Assurance emprunteur : économisez sur votre contrat d'assurance de prêt immobilier

Que faut-il savoir sur l’assurance de prêt immobilier ?

L'assurance de prêt immobilier est un contrat par lequel l'organisme d'assurance s'engage à couvrir votre prêt en cas d’un éventuel accident de la vie. Cette assurance représente donc une sécurité pour la banque, mais c’est aussi la seule protection de l’emprunteur, c’est pourquoi nous vous recommandons de la choisir avec soin !

Par exemple, en cas de décès, vos héritiers et ou co-emprunteur(s) n'auront pas à rembourser votre part du prêt immobilier. En cas d’invalidité, l’assurance prend également le relais de vos remboursements selon les conditions définies au contrat. Il est donc primordial de comparer les offres d'assurance de prêt avant de faire votre choix.

L’assurance de prêt fonctionne à travers la mise en œuvre de garanties telles que décès, invalidité, incapacité ou encore perte d’emploi.

Il existe deux types d’assurances de prêt :

• le contrat groupe: celui proposé par votre banque au moment de souscrire votre crédit immobilier. Il s’agit d’un contrat aux risques et au tarif mutualisés pour l’ensemble des emprunteurs ;
• l’assurance individuelle : il existe de nombreux organismes proposant une assurance externe, dite « individuelle » car le risque/tarif est cette fois personnalisé.

Quel est le coût d’une assurance emprunteur ?

L’assurance d’un prêt immobilier représente, en termes de coût, le deuxième poste après les intérêts du crédit. Elle peut représenter jusqu’à plus du tiers du coût du prêt ! Elle mérite donc toute votre attention.

Le coût d’une assurance de prêt est exprimé à travers le TAEA ou taux annuel effectif d’assurance qui doit absolument figurer sur votre contrat. C’est l’équivalent, côté assurance, du fameux TAEG (taux annuel effectif global) d’un crédit.

Pour connaître le tarif ou le coût de votre assurance de prêt, deux possibilités :

• vous avez souscrit une assurance groupe: il vous suffit de retrancher le coût de l’assurance pour obtenir votre TAEA. Ainsi TAEA = TAEG avec assurance - sans assurance ;
• vous avez souscrit une assurance individuelle : votre TAEA vous est communiqué à part, sur le contrat d’assurance. Vous pourrez retrouver votre TAEG avec assurance ainsi : TAEG avec assurance = TAEG sans assurance + TAEA.

Le coût de votre assurance de prêt est impacté par plusieurs facteurs :

• votre âge: le risque s’accroît en fonction de l’âge, raison pour laquelle cet élément impacte le coût de votre assurance de prêt. Par exemple, le TAEA d’une personne de 60 ans est trois fois plus élevé que celui d’une personne de moins de 30 ans.
• votre statut fumeur ou non-fumeur : le tabagisme augmente les probabilités de sinistre, aussi fumer impacte-t-il le coût de votre assurance, quel que soit le type de tabagisme (cigarette, cigarette électronique…). C’est le cas pour les assurances individuelles, les assurances groupe ne faisant pas cette différence, étant donné que leur tarif est basé sur la mutualisation des risques entre tous les emprunteurs.

• un métier à risque: certaines professions sont jugées risquées par les assureurs, comme policier, pompier, convoyeur de fonds ou encore pharmacien. Des surprimes peuvent être appliquées. A noter qu’il existe des assureurs spécialisés dans la couverture de ces profils à risque ;
• un sport dangereux: certains sports comme l’équitation, la plongée ou les sports de combat font aussi l’objet de surprime en raison du risque qu’ils présentent à chaque fois que l’assuré pratique ce sport. Un assureur externe appliquera donc une surprime.
• des risques médicaux : si votre questionnaire de santé, demandé à la souscription de l’assurance de prêt, montre un risque médical supérieur à la moyenne, alors l’assureur peut appliquer des surprimes ou exclusions de garantie. Il faut toujours remplir ce questionnaire avec exactitude, toute fausse déclaration pouvant entraîner la nullité du contrat.

Quand faut-il choisir une assurance de prêt immobilier ?

Il existe plusieurs moments pour choisir une assurance de prêt immobilier :

• au moment de souscrire votre crédit immobilier ;
• à tout moment au cours du remboursement de votre crédit.

Choisir votre assurance de prêt au moment de souscrire votre prêt immobilier

Nous l’avons vu, l’assurance peut peser jusqu’à plus du tiers du coût de votre crédit, et il s’agit, pour mémoire, de votre seule protection tout au long du remboursement de votre prêt. Il faut donc la choisir avec soin.

Lorsque votre banque vous adresse votre offre de prêt, celle-ci vous propose en même temps une assurance groupe, dont le principe repose sur la mutualisation des risques. S’il est indispensable de souscrire une assurance de prêt, vous disposez du libre choix de votre assurance, en vertu de la loi Lagarde de 2010. Ainsi, vous pouvez faire jouer la concurrence pour obtenir une assurance compétitive en termes de tarif et de garanties.

Seul impératif : votre contrat doit proposer des garanties au moins équivalentes à celles exigées par la banque prêteuse. Elle vous transmet d’ailleurs une fiche standardisée d’information (FSI) consignant tous les critères d’équivalence exigés par la banque, et qui vous permet de facilement comparer les assurances entre elles.

Choisir votre assurance de prêt à tout moment

Vous n’avez pas fait jouer la concurrence au moment de souscrire votre crédit immobilier ? Il n’est pas trop tard pour revoir le coût de votre assurance.

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment pour mettre en concurrence les assureurs et trouver le contrat le moins cher et qui aura la meilleure performance au regard de votre besoin et de votre profil et qui satisfera l’équivalence des garanties exigée par la banque. Il vous suffit de comparer !

Pourquoi est-il important de souscrire une assurance de crédit immobilier ? 

L’assurance de prêt immobilier, si elle n’est pas obligatoire au sens légal du terme, est exigée par toute banque pour vous octroyer un crédit. Aucune banque ne vous accordera un prêt immobilier sans assurance.

Et pour cause ! La banque engage une somme d’argent importante sur une longue durée de remboursement. Elle s’assure donc ainsi de récupérer les sommes engagées en cas d’une éventuelle défaillance de la part d’un emprunteur, liée à un accident de la vie.

Mais il est tout aussi important de souscrire une assurance de prêt du point de vue de l’emprunteur lui-même, puisqu’il s’agit de sa seule protection tout au long de la durée de remboursement de son prêt immobilier. Ainsi, en cas de survenance d’un sinistre, l’organisme assureur prend le relais du paiement du crédit selon les conditions définies au contrat.

Au-delà du tarif, il faut donc vous assurer de contracter une assurance qui vous couvre bien.

Quelles sont les meilleures assurances de prêt immobilier ?

Voici une liste non exhaustive des principaux assureurs et des coûts moyens des assurances de prêt. L’essentiel étant de bien comparer les offres, selon votre projet et votre profil, car les tarifs sont individualisés, dans le cadre d’une délégation ou d’un changement d’assurance de prêt. Une demande de devis peut vous permettre d’obtenir une estimation personnalisée.

Les meilleures assurances de prêt immobilier en 2023

Assureur	Coût moyen de l’assurance de prêt	Demander un devis
Cardif Liberté Emprunteur (sur capital restant dû)	6 112,44 €	Devis
Generali 7325 (sur capital restant dû)	6 511,36 €	devis
Contrat garantie emprunteur AXA	7 376,60 €	devis
MNCAP assurance emprunteur	9 013 €	Bouton devis
Afi-Esca Pérénim 101 (sur capital restant dû)	9 548,12 €	Bouton devis
Allianz assurance emprunteur	9 851,12 €	Bouton devis
CNP Premium	15 274 €	Bouton devis

Que faut-il savoir sur les garanties d’assurance de prêt ?

C’est à travers la mise en œuvre de garanties que l’assurance de prêt immobilier vous protège. Il existe des garanties obligatoires et facultatives, selon votre projet et les exigences de la banque prêteuse.

Celles-ci couvrent des risques tels que le décès, l’invalidité ou l’incapacité. Quand une garantie est mise en œuvre, l’assureur prend le relais des remboursements du crédit selon les conditions définies dans le contrat d’assurance.

Vous achetez votre résidence principale ? Votre banque exigera les garanties suivantes, ce sont les garanties dites obligatoires :

• décès : cette garantie prend en charge le remboursement du crédit en cas de décès de l’emprunteur ;
• perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) : dans ce cas, l’emprunteur a perdu son autonomie et a besoin d’assistance dans les tâches de la vie quotidienne, ce qui s’apparente à une invalidité de 3^ème catégorie de la sécurité sociale (100 %) ;
• incapacité temporaire de travail (ITT) : impossibilité d’exercer sa profession (ou toute profession, selon les assurances) de façon temporaire ;
• invalidité permanente totale (IPT) : concerne un taux d’invalidité supérieur à 66 %.

Selon votre projet et la banque qui le finance, nous l’avons vu, d’autres garanties peuvent être exigées :

• invalidité permanente partielle (IPP) : concerne un taux d’invalidité compris entre 33 % et 66 %
• maladies non objectivables (MNO) ou Dos/Psy : cette garantie couvre les maladies qui ne peuvent être évaluer objectivement, telles que la dépression, le burn-out, le lumbago…

Enfin, il existe la garantie perte d’emploi (PE) qui elle, est toujours facultative, quel que soit votre projet, quelle que soit la banque qui le finance.

A la mise en œuvre d’une garantie, l’assureur rembourse le prêt immobilier à la place de l’emprunteur selon les conditions définies au contrat.

 les garanties et leur mise en œuvre 

Garantie	Facultative ou obligatoire ?	Prise en charge (selon le mode forfaitaire)
Décès	Obligatoire pour l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif	Capital restant dû versé selon la quotité assurée
Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)	Obligatoire pour l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif	Capital restant dû versé selon la quotité assurée
Incapacité temporaire de travail (ITT)	Obligatoire pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire	Arrêt de travail suite à une maladie ou un accident : prise en charge selon la quotité assurée et les conditions du contrat. Durée max. de prise en charge : 3 095 jours (3 ans)
Invalidité permanente totale (IPT)	Obligatoire pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire	Taux d’invalidité reconnu par l’assureur > 66 % : capital restant dû versé selon la quotité assurée
Invalidité Permanente Partielle (IPP)	Facultative, mais peut être exigée selon la banque qui finance le projet pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire	Prise en charge selon critères tels que taux d’invalidité reconnu par l’assureur (entre 33 % et 66 %) et quotité assurée. Garantie cessant à la reprise d’une activité professionnelle à temps plein.
Maladies non objectivables (MNO)	Facultative, mais peut être exigée selon la banque qui finance le projet pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire	Couverture en cas de dépression, burn-out, atteintes dorsales… Mise en œuvre variable selon les contrats (prise en charge en général selon constatation de la pathologie -scanner- ou opération chirurgicale nécessitant un long arrêt de travail).
Perte d’emploi (PE)	Facultative pour tout projet	La mise en œuvre implique la prise en charge des mensualités du prêt selon les conditions du contrat, mais aussi le pourcentage et la durée définis.

Comment changer d’assurance de prêt immobilier grâce à la loi Lemoine ?

La loi Lemoine de 2022 permet à un emprunteur de changer d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre de date anniversaire particulière.

La loi Lemoine vous permet ainsi de faire jouer la concurrence quand vous le souhaitez, afin de trouver un contrat d’assurance de prêt moins cher, tout aussi couvrant. Vous pouvez d’ailleurs en profiter pour vous couvrir davantage si vous le souhaitez.

La loi Lemoine a apporté plusieurs changements sur l’assurance emprunteur. La résiliation infra-annuelle est le premier changement notable.

Voici les autres :

• la suppression du questionnaire médical, sous 3 conditions : l’emprunteur doit acheter un bien à usage d’habitation unique ou mixe (professionnel et habitation), avoir moins de 60 ans en fin de prêt et les encours immobiliers doivent être inférieurs à 200 000 € (par emprunteur).
• le nouveau droit à l’oubli: il vous permet de ne pas déclarer votre pathologie cancéreuse ou hépatite C dans le questionnaire médical, si le protocole thérapeutique est achevé depuis 5 ans, sans rechute constatée ;
• l’obligation d’information renforcée: vous devez être informé annuellement de votre droit de résiliation et votre contrat doit comporter le coût total de votre assurance sur 8 ans.

Vous pouvez changer d’assurance de prêt grâce à la loi Lemoine seul, ou en faisant appel à un courtier en assurance de prêt.

Changer d’assurance de prêt seul 

Pour changer d’assurance de prêt, vous pouvez suivre les étapes suivantes :

1. Mettez en concurrence les différents assureurs en demandant des devis ;
2. Sélectionnez le devis qui vous convient et souscrivez votre nouvelle assurance de prêt : votre nouveau contrat devra bien entendu satisfaire les critères d’équivalence de garantie exigés par la banque. Pour comparer efficacement les contrats, reportez-vous à la fiche standardisée d’information (FSI) remise par votre banque avec votre offre de prêt. Cette fiche consigne tous les critères exigés et permet de vérifier cette équivalence.
3. Adressez votre résiliation et votre nouvelle attestation d’assurance à votre banque prêteuse. Celle-ci doit comporter la référence de votre contrat de prêt immobilier, le montant et la durée du prêt, la date d’effet de la résiliation. La banque devra vous répondre sous 10 jours pour accepter ou non le nouveau contrat (en statuant uniquement sur le respect des critères d’équivalence). Si la banque refuse, votre précédent contrat n’est pas annulé. Vous pouvez toujours chercher un contrat satisfaisant les critères aux yeux de la banque. Si vous avez une assurance groupe, cette étape suffit. Si vous aviez une assurance individuelle, il vous faudra la résilier par courrier en plus de celui adressé à la banque.

Changer d’assurance de prêt avec un courtier

Vous pouvez, pour gagner en temps et en efficacité, faire appel à un courtier en assurance de prêt. Les étapes sont alors les suivantes :

1. Comparez les offres en ligne en renseignant un rapide formulaire : des premières offres apparaissent afin de vous permettre de comparer ;
2. Un courtier vous rappelle et vous accompagne dans le choix de la meilleure offre selon votre projet et votre profil. Il s’assure de l’équivalence des garanties du contrat sélectionné ;
3. Souscrivez l’offre. Votre courtier s’occupe de tout : il peut même résilier votre ancien contrat à votre place si vous le souhaitez !

Comment bien choisir son assurance de prêt immobilier ?

Bien choisir son assurance de prêt, cela signifie faire attention à plusieurs points :

• le taux de l’assurance de prêt: il représente le tarif de votre assurance, c’est donc l’un des critères qui vous permet de choisir votre contrat ;
• les garanties: rappelons qu’elles doivent être au moins équivalentes à celles du contrat groupe, mais la façon dont elles sont rédigées ainsi que les exclusions qui figurent dans le contrat sont aussi à analyser ;
• le régime forfaitaire ou indemnitaire: une assurance de prêt qui fonctionne selon un régime indemnitaire compense uniquement la perte de revenus en cas de sinistre, en retranchant les indemnités compensatoires de type Sécurité sociale que perçoit l’emprunteur en cas de sinistre. Alors que le régime forfaitaire, lui, rembourse une part de vos mensualités de prêt selon la quotité assurée, il est donc plus avantageux ;
• les délais de carence et de franchise : le délai de carence s’étend de la signature de votre contrat jusqu’au moment où il est possible d’activer une garantie. Ce délai peut aller jusqu’à 12 mois. Le délai de franchise est celui qui court entre la déclaration d’un sinistre et sa prise en charge par l’assurance. Il est possible de comparer les différents délais des contrats entre eux ;
• capital initial ou capital restant dû ? L’assurance prise sur capital initial à échéances constantes peut être plus avantageuse si vous comptez revendre votre bien immobilier rapidement. Par contre, si vous souhaitez le garder plus longtemps le calcul sur capital restant dû peut être une meilleure option ;
• la rédaction des clauses : vérifier comment certaines clauses sont rédigées peut aussi vous permettre de mieux choisir votre assurance de prêt. Ainsi, celle du remboursement en cas d’incapacité temporaire de travail (ITT) peut vous couvrir si vous ne pouvez plus exercer "votre profession", ou alors "toute profession". Préférez la première option, qui vous couvre davantage.

L'importance de passer par un courtier en assurance de prêt 

Pour choisir votre assurance de prêt à la signature de votre offre de prêt immobilier ou pour changer d’assurance en cours de crédit, le maître mot est comparaison. Cela signifie que vous devez contacter les différents assureurs afin de faire établir un devis et de les comparer entre eux.

Or cette démarche est chronophage, et il vous faudra faire attention à plusieurs critères comme les délais de carence ou de franchise pour la mise en œuvre d’une garantie par exemple, ou encore la rédaction des clauses du contrat, qui peut avoir son influence sur votre couverture.

En passant par un courtier, vous comparez les principaux acteurs de l’assurance en une fois. De plus, votre courtier en assurance de prêt va s’assurer que le nouveau contrat respecte bien le principe d’équivalence des garanties et vous accompagnera dans le choix de l’assurance qui présente pour vous le meilleur tarif et les meilleures garanties, selon votre profil et votre projet. Ce qui vous permet d’optimiser ce coût tout en bénéficiant d’une couverture performante.

De plus, si vous résiliez votre assurance en cours de prêt, ce dernier peut s’occuper de la résiliation auprès de votre précédent assureur : ainsi, vous n’avez pas à effectuer ces démarches.