.

Quels sont les intérêts du prêt relais ?

Le prêt relais constitue une avance de trésorerie pratique pour un propriétaire souhaitant accéder à un logement plus en adéquation avec ses nouvelles aspirations (plus grande surface, plus de pièces, plus d'espace extérieur). Il permet notamment :

• Un réinvestissement sans avoir à effectuer de mouvements de trésorerie conséquents (seuls les intérêts et les frais d'assurance emprunteur sont à acquitter).
• D'éviter plusieurs déménagements et frais de location ou de garde-meubles à cause d'un mauvais timing entre la vente et l'achat.
• De ne pas apporter de garantie (caution, hypothèques) pour un nouveau prêt, un simple acte notarié mentionnant le futur emploi des fonds de la revente au nouvel achat suffisant à rassurer les banques grâce à une promesse d'affectation hypothécaire.
• Un remboursement par anticipation sans pénalités.

Comment se passe le remboursement d'un prêt relais ?

Le remboursement d'un prêt relais doit être effectué sur une période maximale de 2 ans. A compter de la souscription, l'emprunteur dispose donc de 2 ans pour revendre son bien (1 an renouvelable). Ce délai est particulièrement appréciable pour les logements situés dans des zones à faible demande. Lorsque le bien est effectivement vendu, le capital prêté est alors remboursé à la banque en même temps que les intérêts de l'emprunt.

Avec l'argent perçu sur la vente, l'emprunteur bénéficiera logiquement après remboursement du prêt relais, d'une enveloppe supplémentaire (le prêt relais étant accordé sur environ 70 % de la valeur du bien). Il pourra alors l'utiliser pour épargner, réaliser des dépenses supplémentaires ou effectuer un remboursement anticipé du crédit immobilier pour diminuer le coût total du prêt en réduisant le nombre ou le montant des mensualités.

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais ?

Combien coûte un prêt relais : Simulations

Pour mesurer le coût d'un prêt relais, prenons 3 exemples concrets selon le choix effectué par l'emprunteur :

1ère simulation : Un prêt relais sec ou classique

Un couple revend sa grande maison avec 4 chambres estimée à 400 000 € pour acheter une maison plus petite avec 2 chambres de plain-pied d'une valeur de 300 000 €. Le prêt relais coûtera donc au couple 4 462,50 € au total.

Simulation à titre indicatif, novembre 2021, hors assurance

2ème simulation : Le prêt relais adossé à un prêt amortissable

Un couple vivant dans un appartement parisien estimé à 300 000 € décide d'acheter une maison en banlieue parisienne avec 3 chambres pour préparer l'arrivée des enfants. Le prix du nouveau bien (400 000€) étant supérieur à l'ancien, le couple choisit un prêt relais adossé à un crédit amortissable. Il devra donc rembourser les intérêts du prêt relais en plus des intérêts du nouvel jusqu'à la vente finale de son bien.

Simulation à titre indicatif, novembre 2021, hors assurance

Pendant la période de mise en vente de son bien, le couple devra donc régler un montant mensuel de 198,32 € pendant au maximum 24 mois.

Après la vente du bien et donc le remboursement du prêt relais, les échéances mensuelles passeront à 154,57 € pour le paiement des intérêts du nouveau crédit immobilier.

3ème simulation : Le prêt relais avec amortissement différé

Si ce même couple décide d'opter pour un prêt relais avec un amortissement différé, il pourra alors bénéficier d'une franchise totale sur les intérêts du prêt relais pendant les 12 premiers mois qui seront alors remboursés à l'échéance en même temps que le capital emprunté.

Si la vente n'a pas encore eu lieu à cette échéance, les intérêts des 12 mois précédents dus seront alors reportés sur les 12 mois suivants.

Simulation à titre indicatif, novembre 2021, hors assuranc

Le prêt relais amortissable avec franchise totale permettra au couple de bénéficier d'un prêt relais pendant 12 mois en espérant pouvoir vendre son bien pendant ce laps de temps.

Ce dispositif permet alors au couple de ne pas sortir de trésorerie pendant sa période de recherche d'acheteurs et de rembourser seulement les intérêts du nouveau crédit immobilier. Il devra en revanche s'acquitter des intérêts de retard (avec les intérêts cumulatifs) en cas d'incapacité à vendre son bien dans le délai imparti.

Y a-t-il d'autres solutions que le prêt relais ?

Les personnes désireuses de changer de résidence principale sans avoir soldé leur premier crédit immobilier disposent d'alternatives au prêt relais.

On peut penser notamment :

• Au crédit achat-revente : cette offre proposée par certaines banques intègre le prêt relais dans le rachat du capital restant dû. L'emprunteur disposera alors de 24 mois pour vendre son bien et règlera pendant cette période une mensualité unique intégrant l'ensemble des éléments correspondant à sa situation (capital restant dû, apport personnel et prix d'achat du nouveau bien).
• A la vente à une agence immobilière expresse : appelées ibuyers, ces entreprises sont spécialisées dans l'achat de biens immobiliers dans l'optique d'une revente immédiate. En contrepartie d'une vente rapide, les prix de vente sont généralement inférieurs aux prix du marché permettant à ces sociétés de réaliser des marges généralement entre 10 et 20 %. Si cette solution peut paraître alléchante, elle n'est pas destinée à tous les logements, ces agences n'acceptant pas toujours de racheter certains biens trop petits, en trop mauvais état ou dans des zones géographiques trop peu tendues.

Notre avis sur le prêt relais

Le prêt relais est un moyen efficace d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu le sien. Ia période de relais, qui peut aller de 12 à 24 mois, et le fait que le relais se base sur 70 % de la valeur du bien en moyenne constituent des sécurités permettant d'honorer ce relais.

Le principal inconvénient du prêt relais adossé réside dans son coût important, car les mensualités peuvent être assez lourde en attendant de vendre son bien. Celui du prêt relais sec réside dans ses conditions d'octroi auprès des banques, parfois difficiles car ce type de prêt est peu rentable pour elles.

Enfin, bien entendu le prêt relais est dépendant de la vente de votre bien, donc si vous rencontrez des difficultés à le vendre, les intérêts du prêt relais et ceux du crédit immobilier seront à payer pendant une durée plus longue, ce qui a un impact sur le montant de vos mensualités.

Avant de vous engager, il est possible d'effectuer une simulation de toutes les modalités sur le simulateur de prêt relais du Guide du crédit ou de faire appel à un courtier, qui connaît parfaitement les solutions de relais et pourra vous conseiller selon votre profil et votre projet.